マンションは高層階ほど高額になりやすいですが、その理由を理解している方は少ないのではないでしょうか。階数による価格差を理解して適切な売却価格を設定しなければ、マンション売却で損をしてしまうかもしれません。

この記事では、マンションの階数によって価格差が生まれる理由や低層階でも好条件で売却するコツ、階数以外で価格に影響を与える要素などをご紹介します。

マンション査定で階数は影響する？

マンションは一般的に、高層階になるほど査定額が上がる傾向にあります。
具体的には、階が1つ上がるごとに0.5％～2.5％ほど上昇するとされています。例えば、1階ごとの上昇率が0.5％の場合、10階の部屋が5,000万円だとすると、20階ではプラス5％で5,250万円、5階ではマイナス2.5％で4,875万円の査定額となります。

高層階ほど査定価格が高い理由

では、なぜマンション査定では高層階ほど査定価格が上がるのでしょうか。

日当たり・通風・眺望が良い

1つ目の理由は、マンションは高層階ほど日当たりや風通し、眺望が良くなる為です。

高層階は周辺に遮るものがありません。それによって部屋の日当たりが良くなることで、日中は明るいなかで生活でき、冬場でも暖房器具を使わずに過ごせる日が増えます。
また、風通しも良くなり、室内のカビ抑制につながります。さらに、眺望が良い部屋では日常に特別感が演出され、充実した生活を送れるでしょう。

防犯面やプライバシー面での安心感がある

マンションは、高層階になるほど防犯面で安心感を得られます。
また、外からの視線が届きにくく、通行人や周囲の建物からの視線が気になりません。

マンションに住んでいる方のなかには、バルコニーで洗濯物を干す際に周囲からの視線が気になり、ストレスを感じる方もいるでしょう。その点、高層階の部屋であれば周囲に建物が少ない為、プライバシーを侵害される心配が少なくなります。

騒音に悩まれるリスクが低い

周囲の騒音や物音が気になりにくい点も、高層階の査定価格が高い理由です。

マンションは共同住宅の為、どうしても他の部屋から生活音が聞こえてしまいます。しかし、最上階であれば上階から足音や物音が聞こえることはありません。高層階であれば、マンション周辺の自動車の走行音やエンジン音、通行人の話し声なども気にならないでしょう。これにより、騒音に悩まされず静かな生活を送れます。

そもそもの希少性が高い

高層階の部屋は、ここまで説明してきたメリットを備えているだけでなく、そもそもの部屋数が限られている為、高い希少性を誇ります。
その為、常に需要が高く、資産価値が下がりにくい傾向にあります。さらに、高層階は社会的地位が高い方が住むイメージがあり、ステータスを求めて購入を検討する方も少なくない為、高額で取引されるケースもあります。

マンション規模によって階ごとの価格差は異なる

階ごとの価格差はマンションの規模によっても異なります。
ここでは、タワーマンションと一般的な小中規模のマンションそれぞれの階ごとの価格差について解説します。

タワーマンションの場合

大規模なタワーマンションの場合、階数ごとの価格差は比較的少ない傾向にあります。
タワーマンションにはそもそも目の前に遮るものがない中層階の部屋が多い為、階数による影響を受けづらいとされています。また、中層階の部屋は眺望が似ている傾向にあり、眺望や専有面積が近い部屋は階数による価格差が少なくなります。さらに、建築費の高騰により高層階以外の価格が上がっている点も理由として挙げられます。

ただし、タワーマンションのなかでも最上階の部屋は、一般的に他の階数よりも価格が高く設定されています。タワーマンションの最上階にはプレミア感があり、住んでいることがステータスになると考える方が多い為です。

小・中規模マンションの場合

小・中規模のマンションはタワーマンションに比べ、階数ごとの価格差が大きいのが一般的です。この規模のマンションはタワーマンションと違い、建物が密集している場所に建てられやすい為、階数によっては眺望が遮られていたり、騒音が気になったりする場合がある為です。

例えば、高い建物で目の前が遮られている4階と眺望が良い6階を比べた場合、階数は2つしか変わりませんが価格は大きく変わってきます。

低層階でも理想的な価格で売却するコツ

マンションの低層階でも高く売却するコツはあります。ここでご紹介する3つのポイントを押さえたうえで売却を進めてみましょう。

ターゲットを明確にする

マンションの購入希望者は、階数を気にしている方ばかりではありません。
例えば、子育て世代の方は1階を希望するケースが多い傾向にあります。下の階へ騒音を気にする必要がないことに加え、専用庭がついていれば子どもを遊ばせておくこともできます。
また、階数よりもマンションの立地を重視している方であれば、低層階としては高値だとしても購入してもらえる可能性はあるでしょう。

ターゲットに合わせたアプローチをすることで、階数だけでない魅力を届けることができ、より理想的な価格で売却できる可能性が高まります。

時期を見定める

マンションの購買需要が高まる時期を見極め、そのタイミングで売り出せば、低層階の部屋でも理想的な価格で売却できる可能性が高まります。

一般的に、1年のなかでマンション需要が最も高くなるのは、新年度がはじまる直前の1月～3月だといわれています。公益財団法人東日本不動産流通機構の調査によると、中古物件を売り出してから売却までに3ヵ月程度の期間がかかるとされている為、売却時期を1月～3月に合わせる為には、10月～12月くらいから売却に向けて動き出すと良いでしょう。

マンションの売却に適した時期については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却に適した時期は？売却にお勧めの時期やポイントを解説

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏不動産流通市場の動向（2023年度）」

不動産会社に査定を依頼する

不動産会社に査定を依頼して、実際にどれくらいで売れるのかを把握することも重要です。
不動産会社は周辺相場や過去の事例を調べたうえで査定を行う為、適切な売却価格を算出してくれます。

査定を受ける際には、物件に関する書類を事前に用意しておきましょう。
購入時のパンフレットや購入時の売買契約書、重要事項説明書や設備表などを揃えておくことでスムーズに査定を受けられます。

また、住宅ローンを組んでいる場合はローン残高を把握しておきましょう。
住宅ローン残高を確認することで、売却に関する資金計画が立てやすくなります。ただし、住宅ローン残高より査定価格が低い場合、自己資金や住み替えローンなどで不足分を補う必要があります。住み替えローンとは、現在住んでいる家の住宅ローンの残債分と新居を購入する為の資金分を合わせて借り入れできるローンのことです。
なおローン残高は、金融機関から毎年送られてくる残高証明書で確認できます。

長谷工の仲介では、無料査定を受け付けております。階数ごとの売却事例をもとに適切な売却価格をご提案可能ですのでぜひお問い合わせください。

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マンションの価格に影響する階数以外のポイント

マンションの査定価格は階数だけで決まるものではありません。ここでは、査定価格を決める階数以外の要素についてその理由も併せて解説します。

立地条件

マンションの立地は生活のしやすさに直結する為、価格を決めるうえで非常に大きな要素となります。

特に、駅からの距離は重要です。また、その最寄り駅がターミナル駅や特急・快速が停車する場合は交通の利便性が向上する為、価格が高くなりやすい傾向にあります。
その他、スーパーや病院、学校など生活に必要な施設への距離もマンション価格に影響します。

売れやすい駅近マンションの特徴や売却する為のコツについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

駅近マンションなのに売れない！その原因と対処法をプロが解説

方角や位置

部屋の方角や位置も売却価格に影響を及ぼしやすい要素です。
マンションの方角は、部屋の日当たりに大きく影響します。部屋の日当たりは「快適さ」につながるポイントの為、日当たりが良い方角ほど価格が高くなる傾向にあります。

一般的に日当たりが良いとされる南向きは、他の方角に比べて価格が高くなる傾向にあります。次に価格が高くなりやすい方角は午前中の日当たりが良い東向き、その次に午後から夕方にかけて日当たりの良い西向きです。北向きは、他の方角に比べて日当たりが悪いケースが多い為、価格が低くなりやすいとされています。

方角ごとのメリットと注意点は以下の通りです。

前述した通り、南向きの部屋は日が差し込む時間が長い為、日中は明るいなかで生活できます。
しかし、日当たりのせいで夏場は暑くなりやすく、周囲に遮るものがない高層階ほど暑さを感じることになるでしょう。

東向きの部屋は午前中に日が差し込む一方、午後は日差しが入らない為、夏場は涼しくなりやすいのが特徴です。ただし、日差しが入らない分、夕方近くになると照明をつけなければ暗さを感じる場合があります。

西向きの部屋は午後から日が差し込む方角で、冬場は午後に室内が暖かくなります。バルコニーから夕日を望める点も魅力です。しかし、日差しが強くなる夏場の午後はエアコンが効きにくくなるかもしれません。

北向きの部屋は直接の日差しがあまり入らない為、夏場でも比較的涼しく過ごせるでしょう。しかし、その分湿気が溜まりやすくなるのが難点です。

高層階に位置する部屋は基本的にどこも日当たりが良いので、上記が当てはまらないケースもあります。また、角部屋の場合は採光が2面取れることから、価格が高くなりやすいとされています。

間取り

間取りもマンション価格に影響する要素として挙げられます。
基本的に、需要が高い間取りのマンションが、好条件で売れやすい傾向にあります。

マンション購入のメインターゲットはファミリー層です。一般的にファミリー層からの人気が高い間取りが3LDKといわれており、ファミリー層からすると広すぎず狭すぎないバランスの良さが人気の理由です。その次に2LDKや4LDKの間取りが人気といわれています。

実際、上記の東日本不動産流通機構の調査でも、ファミリー層に人気の2DK・LDK～4DK・LDKの間取りが高い金額で取引されていることがわかります。

引用：公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）「年報マーケットウォッチ 間取り（中古マンションの間取り別成約件数［首都圏］（2021年〜2023年））」

1DK・LDKは、経済的にゆとりのある単身者や子どもが独立した夫婦などに人気の間取りですが、他の間取りに比べて需要は高くありません。

2DK・LDKの部屋が3DK・LDKの部屋より高くなっている要因として挙げられるのは、希少性の高さです。3DK・LDKは人気のある間取りの為、その分市場に多く流通しています。
その結果、希少価値のある2DK・LDKの金額が3DK・LDKより高くなっているものと考えられます。

間取り別の売却のコツやターゲット層については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

1LDKのマンションは売れない？その理由とスムーズに売るコツをご紹介

2LDKマンションが売れない理由は？ターゲット層や売却のコツについて解説

4LDKマンションが売れない理由は？売れやすい物件の特徴や売却のコツを解説

築年数

築年数によるマンション価格の違いも把握しておく必要があります。
一般的に、築年数が浅いマンションほど価格が高くなり、古いマンションほど価格が下落する傾向にあります。築年数が浅いマンションは、室内外ともに綺麗で設備が充実しているケースが多い為、人気が高くなりやすいのです。

東日本不動産流通機構の調査（2023年）によると、築年数による価格の変動は次の通りです。

引用：公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）」

築0年～5年未満のマンションは、市場に出回っている物件数が限られている為、高く取引されています。さらに、住宅ローンの残高が多く残っている状態で売り出すという理由で価格が高いことも考えられます。築11年～20年のマンションは比較的建物の状態が良く、価格とのバランスが良いことから、購入希望者から一定の需要があると考えられます。

築21年～30年のマンションは、建物の古さが目立ってくる為、価格が急激に下がります。築30年以上のマンションは、新築と比べて半額以下で取引されるケースが多くなります。

マンションの築年数が価格に与える影響や築年数別の売却のコツについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却に築年数は影響する？築年数別に売却のポイントを解説

築30年の中古マンションを売却したい！資産価値や売却時のポイントを徹底解説

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耐震性

マンションの耐震性も査定価格に影響します。

マンションの耐震性は大きく、新耐震基準と旧耐震基準の2つに分けられます。
新耐震基準は、建築確認日が1981（昭和56）年6月1日以降のもので、震度6強・7程度の地震でも倒壊しない水準であることが求められる耐震基準です。一方、旧耐震基準は建築確認日が同年5月31日以前のものに適用される基準で、震度5強程度の揺れでも建物が倒壊せず、破損したとしても補修することで生活が可能な耐震基準とされています。

この基準を見て分かる通り、新耐震基準のほうが耐震性は高い為、査定価格が高くなる傾向にあります。ただし、1981（昭和56）年6月1日以前に建てられたマンションでも、耐震補強工事を行い、新耐震基準を満たしているケースがあります。

マンションの耐震基準は、管理規約を確認したり管理会社に問い合わせたりすることで確認が可能です。

内装や設備

マンションに使用されている内装や設備によっても価格が変動します。
内装や設備が充実していると購入後の生活がしやすく、新しい設備の場合は修繕やメンテナンスにかかる費用を抑えられる為です。

評価が上がりやすい設備の例としては以下が挙げられます。

特に使用頻度が高い水回りやセキュリティに関する設備が充実していると、価格が高くなりやすいでしょう。

ただし、ゴミ置き場やエレベーターなどが部屋の近いところにあると、臭いや音などが気になるといったマイナスイメージがついて価格が下がるケースがあります。その為、設備と部屋の位置関係にも注意が必要です。

管理会社や施工会社

管理会社や施工会社もマンション査定でチェックされるポイントです。
施工会社が大手のゼネコンや大手デベロッパーであれば、大企業の信頼感から査定価格がアップする可能性があります。また、管理会社が大手企業の場合も、管理体制が整っているイメージが強い為、評価が高くなりやすい傾向にあります。

一方、過去に施工不良などのトラブルを起こしたことのある施工会社の場合、マイナス評価につながることが考えられます。

管理費・修繕費用

毎月の管理費や修繕費用がマンションの査定価格に影響を及ぼすこともあります。
管理費や修繕費用は、共用部分の維持管理や定期的に実施される大規模修繕工事に備えた費用であり、築年数によって段階的に上昇するのが一般的です。

例えば、修繕が適切に実施されており管理費・修繕費用が適切な金額だと、適切な維持管理が行われているとして査定価格も高くなる傾向にあります。
反対に、修繕が適切に行われていないにもかかわらず費用が高額だと、適切な維持管理が行われていないというマイナスイメージがつき、評価が下がることがあります。

共用部分

マンションの金額は、共用部分のグレードや施設の充実度にも左右されます。

例えば、ゴミ置き場や住戸玄関前宅配ボックスに加え、キッズルームやゲストルーム、トレーニングジムの有無も査定価格に影響を与える要素です。
さらに、駐車場・駐輪場の広さやペットの洗い場など、生活の質を上げてくれるような設備も、マンションの評価が上がりやすくなるポイントとなります。

マンションの査定でチェックされる項目については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却査定の不安を解消！査定の流れや査定でみられるポイントを徹底解説

まとめ

高階層ほどマンションの査定価格が高い理由には、日当たりや眺望の良さに加え、プライバシーが守られるなどの理由が挙げられます。低階層でも高く売却することは可能ですが、ターゲットや売却時期を見極めるなどできる限りの対策を講じることが重要です。

また、マンションの階数以外に価格に影響を与えるポイントには、立地条件や方角、間取り、築年数なども挙げられます。

いずれにしても、マンションを好条件で売却する為には、信頼できる不動産会社に依頼することが重要です。
長谷工の仲介では、より多くの購入希望者の目に留まるよう、各物件に合った販売戦略で売却活動をサポートします。マンションの無料査定をご希望の際は、以下のページからお気軽にお問い合わせください。

※本記事の内容は2024年11月26日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。