マンションを売却中の方のなかには、「駅近マンションなのになぜか売れない」とお困りの方もいるのではないでしょうか。しかし、駅近マンションは元々人気の高い物件の為、売れない理由を理解し対策を講じることで、販売状況が一気に改善される可能性があります。
この記事では、売れにくい駅近マンションの特徴や、売れない場合の対処方法について解説します。駅近マンションがなかなか売れないとお困りの方は、この記事の内容を参考にしてみてはいかがでしょうか。
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駅近マンションは売れやすい?
不動産市場では一般的に、駅近マンションは売れやすいといわれています。その理由には以下の3つが挙げられます。
- 資産価値が高い
- 駅周辺の再開発により地価の上昇が見込める
- 投資家からも注目される
実際、東日本不動産流通機構が発表した「年報マーケットウォッチ2022年・年度」によると、最寄り駅から徒歩10分以内の中古マンションが、全体の成約件数の68.3%を占めることがわかりました。また、駅近マンションのほうが成約価格や㎡単価(平米単価)が高いことから、資産価値の高さも伺えます。
徒歩10分以内 | 11〜20分以内 | 21分以上 | バス便 | ||
---|---|---|---|---|---|
2020年 | 成約件数(件) (割合) |
24,613 67.2% |
8,911 24.3% |
442 1.2% |
2,668 7.3% |
㎡単価(万円) | 66.21 | 43.02 | 28.16 | 23.50 | |
価格(万円) | 4,182 | 3,004 | 1,989 | 1,653 | |
2021年 | 成約件数(件) (割合) |
25,245 67.9% |
8,848 23.8% |
465 1.3% |
2,613 7.0% |
㎡単価(万円) | 72.38 | 46.65 | 32.51 | 25.29 | |
価格(万円) | 4,490 | 3,236 | 2,391 | 1,778 | |
2022年 | 成約件数(件) (割合) |
23,761 68.3% |
8,154 23.5% |
539 1.6% |
2,316 6.7% |
㎡単価(万円) | 80.63 | 52.18 | 36.10 | 28.46 | |
価格(万円) | 4,917 | 3,598 | 2,558 | 1,997 |
出典:東日本不動産流通機構「年報マーケットウォッチ2022年・年度 表21 中古マンションの駅からの交通別成約状況[首都圏]」
この結果から見ても、駅近マンションは人気が高く需要が高い不動産の一つであることがわかります。
また、駅前が再開発されることで、歩道や広場の整備、ペデストリアンデッキ(歩行者用の高架歩道)などが設置され、駅前全体の利便性が向上します。
それにより再開発エリアの地価が上昇し、マンションが売れやすくなる傾向にあります。
さらに、駅近マンションは投資物件としても希少性が高いです。
マンションを利用した投資とは、マンションを賃貸物件として貸し出し家賃収入で収益を得る投資のことです。駅近という条件は、賃貸物件を探す方にとって優先事項になりやすい為、駅近マンションは需要が高くなります。
それにより安定した利益を確保できることから、駅近マンションは投資家から注目され売れやすいとされているのです。
駅近マンションなのに売れない原因は?
駅近マンションのなかには、人気が高いにも関わらず売れにくい物件があります。その原因を解説します。
相場より価格が高い
駅近マンションが売れにくい1つ目の原因は、相場よりも高い価格で売り出しているケースです。需要が高い駅近マンションだからといって、「少しでも高く売りたい」と考え周辺相場より高い金額設定をすると、売れ残ってしまう恐れがあります。
例えば、駅近マンションの最上階南向きの部屋が7,000万円で売り出されている場合、同じマンションで階数が低い部屋や北向きで日当たりが良くない部屋を7,000万円で売り出しても、売れ残る可能性が高いでしょう。
築年数が古い
築年数が古いことも、駅近マンションが売れにくくなる原因の一つとなります。築年数が古いと設備や共用部分などが劣化して資産価値が下がることから、資産としてマンションの購入を検討している方に敬遠されてしまう為です。
東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2023年)」によると、築年数が経過するにつれて物件価格は次のように減少しています。
築年数 | 価格(万円) | 面積(㎡) | ㎡単価(万円) |
---|---|---|---|
築0〜5年 | 7,077 | 62.87 | 112.55 |
築6〜10年 | 6,655 | 66.19 | 100.54 |
築11〜15年 | 5,932 | 68.19 | 86.99 |
築16〜20年 | 5,509 | 70.49 | 78.15 |
築21〜25年 | 4,887 | 70.60 | 69.23 |
築26〜30年 | 3,344 | 64.94 | 51.48 |
築31〜35年 | 2,303 | 57.66 | 39.94 |
築36〜40年 | 2,672 | 57.63 | 50.49 |
築41年〜 | 2,260 | 56.00 | 46.37 |
引用:公益財団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)「築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2023年)」
また、1981年以前に建てられた旧耐震基準のマンションは購入を見送る方が多い傾向にあります。
旧耐震基準で建てられたマンションは、震度5強程度の地震でも建物が倒壊せず、もし損傷したとしても、補修することで再び暮せる構造基準として規定されていました。
一方、1981年以降に設けられた新耐震基準は、震度6強から7程度の大地震でも倒壊しないことが基準の為、大地震が頻発している近年、安全面の観点から新耐震基準で建てられたマンションを選ぶ方が多いのです。
その他、築年数が経過するにつれ大規模修繕の費用がかさみ、修繕積立金が値上がりすることも、築年数が古いマンションが売れにくい原因です。
ただし、築年数が古いマンションが売れないというわけではなく、適切な対策を講じれば理想的な価格で売却できる可能性はあります。詳しくは以下の記事を参考にしてください。
築30年の中古マンションを売却したい!資産価値や売却時のポイントを徹底解説
築50年のマンションでも売却できる?旧耐震物件の資産価値や特徴、買主様のメリットを解説
日当たりや見晴らしが良くない
日当たりや見晴らしが良くないというのも、駅近マンションが売れにくくなる理由の一つです。
日当たりが悪いと、室内に湿気がこもりカビが発生する原因になったり、日中にも照明が必要になったりします。駅から近いマンションでも、周りを高い建物に囲まれていたり、日当たりや眺望が悪かったりすれば買主様から避けられてしまう恐れがあります。
騒音問題が懸念されている
騒音問題も駅近マンションが売れにくくなる原因として挙げられます。
駅周辺は繁華街であることが多く、人や車が行き交う音が生活に影響を及ぼす恐れがあります。
騒音の聞こえ具合はマンションの立地や向きによりますが、駅近マンションで気になる主な騒音には以下が挙げられます。
- 駅前の再開発工事や公共事業
- 電車の走行音や振動
- バスや自動車、バイクなどのエンジン音
セキュリティ面での不安がある
駅近という立地の為にセキュリティ面に不安があるという点も、駅近マンションが売れにくくなる原因の一つです。特に、繁華街に近いマンションは治安が良くないと買主様に思われてしまい、避けられてしまうこともあります
セキュリティ面に不安があると思われがちなマンションの特徴として、次の3つが挙げられます。
- オートロックが設置されていない
- 管理人が常駐していない
- 監視カメラがついていない
特に小さなお子さんがいる家庭では、防犯面の優先順位が高い傾向にあります。空き巣や不審者が侵入するリスクを考えると、セキュリティ面が不十分なマンションは駅近であっても敬遠されてしまうでしょう。
外観・内観に問題がある
マンションを検討している方のなかには、立地だけでなくマンションの清潔さや雰囲気の良さを重視する方もいます。マンションの外観や内観、共用部分などに問題がある場合、マンションが駅近であっても売れにくくなる恐れがあります。
外観や内観のイメージが悪くなるポイントとしては以下の要素が挙げられます。
- マンションの外壁にひび割れや汚れが目立つ
- 共用部分にゴミが散乱している
- 駐輪場に置かれている自転車やバイクが整理されていない
- 室内の管理状況が悪くカビが発生している
エリアに対するニーズと合っていない
エリアのニーズに合っていないマンションは、駅近でも売れにくくなることがあります。
例えば、一人暮らしのニーズが高いエリアなのに広い間取りのマンションを売り出したり、ファミリー層が多いエリアなのに1Kや1LDKマンションを売り出したりしているケースです。
また、最近は独立洗面台やキッチンの広さなどを重視するニーズも多く、設備や間取りのトレンドも大きな要素となります。
1LDKマンションの売却を売るコツについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。
1LDKのマンションは売れない?その理由とスムーズに売るコツをご紹介
競合が多い
駅前に多くのマンションが建っている場合は供給過多の状態となり、過去の成約事例や相場に合わせて物件価格を設定しても、周辺に競合が多い為に売れにくくなる恐れがあります。
競合が多い場合は、部屋の階数や向き、設備の優劣で選ばれる物件が決まります。その為、ケースによっては、相場より低い金額に設定する必要があるかもしれません。
駐車場が使えない
マンション自体は気に入っているにも関わらず、駐車場がないことを理由に購入を見送るケースも少なくありません。
駅近マンションは交通アクセスが良く、車を所有していなくても困ることは少ないでしょう。しかし、子どもがいる家族やアウトドアが好きな方などにとって、駐車場がないことはデメリットとなります。
不動産会社や進め方に要因がある
マンションそのものではなく、不動産会社や販売戦略に問題があるケースも考えられます。販売戦略の問題としては、主に次の点が挙げられます。
- ホームページに掲載している写真の質が悪い
- 広告に魅力的なキャッチコピーが掲載されていない
- 問い合わせに対して不親切な対応をしている
- 内覧時に物件の長所を十分にアピールできていない
- 需要が高くない時期に売り出している
マンションが売れない場合の原因や対処方法をさらに詳しく知りたい方は、以下の記事も参考にしてください。
家の売却でやってはいけないこと16選!売却準備段階・売却中・売却後のプロセスごとに詳しく解説
売れやすい駅近マンションの特徴
ここまで、売れにくい駅近マンションの特徴をご紹介してきましたが、逆に売れる駅近マンションにはどのような特徴があるのでしょうか。
エリアそのものの人気が高い
人気が高いエリアの駅近マンションは売れやすい傾向にあります。
特に、住みたい街ランキングで毎年上位に挙がるようなエリアはブランド力が高く、資産価値が下がりにくい傾向にあります。さらに、場所によっては価値が上がるマンションもあります。
例えば、長谷工アーベストが発表したエリア別の「住みたい街(駅)ランキング2023」の結果は以下の通りです。
参照:長谷工アーベスト「住みたい街(駅)ランキング2023」(首都圏総合・都県別)
参照:長谷工アーベスト「住みたい街(駅)ランキング2023」(近畿圏総合)
参照:長谷工アーベスト「住みたい街(駅)ランキング2023」(愛知県)
参照:長谷工アーベスト「住みたい街(駅)ランキング2023」(福岡県)
周辺の利便性が高い
売れやすいマンションの特徴として、周辺エリアの利便性が高いことも挙げられます。単に最寄り駅からの距離が近いだけでなく、生活に必要な施設が充実していることも重要なポイントとなります。
利便性の高さを示す要素としては以下のようなものが考えられます。
- 最寄り駅に急行や特急が停車する
- コンビニやスーパーなどの商業施設が充実している
- 学校や公園、病院などの公共施設が近くにある
マンション周辺にこれらの条件が揃っているかどうかが、売れるかどうかを左右する要素となるでしょう。
周辺エリアの将来性がある
将来性が見込まれるエリアに建っている駅近のマンションは売れやすい傾向にあります。将来性のあるエリアの特徴には主に次の4つが挙げられます。
- 駅周辺に再開発予定がある
- 新駅が設置されて新たに路線が乗り入れる
- 区画整理事業により住宅地が整備される
- 駅周辺にショッピングモールやオフィスビルの建設予定がある
区画整理事業とは、狭く入り組んだ道路や境界線が曖昧な宅地、公共施設などを整備して、快適で住みやすい街にする事業のことです。区画整理事業により土地の価値が上がり、将来性が見込まれるエリアとなります。
このように、今後の開発により地域の発展が期待されるエリアであることは、売却する際の大きなアピールポイントになるでしょう。
付加価値や希少性がある
付加価値や希少性の高いマンションは、買主様の関心や注目が集まりやすい為、売れやすい物件です。付加価値や希少性のあるマンションの例は次の通りです。
- 大規模なタワーマンションである
- フィットネスジムやプールなどの設備がある
- 駅や商業施設と直結している
- パーティールームやキッズルームがある
- コンシェルジュサービスがある
このように、他にはあまりないサービスや設備が整っているマンションは、資産価値が落ちにくく、購入希望者が集まりやすいでしょう。
セキュリティ・管理体制が充実している
セキュリティや管理体制の充実度もマンションの売れやすさに影響します。特に小さいお子さんがいる家庭や女性の一人暮らしでは、セキュリティや管理体制が重視される傾向があります。
- オートロックが設置されている
- 管理人が常駐している
- 監視カメラが付いている
- 掃除が行き届いていて清潔さを保っている
利便性や設備の豪華さだけでなく、上記のような管理体制が整っている駅近マンションは一般的に売れやすいとされています。
駅近マンションがなかなか売れないときの対処法
では、駅近マンションが売れない場合にはどのような対策をとれば良いのでしょうか。その方法をご紹介します。
売却価格を見直す
駅近マンションにも関わらずなかなか売れない場合、前述した通り、相場より高い物件価格に設定している場合があります。相場をあらためて調査し、売却価格を見直しましょう。
売却価格を見直す場合は次の3つの情報をチェックしてみてください。
- レインズ・マーケット・インフォメーション
- 不動産情報ライブラリ
- 不動産会社の無料査定
レインズ・マーケット・インフォメーションは不動産流通機構が運営する不動産情報サイトで、マンションごとの成約価格や間取り、専有面積などの成約事例が掲載されています。
不動産情報ライブラリは国土交通省が提供する不動産情報サイトで、実際に不動産売買を行った方へのアンケートをもとに作成した情報が掲載されています。
また、不動産会社の査定を受ければ、今の物件価値を反映させたより現実的な価格が算出できます。長谷工の仲介では、豊富な知識と経験を積んだ担当者が売主様のご要望や物件のご状況にあった売却価格をご提案いたします。査定は無料ですので、お気軽にご相談ください。
マンションの価格を調べる方法については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。
マンションの資産価値を調べる方法は?ケース別に活用できる評価額を解説
売却する時期を見直す
不動産には売却がスムーズに進む時期とそうでない時期があり、時期を見直すことで状況が大幅に変わる可能性があります。
マンションが活発に取引される時期は新生活がスタートする前の1月~3月です。また、異動や転勤が増える秋頃も需要が増えます。一方、8月はお盆休みがあるため、なかなか売れない時期です。
マンション売却に適した時期に関して詳しく知りたい方は、以下の記事もご覧ください。
マンション売却に適した時期は?売却にお勧めの時期やポイントを解説
周辺環境の情報をまとめておく
マンションだけの問題ではなく、周辺環境による問題で売れない場合は、周辺環境の情報をまとめておくことをお勧めします。
例えば、駅前の繁華街に抵抗がある方に対して近くにある交番の情報を提供すれば、安心感を持ってもらえるかもしれません。また、マンションに駐車場がない場合、近くの月極駐車場の情報を伝えれば、車を持っている方にも興味を持ってもらえるでしょう。
このように、売主様自身ができることを実践すれば、売却の可能性を高めることにつながります。
内覧時の準備や対応を見直す
内覧時の準備や対応を見直すことで、販売状況が変わることもあります。駅近マンションは前述した通り、魅力が高い物件の為、買主様へのアピールをしっかり行えば成約率がぐっと上がるはずです。
内覧時の準備や対応で見直すべきポイントには以下が挙げられます。
- 内覧前に掃除や整理整頓を行っておく
- 周辺環境の有益な情報を伝える
- 買主様からの質問に丁寧に答える
- ペットを飼っている場合、内覧時は他の方に預かってもらう
内覧の流れや事前準備については、こちらの記事でも詳しく解説していますのでご覧ください。
マンション売却での内覧の流れは?事前準備やチェックすべきポイントもご紹介
媒介契約や不動産会社の変更を検討する
駅近マンションがなかなか売れない場合、不動産会社と締結している媒介契約の変更を検討してみましょう。媒介契約の内容を変更することで、販売状況が好転する可能性があります。
例えば、専任媒介契約か専属専任媒介契約を締結している場合は、1社の不動産会社にしか売却を依頼できない為、マンション売却がその不動産会社の力量に左右される恐れがあります。しかし、媒介契約の内容を複数の不動産会社へ売却を依頼できる「一般媒介契約」に切り替えれば、様々な不動産会社が直接売却に関われる為、専任媒介契約・専属専任媒介契約売却と比べ売却がスムーズに進む可能性があります。しかし、一般媒介契約は複数の不動産会社と自ら連絡を取る必要がある為、販売活動に手間がかかるので注意が必要です。
また、販売を依頼している不動産会社の対応や販売戦略に疑問を感じる場合は不動産会社を変更するのも一つの手です。
実際に広告活動や買主様対応をするのは不動産会社の為、不動産会社側の対応が要因で成約に至っていないというケースも考えられます。また、不動産会社には得意分野・不得意分野があり、マンションの魅力と不動産会社の販売戦略がマッチしていない恐れもあります。
駅近マンションの売却では、ホームページやSNS、WEB広告などを活用した幅広い広告戦略が重要となります。長谷工の仲介では、自社サイトはもちろん、関連サイトやSNSの活用、大手ポータルサイトとの連携で、物件情報をより多くの方に届けることができます。また、長谷工グループはマンションの施工から販売、管理まで、マンションに関するあらゆる工程に関わっている為、グループ総力での売却サポートが可能です。
マンション売却に不安や疑問はつきものです。お悩みごとがあればぜひお気軽にご相談ください。
媒介契約に関する記事は以下をご覧ください。
専任媒介契約とは?他の媒介契約との違いやメリット・注意点を分かりやすく解説
媒介とは?不動産取引における仲介との違いや媒介契約の種類について解説
まとめ
駅近マンションが売れない場合、その原因には、価格設定やセキュリティ面の不安、エリアのニーズとの不一致などの要素が考えられます。一方、売れやすいマンションには、エリアそのものの人気が高い、周辺エリアの将来性が高いなどの特徴があります。
駅近マンションを売る為には、マンションの特性を熟知している、類似物件の売却実績が多い、適切な広告展開ができる不動産会社に依頼することが大切です。
長谷工の仲介では、お客様の売却理由や状況に合わせて最適な売却プランをご提案いたします。また、多彩なメディア戦略でマンションの魅力を発信可能です。
マンション売却に関するご相談は、長谷工の仲介が承ります。まずは以下のお問い合わせフォーム「売却何でも相談」からお気軽にお問い合わせください。
※本記事の内容は2024年8月19日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。