実勢価格とは、実際に不動産が取引された価格です。実勢価格を把握することは、不動産査定や売却時などに参考として役立ちます。
とはいえ、実勢価格の調べ方や公示価格との違いが分からないという方もいるでしょう。
この記事では、実勢価格と公示価格の違いや調べ方などについて分かりやすく解説します。

実勢価格とは？

実勢価格とは、市場で実際に不動産の売買が成立した価格です。
時価とも呼ばれ、公示価格などの土地の公的な価格とは異なり、需要と供給の市場原理で決定されます。

実勢価格と土地の4つの公的な価格の違いは以下の通りです。

なお、一般的な不動産売買では、以下の3つの価格が用いられます。

• 査定価格
• 売り出し価格
• 売却価格（成約価格）

査定価格とは、不動産会社の査定で提示される価格です。一般的にはおおむね3ヵ月以内に市場で売れるであろう価格が提示されます。しかし、各不動産会社独自の査定基準で評価される為、依頼先によって査定価格は異なります。

査定後、不動産を実際に売り出す際の価格が売り出し価格です。査定価格などを参考にしますが、基本的に売主様が自由に設定することが可能です。

そして、売却開始後、買主様との価格交渉を経て最終的に売却が成立した価格が売却価格（成約価格）と呼ばれ、これが実勢価格に該当します。

例えば、土地を4,000万円で売り出し、最終的に買主様と合意した売却価格が3,500万円なら、実勢価格は3,500万円です。

このように、実勢価格は売買が成立して初めて確定する価格です。ただし、成立前であっても、後述する不動産情報ライブラリやレインズマーケットインフォメーションなどを利用すれば、周辺の取引事例から実勢価格をある程度調査することができます。なお、最終的な売却価格は売主様、買主様の合意で決まる為、同じような条件の不動産でもまったく異なる価格になるケースも珍しくありません。

とはいえ、実勢価格は市場の需要を反映した価格でもある為、不動産売却を検討する際の参考価格として役立つものです。正確な実勢価格は分からずとも、目安となる価格を把握する方法はあるので、査定や売却前に押さえておくと良いでしょう。

実勢価格の調べ方は6つ

ここでは、実勢価格の調べ方を6つ解説します。

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」で調べる

不動産情報ライブラリとは、国土交通省が運営するWEBサイトです。円滑な不動産取引の促進を目的とし、不動産取引価格や地価公示価格などの不動産に関する情報を無料で閲覧できます。

2024年3月末まで同省により運営されていた「土地総合情報システム」では、不動産取引価格や公示価格といった価格データの提供が主な機能でした。一方、2024年4月から新しく運営がスタートした不動産情報ライブラリは、価格データに加え、防災や都市計画、周辺施設など不動産取引の判断材料となる情報量が増えているのが特徴です。

不動産情報ライブラリでは、実勢価格にあたる取引価格、成約価格の閲覧が可能です。
取引価格・成約価格を調べる場合、サイトトップから「不動産価格の情報をご覧になりたい方へ」の「データの検索・ダウンロード」にアクセスします。
地域、価格情報区分、不動産の種類、取引時期の検索条件を設定すると、希望エリアの成約価格などを調べることができる為、近隣の類似物件の価格を参考にすると良いでしょう。

ただし、不動産情報ライブラリでは地番表示はされない為、特定の住所の価格を調べることはできません。また、取引事例が少ないエリアでは、検索しても価格が表示されない、表示件数が少なく価格差が大きいというケースもあるので注意しましょう。

参考：不動産情報ライブラリ

レインズを使って類似物件の成約情報を調べる

レインズとは、不動産流通機構が運営する不動産情報ネットワークシステムです。全国の物件情報や成約事例などを不動産会社間で共有できるようになっています。
レインズは宅地建物取引業者でなければ利用できない為、他人の物件情報を一般の方が自由に検索することは原則できません（※売却を依頼している物件の登録情報に限り、売主様自身で確認が可能です）。
しかし、「REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）」を利用することで、一般の方でも実勢価格の把握が可能です。

レインズマーケットインフォメーションとは、レインズの情報をもとに一般の方でも取引情報を閲覧できるようにしたサイトです。
物件情報は個人情報保護の観点から匿名化されていますが、不動産の成約価格が提供されている為、実勢価格の参考にできます。

サイトにアクセスし、建物種別、都道府県、地域を選択すれば、取引価格や面積、間取りなどの取引情報の一覧が表示されるので、周辺の類似物件の価格を目安にすると良いでしょう。
ただし、レインズマーケットインフォメーションはマンション、一戸建ての価格を提供しており土地のみの価格は検索できません。
また、検索結果は広い範囲でのみ表示され、特定の住所の取引価格は調べられない点にも注意しましょう。

参考：レインズマーケットインフォメーション

公示価格から実勢価格の目安を計算する

公示価格とは、国土交通省が毎年公表する土地の価格です。
毎年1月1日時点の標準地1㎡あたりの地価を判定し、3月下旬頃に公表されます。
公示価格は、適正な土地価格の形成を目的とし、一般の土地取引や公共事業の取得価格の指標などに活用される価格です。

また、公示価格は実勢価格の目安としても活用されます。
公示価格から実勢価格の目安を算出する方法は以下の通りです。

実勢価格は一般的に公示価格の1.1～1.2倍が目安とされる為、公示価格での土地価格を算出し、1.1～1.2倍することで目安価格の算出ができます。

例えば、公示価格が12万円、土地面積80㎡の場合、実勢価格の目安は12万円×80㎡×1.1～1.2＝1,056～1,152万円です。

ただし、実際に公示価格から土地価格を算出する場合は、土地の形などに応じた補正が加わります。また、都市部などエリアによっては実勢価格が公示価格の1.5倍以上になるケースもあるので、注意しましょう。

公示価格は不動産情報ライブラリや全国地価マップで検索できます。
全国地価マップを活用する場合、サイトトップから「地価公示・地価調査」をクリックし、住所や地図検索で近隣の公示価格を調べ、希望する土地の実勢価格を算出すると良いでしょう。
なお、公示価格は基本的に都市計画区域内を対象にしている為、都市計画区域外などエリアによっては公示価格では算出できないケースもあります。

参考：全国地価マップ

参考：2026年（令和8年）3月の公示価格の概要

2026年の公示価格は、住宅地、商業地、全用途平均のいずれも5年連続の上昇です。住宅地の上昇幅は前年と同じですが、全用途、商業地では昨年を上回る上昇を見せています。また、東京圏や大阪圏での上昇幅が大きい点も特徴です。
一方、地方圏も上昇傾向ではあるものの、上昇幅は全用途平均、住宅地で縮小傾向を見せています。

全国的に公示価格が上昇傾向にある為、不動産売却にとっては追い風といえるでしょう。
ただし、地価上昇が横ばいや、下降傾向が見られるエリアもあり、都市部と地方圏での二極化も進みつつある点にも注意が必要です。

不動産売却は地価だけでなく市場や金利、築年数など様々な要因にも左右されます。
「まだ価格が上昇するかも」と先延ばしするとタイミングを逃す恐れもある為、まずは早めに不動産会社に査定を依頼するなど、情報収集から始めることが大切です。

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参考：国土交通省「全国の地価動向は全用途平均で5年連続上昇～令和8年地価公示～」

路線価から実勢価格を逆算する方法

路線価（相続税路線価）とは、道路に面する土地1㎡あたりの土地の価格です。
相続税や贈与税の計算基準となる価格として、毎年国税庁が公表しています。

路線価は、公示価格の8割ほどを目安に設定されている為、以下の計算式で実勢価格の目安を算出することが可能です。

路線価で土地価格を算出し、0.8で割り戻した後、1.1～1.2倍することで実勢価格の目安になります。
例えば、路線価が10万円、土地の面積が100㎡の場合、（10万円×100㎡）÷0.8×1.1～1.2＝1,375～1,500万円が目安です。
ただし、路線価で実際の土地価格を算出する際は、奥行価格補正など土地の形状に応じた補正が加味されます。

路線価は、国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で確認できます。
希望する年度、都道府県の路線価図から市区町村、地名などで検索し表示された地図で、土地に面する道路の路線価を調べます。
路線価は「120F」のように、数字＋アルファベットで記載されており、数字の部分が千円単位の1㎡あたりの路線価になります。仮に、120Fの場合の1㎡あたりの路線価は12万円であり、土地全体の価格はここに土地の面積などをかけて計算します。また、末尾のアルファベットは「借地権割合」を示しており、Fの場合は40%を意味します 。

なお、路線価が設定されていないエリアもあります。
路線価が設定されていないエリアは、固定資産税評価額に一定の倍率を乗じる「倍率方式」で土地価格を算出することになります。
倍率についても同サイトの「評価倍率表」で確認可能です。

路線価を用いた実勢価格の算出方法については、こちらの記事で詳しくご紹介していますのでご覧ください。

路線価から実勢価格は求められる？それぞれの違いや調べ方を紹介

参考：国税庁「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」

固定資産税評価額から調べる方法

固定資産税評価額とは、市町村などの自治体が不動産ごとに評価した価格です。固定資産税や登録免許税を算出する際に用いられるもので、3年毎に評価替えされます。

固定資産税評価額は公示価格の70％を目安に設定される為、以下の計算式で実勢価格の目安を算出できます。

例えば、土地の固定資産税評価額が1,500万円なら、1,500万円÷0.7×1.1～1.2＝2,357～2,571万円が実勢価格の目安です。

固定資産税評価額は、毎年送付される固定資産税納税通知書の課税明細書で確認できます。

固定資産税評価額の調べ方や税金の計算方法については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

固定資産税評価額とは？調べ方や税金との関連性、計算方法について紹介

不動産会社の査定で「今の価格」を確認する

公示価格や路線価、固定資産税評価額から算出する方法は、土地の方角や接道状況、周辺環境など実際の土地の個別状況は反映されません。
しかし、実際の不動産売却は、土地の個別状況や最新の不動産市場にも大きく左右される為、同じ面積、同じエリアの土地であっても、価格に大きく差が出る恐れがあります。

よりご自身の不動産の状況に合った価格を把握するなら、実勢価格の目安を把握したうえで不動産会社の査定を受けることをお勧めします。

一括査定と個別査定の違い

一括査定とは、複数の不動産会社に一括で査定を依頼する方法です。
築年数や面積などのデータを提供するだけで査定でき、オンライン上で完結するのが一般的です。
一度の依頼で複数の不動産会社の査定結果を比較できるので、相場の把握だけでなく不動産会社を比較する際にも役立ちます。
ただし、データのみで査定される為、不動産個別の状態は反映されない点には注意が必要です。

一方、不動産会社の担当者に直接不動産を見てもらい査定する方法が個別査定（訪問査定）です。個別査定であれば、具体的な状況も加味して物件ごとに丁寧に査定してもらえるので、より精度の高い査定が期待できます。

しかし、個別査定は時間がかかり、複数社を比較するのは難しくなります。
一括査定で2～3社に絞り込んでから個別査定を依頼すると効率良く相場の把握や不動産会社の比較ができるでしょう。

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査定時に見られるポイント

不動産会社の査定では、土地や建物そのものだけでなく周辺環境など様々なポイントが考慮されます。
実際の査定基準は不動産会社によって異なりますが、代表的な査定時に見られるポイントは以下の通りです。

マンションや一戸建ての査定で見られるポイントについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

一戸建て売却の査定価格はどう決まる？見られるポイントや査定のコツとは

マンションの売却査定で見られるポイントとは？査定の流れや高く売るコツ、注意点を解説

土地の実勢価格が変わる5つの要素

土地の実勢価格は様々な要素に左右されます。ここでは、代表的な実勢価格に関わる要素を解説します。

土地の形状

土地の形状や面積は価格に影響する重要な要素です。
一般的に、旗竿地やいびつな形の土地などの不整形地は、建物が配置しにくい、無駄なスペースが生まれるなどで需要が下がる一方、正方形や長方形の整形地は使いやすい土地として需要が高く、価格も上がりやすくなります。

また、エリアの需要に対しての土地の広さも重要です。
狭すぎる土地は使い勝手の悪さから価格が下がりやすくなります。反対に、需要に対して広すぎる土地も、価格の高さや無駄なスペースが生まれるなどの理由で価格が下がる傾向です。

土地は単に広さで需要が決まるのではなく、使いやすいかどうかがポイントになります。

駅距離・周辺環境

駅からの距離や周辺環境は利便性や住みやすさに直結する為、価格にも影響します。

• 駅からの距離
• スーパーやコンビニなどの周囲の生活施設や商業施設
• 周辺の学校や通学路の状況
• 騒音や異臭の有無

駅から近い、周辺施設が充実しているなど利便性の高い立地は、需要が高く価格も上がる傾向があります。
一方、周囲に施設がないなど利便性が低い場所は価格のマイナス要因となる恐れがあります。
ただし、駅から遠い場合でも、閑静な住宅街や車利用が前提といった場合は、価格への影響がそれほど大きくならない可能性もあります。

また、エリアに開発予定があり将来性が見込めるといった場合も、価格が高くなることが期待できます。

用途地域・建築制限

土地にどのような建物が建てられるかは、用途地域や建築制限などによって左右されます。

用途地域とは、都市計画法に基づいて区分された13種類の地域のことを指します。
居住系、商業系、工業系の3つに大きく分かれ、どの用途地域に属しているかで建てられる建物の種類や大きさが異なります。
また、建築制限とは法律や自治体の条例などに基づいた建物を建てる際にクリアすべき基準です。
代表的な建築制限に、建ぺい率（敷地面積に対する建物を真上からみたときの建築面積の割合）や容積率（敷地面積に対する各階の合計面積である延べ床面積の割合）、高さ制限などがあります。

これらの制限は土地活用の自由度を左右する為、価格にも影響します。
一般的には制限が少なく自由度の高い土地の価格が高くなる傾向です。

接道条件

土地に面する道路（接道）の状況は、建築のしやすさや生活利便性に関わる為、価格にも影響します。
代表的な土地と道路の状況は以下の通りです。

一般的には、日当たりや通風に優れ、多方向から進入できる角地や二方路地のほうが価格は高くなる傾向にあります。
角地や二方路地は条件によっては建ぺい率などが緩和される点も需要が高くなる要因です。
一方、道路に接していない無道路地は接道義務を満たせず建物が建てられない為、需要が低くなります。

また、接道状況だけでなく、どのような道路に接しているかも価格を左右するポイントです。接している道路の所有者が個人や企業である私道の場合、建築や権利関係に制限が生じるケースがあり需要が下がりやすくなります。

建物が建てられない再建築不可物件については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

再建築不可物件とは？購入時の注意点や売却のポイント、活用方法を解説

地域の需給バランス

土地価格は、需要と供給のバランスによって変動します。
一般的に、需要に対して供給の少ない土地は価格が上がる為、人口増加傾向にある都市部の住宅街など希少性の高い土地は価格の上昇が見込めます。
再開発により将来の利便性向上が見込まれる土地も需要が高くなる可能性があります

また、需給バランスは景気の影響も受けやすく、一般的には景気の良い時期はバランスが整いやすく、不景気では供給過多になりやすいという特徴もあります。

ただし、需給バランスは住宅ローン金利や投資家の動向など他の要素によっても左右されます。
売却検討時には、市場動向などもチェックすると良いでしょう。

実勢価格の調べ方に関するよくある質問

最後に、実勢価格の調べ方に関するよくある質問を見ていきましょう。

実勢価格は無料で調べられますか？

無料で調べることが可能です。
国土交通省の不動産情報ライブラリやレインズマーケットインフォメーションを利用すれば無料で調べることができます。

また、不動産会社の査定も無料で依頼できるケースが一般的です。
より不動産に適した実勢価格を把握する場合は、自分で実勢価格の目安額を算出したうえで不動産会社の査定を利用すると良いでしょう。

実勢価格と相場は同じですか？

厳密にいえば異なります。
実勢価格は実際に取引が成立した価格です。一方、相場は周辺の取引事例などをもとにした価格帯や目安額・平均値などを指します。
相場は一般的に売り出し価格も考慮しながら算出されます。

土地の実勢価格は毎年変わりますか？

土地の実勢価格は、景気・金利・需要・周辺環境・再開発などの外部要因によって変動します。
一定の価格が続くわけではない為、実勢価格を調べる際は最新の情報をチェックするようにしましょう。

まとめ

ここまで、実勢価格の概要や公示価格との違い、調べ方などを解説してきました。
土地が実際に売買された価格である実勢価格は、想定の売却価格を把握する際の参考材料となります。正確な実勢価格は取引が成立しなければ分かりませんが、目安は公示価格などから算出することが可能です。

ただし、公示価格などを用いた実勢価格の目安額は、不動産の個別事情を反映できない為、大きく乖離する恐れもあります。
より不動産に適した価格を知りたい場合は、目安額を把握したうえで不動産会社の査定を受けることが大切です。

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※本記事の内容は2026年7月24日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。