住宅ローン契約者が死亡した場合、ローン残債の支払いがどうなるのかは残された家族にとって気がかりな問題です。
多くのケースでは、団信（団体信用生命保険）により相続人が返済の義務を負うことはありません。しかし、団信に加入していないケースや加入していても保険金が支払われないケースもあるので注意が必要です。

この記事では、団信（団体信用生命保険）を利用した返済免除の仕組みや手続きの方法、注意点などについて詳しく解説します。

住宅ローンの契約者が死亡したら、残りの支払いはどうなる？

住宅ローン契約者が死亡した場合、基本的にローン残債は相続財産として相続の対象となります。

ただし、住宅ローン契約者が団信（団体信用生命保険）に加入していた場合は、保険金で残債が支払われる為、相続人が住宅ローンを支払う必要はありません。
多くの民間金融機関で、住宅ローン契約時に団信への加入が義務付けられている為、万が一の事態が起きても、保険金でローン残高をゼロにできるケースが一般的です。

しかし、「フラット35」など、一部の住宅ローンのなかには団信への加入を任意とするものもあります。
また、団信に加入していても告知義務違反などで保険金が支払われないケースもあります。

このように、団信未加入や加入していても保険金が支払われない場合、ローン残債は相続人が引き継ぐことになるので注意が必要です。

団信（団体信用生命保険）の仕組みとローン免除の適用条件

ここでは、団信の仕組みとローン免除の適用条件について解説します。

団信の基本的な仕組み

団信は、金融機関、保険会社、住宅ローン契約者の三者によって成り立つ保険契約です。
住宅ローン契約者を被保険者、金融機関を保険契約者および保険金受取人とし、契約者が死亡または高度障害状態になった場合に、保険会社から金融機関に住宅ローンの残債相当分の保険金が支払われます。

一般的な生命保険は契約者が死亡したら遺族（受取人）が保険金を受け取りますが、団信の保険金は、遺族ではなく金融機関に直接支払われるのが特徴です。
また、団信の保険金は住宅ローンの残債によって連動し、保証期間も住宅ローン返済期間のみとなります。
このように団信は住宅ローンの返済を保障する保険であり、一般的な生命保険とは目的や仕組みが異なる点を覚えておきましょう。

団信が適用される主な条件

団信が適用されるのは、基本的に契約者が死亡した、または高度障害状態である場合です。
「高度障害状態」とは、日常生活において著しい制約を受けるような重い障害状態のことで、具体的には以下のような状態が高度障害状態とされています。

• 両眼の視力を全く永久に失ったもの
• 言語またはそしゃくの機能を全く永久に失ったもの
• 中枢神経系または精神に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの
• 胸腹部臓器に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの
• 両上肢とも、手関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
• 両下肢とも、足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
• 1上肢を手関節以上で失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
• 1上肢の用を全く永久に失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったもの

出典：住宅金融支援機構「高度障害状態とは何ですか。また、加入者が高度障害状態になった場合はどうすればいいですか？」

また、「加入時の告知義務を満たしていること」「保険契約が有効に維持されていること」なども適用条件となるのが一般的です。

ただし、適用条件は団信の種類などによっても異なります。契約時に要件をしっかり確認することが大切です。

要注意！団信で住宅ローンの支払いが免除されない5つのケース

団信に加入していれば必ず住宅ローンが免除になるというわけではありません。なかには加入していても住宅ローンが免除にならないケースもあるので注意が必要です。
ここでは、団信で住宅ローンの支払いが免除されない5つのケースについて解説していきます。

加入時に告知義務違反があった場合

告知義務とは、加入時に現在の健康状態や過去の病歴を正直に保険会社へ伝えることをいいます。
団信を含む多くの生命保険では、加入時に健康状態などの告知が義務付けられており、告知書や所定の診断書を提出するのが一般的です。
この告知の際、内容を偽ったり告知しなかったりすると告知義務違反となる恐れがあります。

団信では持病や既往歴によっては加入できないケースもあります。
だからといって、健康状態を偽って加入すると「告知義務違反」とみなされ、保険金が支払われず住宅ローンの残債が免除されなくなる恐れがあるので注意しましょう。

免責事由に該当する死亡原因の場合

保険会社が定める免責事由に該当する死亡原因の場合も、住宅ローンの支払いが免除されません。

代表的な免責事由としては、以下のようなものがあります。

• 加入から一定期間内（一般的に1〜2年以内）の自殺
• 契約者の故意により死亡、または高度障害となった場合

「契約者の故意による死亡、または高度障害状態」の一例としては、薬物依存や犯罪行為などが要因となるものが挙げられます。

ただし、免責期間や免責事由は金融機関によって異なります。
団信に加入する際は、免責事項にも必ず目を通しておきましょう。

連帯債務・ペアローンで片方のみ死亡した場合

住宅ローンのなかには、ペアローンや連帯債務といった、夫婦や親子でローンを組むタイプのものもあります。それぞれの概要は、以下の通りです。

ペアローンや連帯債務の場合、どちらか一人が亡くなった、または高度障害状態になった場合、その方の分しか支払いが免除されません。

例えば、夫婦でペアローンを組み、夫が死亡した場合、夫の残債は団信で免除されますが、妻のローンはそのまま残ります。

連帯債務の場合も、返済割合に応じた額までしか保険金が支払われないのが一般的ですが、保障内容は金融機関によって異なるため、契約内容を確認しておきましょう。
このように、連帯債務やペアローンでは生存側の住宅ローンの残債はそのまま残る為、返済の負担が大きくなる点に注意しましょう。

ただし、団信によっては片方が死亡した場合、ローン全体の残債を保障してくれるタイプもあります。
二人で住宅ローンを組む際は、団信の保障内容や適用された後のことも考えて商品を選びましょう。

保険金請求の時効が過ぎている場合

団信は、契約者が死亡すれば自動的に保険金が支払われるわけではありません。
一般的にはローン契約者の家族または金融機関が保険会社に申請することで、保険金が支払われます。

しかし、団信を含む各種保険金の請求には時効がある点に注意が必要です。
保険法第95条により保険金請求権の発生時から3年が経過すると時効が成立し、保険金を受け取れなくなります。
契約者が亡くなった、または高度障害状態となった場合は、速やかに保険金の請求を行いましょう。

参考：e-GOV法令検索「保険法」

住宅ローンの滞納歴がある場合

住宅ローンの滞納が続いている場合も、団信によるローン支払いの免除が受けられない恐れがあります。

団信の保険料は住宅ローンの利息に含まれていることも多い為、住宅ローンの滞納は保険料の滞納にもつながり、団信の契約自体が失効する場合があるのです。

団信の保障内容や契約の取り扱いは金融機関によって異なるため、契約内容を確認しておきましょう。

一般的に滞納が3～6ヵ月以上に及ぶと、期限の利益が喪失し一括返済の請求や契約者に代わって保証会社などがローンを立て替える代位弁済が行われます。
この時点で団信の契約も無効となるケースが多い為、事前に返済計画を立て、無理のない支払いを続けることが重要です。

団信が適用されなかった場合の対応や相続税問題は、早い段階で税理士などのプロに相談することが大切です。
長谷工の仲介では、不動産に詳しい税理士に無料で相談できるサービスを提供しています。
団信や相続を含め家の売却を検討している方は、お気軽にご相談ください。

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契約者死亡にともなう団信の申請手続きの流れ

ここでは、団信の申請手続きと必要書類を解説します。

STEP1：融資先の金融機関へ連絡する

住宅ローン契約者が死亡、または高度障害状態となった場合、まずは速やかに融資先の金融機関に連絡しましょう。
連絡の際は、団信の契約書類や契約者（被保険者）番号などを準備しておくと手続きがスムーズです。
前述した通り、保険金の請求権は保険事故発生時から3年で失効する為、早い段階で連絡することが大切です。

STEP2：必要書類を準備して提出する

金融機関に連絡した後は、必要書類を集めて提出します。
求められる書類は金融機関によって異なりますが、一般的な必要書類は以下の通りです。

各種診断書は団信の申請以外にも提出機会の多い書類の為、コピーをとって多めに準備しておくと良いでしょう。

STEP3：保険会社による審査・ローン完済手続き

提出書類が受理されたら、保険会社による審査が行われます。
免責事由に該当しないか、医療機関などへ問い合わせることもある為、団信加入時は偽りや誤りのない情報を保険会社に提出しておきましょう。

なお、保険金は保険会社から金融機関に直接支払われ、これをもって住宅ローンの完済となります。
契約者の家族が保険金を受け取れない点に留意しましょう。

STEP4：抵当権抹消登記・相続登記を行う

住宅ローンの弁済が完了したら、抵当権抹消登記と相続登記を行いましょう。

抵当権抹消登記とは、住宅ローン契約時に不動産に設定された抵当権を抹消する登記です。
抵当権は住宅ローンを完済すれば自動的に抹消されるのではなく、登記手続きが必要になります。
抹消登記をせずに長期間放置していると、必要書類が収集できない、スムーズに売却できないなどトラブルにつながる恐れもあるので、完済後は速やかに登記手続きを行うことが大切です。

一方、相続登記とは、家の名義人を被相続人（故人）から相続人に変更する登記です。
2024年4月から相続登記は義務化され、不動産の取得を知った日から3年以内の相続登記が必要です。
正当な事由なく登記手続きを怠ると過料を科せられる恐れがあるので、速やかに手続きを行いましょう。

抵当権抹消登記、相続登記は司法書士に依頼することもできます。
登記を長期間放置し手続きが煩雑になっている、忙しく必要書類の収集が難しいといった場合は、司法書士に相談すると良いでしょう。

抵当権抹消や相続の手続きについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

抵当権抹消手続きの流れは？手続きが必要なタイミングやかかる費用を徹底解説

抵当権抹消登記申請書の書き方とは？流れや費用まで徹底解説｜長谷工の仲介

親が亡くなったら何をする？手続きや家の相続についても解説

団信未加入や免除されない場合はどうする？

団信未加入や免除されない場合、住宅ローンの残債は相続人が引き継ぐことになります。
しかし、残債額によっては相続人の負担が大きくなるので、慎重に相続の仕方を検討しなければなりません。
相続の仕方には、単純承認、相続放棄、限定承認の3種類があり、それぞれ特徴が異なるので状況に応じて適切な方法を選ぶことが大切です。

ここでは、団信未加入時や免除されない場合の相続の仕方を解説します。

単純承認：家とローンをセットで引き継ぐ

単純承認とは、亡くなった方のプラスの財産もマイナスの財産も全て引き継ぐ方法です。
単純承認を選択すると、家や現預金といったプラスの財産を引き継ぐことができますが、住宅ローンや借金などのマイナスの財産まで全て相続することになります。

住宅ローンを支払い続けられる十分な資産や収入がある、家にそのまま住み続けたいといった場合は単純承認を選ぶと良いでしょう。

なお、単純承認に特別な手続きは不要です。
相続人が相続の開始を知った日から3ヵ月以内に相続放棄や限定承認の手続きをとらなかった場合や、相続財産を処分した（売却や消費など）場合には、自動的に単純承認となります。
ただし、なにをどれくらい相続できるかは、相続人の人数や資産状況などによっても異なります。

相続放棄：家もローンも全て手放す

相続放棄とは、亡くなった方の全ての財産の相続を放棄する方法です。
相続人に借金が多いといった場合で選択されるのが一般的でしょう。

相続放棄することで、ローン残債の返済義務を負うことはなくなります。
家の資産価値よりもローン残債が明らかに大きいといった場合に有効な選択肢です。

しかし、相続放棄は現預金といった他のプラスの財産も引き継げない点に注意が必要です。

相続放棄は、他の資産状況や引き継ぎたいものがないかなども考慮して慎重に検討する必要があります。
なお、相続放棄は相続開始を知った日から3ヵ月以内に家庭裁判所に申し立てが必要です。
期限を超えると相続放棄が難しくなるので、早い段階で判断するようにしましょう。

限定承認：相続した財産の範囲内でローンを返済する

限定承認とは、プラスの財産の範囲でマイナスの財産を引き継ぐ方法です。

例えば、プラスの財産1,000万円、マイナスの財産が1,500万円の場合、限定承認ではマイナスの財産は1,000万円までしか返済義務を負いません。
反対にプラスの財産が多ければ、マイナスの財産を差し引いて残った部分を相続することが可能です。

限定承認を選ぶことで、相続したプラスの財産の範囲内でローンを返済できるので、返済の負担を軽減できます。
ただし、限定承認では最終的に家などの財産を売却・清算して返済に充てる必要がある為、そのまま家に住み続けられないのが一般的です。
また、相続開始から3ヵ月以内に家庭裁判所に申し立てが必要となり、手続きも煩雑になる点には注意しましょう。

どの相続の方法が適しているかは相続状況によっても異なります。判断に悩む場合は手続きを含め弁護士などのプロに相談することをお勧めします。

家を相続したものの、ローンの返済が厳しい場合の対処法

「ペアローンで片方のローンが残ってしまい払えない」「相続放棄はしたくないがローンも払えない」など、家を相続したものの後々ローン返済が厳しくなるケースもあります。
相続後ローン返済が厳しくなった場合の現実的な解決策としては、家の売却が適しています。

家を売却することで、売却金でローンを完済できる可能性があり、売却価格によっては手元にお金を残すこともできるでしょう。

しかし、売却価格がローン残債を下回る場合は、不足分を自己資金などで補う必要があるので注意が必要です。
不足分の補填ができない場合は、そもそも家の売却ができない点にも気を付けましょう。さらに、ローン返済ができない状態が続くと、最終的に家が競売にかけられる恐れがあります。

ただし、住宅ローンを完済できない状態でも任意売却により競売を回避できる可能性があります。
任意売却とは、金融機関の合意を得て住宅ローンが完済できない家を売却する方法です。
売却後に残った住宅ローンは金融機関と相談し新たに返済計画を立てていくのが一般的です。なお、任意売却には「競売実行までに売却する」という期限があります。また、金融機関との交渉も必要になる為、任意売却が認められないケースもある点にも注意しましょう。

相続した家の売却方法や任意売却の注意点については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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ローン返済が厳しくなって家を売る、任意売却を検討している、いずれであっても早い段階で不動産会社に相談することが大切です。
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まとめ

住宅ローン契約者が死亡した場合でも、団信に加入していれば保険金で住宅ローンが完済され相続人が残債を引き継ぐことはありません。
しかし、団信に加入していても告知義務違反や免責事由に抵触する、ペアローンを組んでいた、請求期限を超えたなどで住宅ローンが免除されないケースがあります。

団信未加入や保険金が支払われないなどで残債の返済義務を引き継ぐ場合は、相続の方法を慎重に検討することが大切です。
そのうえで、返済が厳しくなったら早い段階で売却を検討し、不動産会社に相談すると良いでしょう。

長谷工の仲介では、任意売却を含め相続した家の売却にも対応しています。売却を検討している方はお気軽にご相談ください。

※本記事の内容は2026年7月24日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。