借地権を売却するといくらで売れるのか、そもそも売却できるのか気になる方もいるでしょう。借地権の売却相場は売却先や売り方によっても異なるうえ、売却時にいくつかのポイントを押さえておく必要もあります。

この記事では、借地権の売却相場や価格の計算方法、売却する際のポイントなどについて解説しています。

そもそも借地権とは？

借地権とは、建物の所有や建築を目的として土地を借りる権利です。
借りる側は「借地人」や「借地権者」と呼ばれ、貸す側は「地主」や「借地権設定者」などと呼ばれます。
借地権の主な特徴は以下です。

借地人は地代を支払うことで土地を借り、建物を建てられます。
建物を建てた場合、建物の所有権は借地人にありますが、土地の所有権は地主のままです。
また、建物の売却や増改築は借地人の自由にできず地主の許可が必要となり、この際承諾料などの支払いも発生します。

土地を購入して家を建てる場合、土地も家も自分が所有権を持つので自由に活用できます。
一方、借地権や借地に建てた建物は地主の許可を得れば自由に売却できますが、様々な制限があることから通常の土地・建物の売却よりも難しくなります。

なお、借地権付きの土地に建てた建物は「借地権付き建物」、地主の持つ土地の権利は「底地権」と呼ばれます。合わせて理解しておくと良いでしょう。

売却先で借地権の売却相場が異なる

借地権の売却先としては地主か第三者が検討できますが、それぞれ売却相場が異なります。
ここでは、それぞれの売却相場を見ていきましょう。

地主に売却する（買い取ってもらう）

借地権の売却先として、まず考えられるのが地主です。
地主に買い取ってもらう場合、売却を依頼するのが借地人か地主かでも、以下のように相場が異なります。

高く売りたい借地人と安く買いたい地主では利益が相反するので、どちらが売却を持ちかけるかで交渉上の立場が変わり、売却価格にも影響します。
借地人が売却を依頼する場合は更地価格の50%ほどに下がるケースが一般的です。

一方、地主側が土地を活用したいなどで購入を申し出るケースもあり、この場合は更地価格の60～70％ほどになるケースが多いでしょう。
地主が購入を申し出る場合、引っ越し費用や新居の費用などを考慮してさらに価格が上乗せされることもあります。

地主への売却であれば、譲渡承諾料（第三者に売却する際に地主の許可を得る為に支払う費用）は不要です。
借地権は第三者への売却が難しい為、仮に更地価格の50％ほどで売却することになったとしても、譲渡承諾料が不要ですぐに売却できる点はメリットといえます。

ただし、借地人が地主に売却を打診する場合、地主との交渉が必要です。
地主が買取に前向きでない場合、売却できないか、売却できても相場よりもさらに価格が下がる恐れがあるので注意しましょう。

第三者に売却する

地主の承諾を得て第三者に売却する方法もあります。
売却先としては買取業者か、不動産会社による仲介を通じて一般の個人に売却する方法があります。

また、売却方法としては借地権だけで売却する方法と地主と協力して底地を合わせて売却する方法があります。それぞれ売却先・売却方法での相場は以下です。

前述した通り、借地権は利活用するうえでの制約が厳しいこともあり、売却しづらい傾向にあります。その為、借地権単体で地主以外に売却する場合は、買取業者に相談したほうがスムーズに売却できる可能性があります。

しかし、買取業者に売却する場合、一般の個人に売却する場合よりも価格が下がりやすいので注意しましょう。

第三者に売却するケースでは、地主と協力して「借地権＋底地権」で売却する方法もあります。
借地権と底地権のセットであれば、買主様は通常の土地同様に自由に活用ができるうえ、売主様としても借地権のみで売却するよりも相場に近い価格で売りやすくなり、かつスムーズに売却ができるでしょう。

ただ、底地権も売却する場合、地主に対して売却に協力してもらえないか交渉する必要があります。地主が売却に前向きでなければ交渉が難しくなるでしょう。
仮に、売却できた場合でも売却金の分配で揉めやすいので、事前に話し合っておくことが大切です。

借地権の売却相場を算出する方法

借地権の売却価格は個々の状況によっても大きく異なりますが、一般的には借地権割合をもとにある程度の売却価格を算出することは可能です。
ここでは、借地権割合をもとに売却相場の算出方法をご紹介します。

土地の評価額を把握する

まずは、自用地の評価額を求めます。
自用地の評価額とは、借地権が付いていない状態の土地の評価額です。
自用地の評価額を算出する方法には、「路線価方式」と「倍率方式」の2種類があります。

路線価方式とは、国税庁が定める主要道路に面した土地1㎡あたりの価格（路線価）を用いた計算方法です。路線価は、相続税や贈与税の計算で使用される価格で、国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。

路線価が分かれば土地の面積を乗じることで土地の評価額の算出が可能です。

一方、倍率方式とは路線価が定められていない土地で用いる計算方法です。
土地ごとに定められた倍率を固定資産税評価額に乗じると評価額が算出できます。

倍率も国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できるのでチェックすると良いでしょう。

参考：国税庁「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」

路線価については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

不動産の価値は何で決まる？評価額や計算方法、価値が高い家の特徴を解説

借地権割合を確認する

借地権割合とは、借地権と底地権の割合です。
借地権が設定されている土地は利便性が下がる為、借地権割合は評価額を算出する際に補正として用いられます。

借地権割合は国税庁によって30%から90％まで10％刻みで設定されており、「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で確認できます。
路線価図には「80F」というように、数字とアルファベットで路線価の記載があり、数字部分が路線価、アルファベット部分が借地権割合です。
アルファベットはA～Gで以下のように設定されています。

参考：国税庁「路線価図の説明」

例えば、路線価図で「80F」と記載されていると、路線価は8万円/㎡（数字は千円単位で表示）、借地権割合は40％となります。

借地権の評価額を算出する

借地権割合が分かれば、自用地の評価額に借地権割合を乗じると借地権の評価額が算出できます。

例えば、以下のケースで計算してみましょう。

• 土地の面積：150㎡
• 路線価：10万円
• 借地権割合：70％

この場合の借地権の評価額は以下のようになります。

ただし、評価額＝売却価格ではなく、土地の状態や借地の条件など様々な要素で売却価格は変動します。
より正確な価格が知りたい場合は不動産会社に査定を依頼すると良いでしょう。

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借地権の売却にかかる主な費用や税金

借地権を売却する際には多くの費用や税金がかかる為、それぞれいくらかかるのかを理解しておくことも大切です。
ここでは、借地権の売却にかかる主な費用や税金を見ていきましょう。

譲渡承諾料

譲渡承諾料とは、借地権を第三者に売却する際に地主の許可を得る為に支払うお金です。
承諾料は地主との話し合いで決まりますが、一般的には借地権価格の10%ほどとなります。
例えば、借地権価格が1,500万円なら承諾料の目安は150万円です。
ただし、立地条件や地主との関係性などによっても費用は変わってきます。

なお、地主の承諾がなければ借地権を第三者に売却することはできません。
ただし、正当な理由がなく売却を拒否される場合、裁判所に申し立てることで地主の代わりに売却の許可を求めることは可能です。

また、地主が借地権を買い取る場合や相続した借地権付きの土地を売却する場合には、承諾料は不要です。

解体費用

借地権を売却するにあたって建物を解体する場合は、解体費用がかかります。
解体費用は建物の規模や構造によっても異なりますが、木造住宅で坪あたり3万～5万円が目安です。
仮に30坪の木造建物では90万～150万円ほどかかってくるでしょう。

解体費用については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

家の解体費用の相場は？安く抑えるポイントや解体する際の注意点を解説

仲介手数料

仲介手数料は仲介で第三者に借地権を売却する場合に発生する手数料であり、買取業者への売却や地主と直接取引する場合には発生しません。

仲介手数料の上限は、法律によって以下のように定められています。

上記の3つの価格帯に分けて計算し、それぞれを合算した額が上限額です。
ただ、計算が複雑になりがちなので、以下の速算式を使えば簡単に求められます。

仲介手数料については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

不動産売却の仲介手数料とは？計算方法や支払い時期についてご紹介

印紙税

印紙税とは、課税対象文書を作成した際にかかる税金です。
不動産売却では売買契約書が印紙税の対象となり、契約書に収入印紙を貼付・消印して納税します。
印紙税の税額は売買契約書に記載された金額に応じて異なり、主な不動産取引価格帯での税額は以下です。

参考：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

譲渡所得税（住民税・所得税）

借地権を売却して得た利益のことを「譲渡所得」といい、譲渡所得にかかる住民税・所得税は総称して譲渡所得税とも呼ばれます。
譲渡所得と譲渡所得税は、それぞれ以下の計算で求められます。

譲渡所得を算出するには、譲渡収入価格（売却価格）から「取得にかかった費用（取得費）」と「売却にかかった費用（譲渡費用）」を差し引き、さらに特別控除分を控除します。そして、譲渡所得に譲渡所得税の税率を乗じれば、税額を算出できます。

なお、譲渡所得税の税率は所有期間に応じて以下の2種類に分かれます。

※令和19年までは復興特別所得税として、基準所得税額の2.1％を所得税と合わせて納付します。

参考：国税庁「土地や建物を売ったとき」

短期譲渡所得は長期譲渡所得より税率が高くなるので、所有期間も考慮して売却時期を判断すると良いでしょう。

譲渡所得税については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

長期譲渡所得とは？短期譲渡所得との違いや税金の計算方法について解説

譲渡所得とは？不動産売却時の税金の計算から確定申告手続きまで詳しく解説

税金の計算は専門知識が必要となり複雑になりがちです。その為、「計算方法に不安がある」「特例の適用について知りたい」という方は税理士への相談をお勧めします。

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借地権を売却する際のポイント

借地権の売却は通常の土地・建物の売却と比べて難易度が高く、スムーズに売却を進める為にもポイントを押さえることが重要です。
ここでは、借地権を売却する際のポイントを見ていきましょう。

不動産会社に仲介してもらう

借地権の売却は地主との交渉が必要なうえ、不動産や法律など専門的な知識も求められます。

借地権の取り扱いに慣れている不動産会社に仲介を依頼すれば、トラブルなくスムーズな売却が期待できるでしょう。仮に、地主に売却を打診する場合でも不動産会社が間に入ることで交渉を進めやすくなります。

まずは、不動産会社の査定を受けて売却方針を決めると良いでしょう。
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地主と良好な関係を築いておく

借地人の希望で借地権を売却する場合、地主の承諾を得たり購入を打診するなど交渉が欠かせません。
地主との関係性が悪いと、交渉が決裂したり価格が下がったりと不利になる恐れがあります。

日頃から地主と良好な関係性を築いておくよう心がけましょう。
仮に、売却を巡ってトラブルになった場合は早い段階で専門家に相談することをお勧めします。

更新時期を確認しておく

借地権の契約更新の際には更新料が必要です。
更新時期と売却時期が近いと、買主様は購入後すぐに更新料を支払う必要がある為、負担が大きくなることから購入を敬遠される傾向があります。
事前に契約書で更新時期や更新料について確認したうえで、売却時期を判断すると良いでしょう。

地主に抵当権設定の承諾を得る

買主様が住宅ローンを利用して借地権を購入する場合、金融機関は抵当権設定の為に地主の承諾を必要とするのが一般的です。
地主が抵当権の設定を認めなければ買主様が住宅ローンを利用できず、現金を用意できなければ購入できない恐れがあります。
事前に地主に抵当権設定の承諾を得ていると、買主様が住宅ローンを組みやすくなり売却にもつながるでしょう。

ただし、借地権付き建物は契約者が土地の所有権を持たないことから通常の不動産よりも金融機関の審査が厳しくなりがちです。
地主の承諾を得られても、審査に通らない場合がある点には注意しましょう。

更新料や地代が適切か確認する

買主様は購入後に更新料や地代を地主に支払うことになる為、それらが相場よりも高すぎると避けられやすくなります。
また、更新料や地代が相場よりも高い場合は、借地権の価格を下げて売却せざるを得ない場合もあるでしょう。

事前に適切な費用設定かを調べ、必要であれば地主と交渉を行いましょう。更新料・地代は地主との交渉によって決まりますが、更新料は更地価格の3～5%ほど、地代は更地価格の2～3％ほどが目安です。

解体費用の負担者を明確にする

借地権を地主に買い取ってもらう場合、地主が建物の解体を求めるケースがあります。

解体する場合、基本的に借主様都合の売却なら借地人、地主都合の売却なら地主が費用を負担します。しかし、解体費用をどちらが負担するか、どこまで解体するのかなどでトラブルになるケースも多い為、あらかじめ費用の負担者や引き渡し条件などを話し合っておきましょう。

まとめ

借地権の売却相場は更地価格の50～70％ほどですが、誰に売却するか・どのように売却するかで異なります。また、借地権の売却相場は、契約状況や立地など様々な要因にも左右される為、正確に相場を把握するのが難しいといえます。その為、まずは不動産会社に査定を依頼すると良いでしょう。

通常の土地や不動産売却と比べて借地権の売却は難易度が高く、地主への交渉も必要になる為、不動産会社のサポートを得ながら売却を目指すことが大切です。
長谷工の仲介では無料査定を行っているので、売却するか悩んでいる方は第一歩としてぜひご利用ください。

※本記事の内容は2025年7月3日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。