相続で取得した空き家を放置していると、「特定空き家」に指定されるなどのリスクが生じます。リスクを避けるには適切に管理して活用することが大切ですが、どのように活用すれば良いのか分からない方もいるでしょう。

この記事では、空き家を放置するリスクや具体的な活用方法、活用する際のポイントなどを詳しく解説します。

空き家を放置するリスクは？

相続した実家など活用する予定のない空き家を所有している方は少なくありません。
しかし、空き家を放置していると様々なリスクが発生する為、活用しない場合でも適切な管理が必要です。
ここでは、空き家を放置するリスクについて解説していきます。

リスク①「特定空き家」に認定される

特定空き家とは、「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家特措法）」にもとづき自治体が指定する空き家です。

空き家を放置していると、倒壊により周囲に被害を与えたり、治安の悪化や景観を損なうなどの問題を引き起こしたりします。これらの問題を解決することを目的として、適切に管理されていないと判断された場合に指定されるのが特定空き家です。
具体的には、以下のような状態の場合に特定空き家と判断されます。

特定空き家に指定されると、自治体から状況改善の勧告や命令が下されます。
また、特定空き家に指定されると以下のようなリスクもあります。

罰金が課せられる

特定空き家に指定されると、まずは自治体から改善の助言または指導が行われます。
助言や指導に従わない場合、勧告が行われ、それでも改善されない場合は命令が下されます。

なお、行政指導における助言とは行政からの「お願いごと」であるのに対し、勧告は「具体的な行動を促す提案」という違いがあると考えるとよいでしょう。
また、勧告には法的拘束力がありませんが、命令には法的拘束力があり、この命令にも従わなかった場合、50万円以下の過料が課せられるというペナルティがあります。

出典：国土交通省「空家等対策特別措置法について」

解体費用を請求される

命令にも従わない場合、最終的には自治体が強制的に空き家の解体などを行う行政代執行が行われます。
行政代執行では、空き家の解体などにかかった費用は所有者に請求されます。
また、自分で解体業者を選定できない為、相場よりも解体費用が高くなるケースもある点に注意が必要です。
なお、行政代執行で請求された費用は税金と同じ扱いになる為、自己破産しても支払いの義務は残ります。

国土交通省によると空家特措法が制定された2015年から2022年度末までに行われた行政代執行件数は180件です。行政代執行になるリスクがゼロではないことは覚えておきましょう。

参考：国土交通省「改正空家法 施行に向けた空き家対策の現在地」

解体費用の相場については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

家の解体費用の相場は？安く抑えるポイントや解体する際の注意点を解説

固定資産税の軽減措置が受けられない

居住用の建物が建っている土地には、固定資産税が最大6分の1に軽減される特別措置が適用されています。これは、空き家であっても対象です。
しかし、特定空き家に指定されて勧告まで受けると、この措置の対象外となります。
つまり、固定資産税が最大6倍に跳ね上がるということになります。

一度、特定空き家に指定された場合でも自治体の指示に従い状況が改善されれば解除されます。
とはいえ、特定空き家に指定されると多くのデメリットがある為、指定されないように適切に管理しておくことが大切です。

空き家の固定資産税については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

空き家を放置すると税金が高くなる？固定資産税の増額や対策について紹介

リスク②不動産の価値が下がる

建物は築年数が経過するほど劣化し資産価値が減少します。
また、人が住んでいない建物は劣化の進みが早くなりやすい為、空き家の期間が長いほど状態が悪くなりがちです。
築年数の経過による資産価値の減少だけでなく、管理不備による建物の状態悪化というマイナス要因まで加わることで、活用や売却が難しくなるかもしれません。

リスク③周辺環境に悪影響を与える

空き家の老朽化が進むと倒壊のリスクが高まり、状態によっては近隣住民や通行人に被害を与える恐れがあります。
また、廃墟と化した空き家が放置されることで犯罪リスクも高まります。

代表的な犯罪リスクとしては、以下のようなケースが考えられます。

• 放火される
• 不法投棄される
• 空き巣に遭う
• 犯罪者の拠点として利用される

こうした犯罪により周囲に被害を与えた場合、状況によってはその空き家の所有者が損害賠償請求されることもあります。

空き家を手放さずに活用する方法

ここからは、具体的な空き家の活用方法とそのメリット・デメリットを解説していきます。

空き家に住む

シンプルで手間の少ない活用方法が空き家に住むことです。
今の住まいが賃貸であれば、空き家に引っ越すことで賃料の節約にもなります。
昔住んでいた実家であれば、家に愛着があるだけでなく周辺環境への理解もあるので生活しやすい点も魅力でしょう。

ただし、築年数が古く空き家として長期間放置していた場合は、住む為に大規模なリフォームが必要になることもあり、初期費用が高くなりがちです。
また、家を所有すると維持費もかかってくるので、資金計画はしっかり立てておくようにしましょう。

貸し出す

自分で住むのが難しい場合、第三者に貸し出す方法もあります。
築年数が古い空き家であってもリフォームや建て替えにより借主様が見つかるかもしれません。

借主様が見つかれば、毎月賃料収入を得られるので、固定資産税の支払いに充てることもでき手元に資金を残せる可能性もあるでしょう。
しかし、貸し出したからといって必ず借主様が見つかるわけではありません。
また、借主様とトラブルになった場合は自身で対応することになる点も注意しましょう。

空き家を貸し出す場合は、エリアの需要などを踏まえてどのような用途で貸し出すと良いか検討することが大切です。
具体的な用途としては、以下が挙げられます。

居住用物件

一戸建て物件であれば、ファミリー層向けに貸し出す方法があります。
ファミリー層は一度入居すると長期間借りてくれる傾向がある為、安定した収入が見込めるでしょう。

シェアハウスとして貸し出せば、複数の入居者と契約できるので賃料をより多く得られるかもしれません。ただし、シェアハウスは入居者とのトラブルが起きやすいので、賃貸運用の経験が浅い場合や初めて賃貸運用を行う場合は慎重に検討しましょう。

また、国土交通省は空き家対策として「DIY型賃貸借」の活用も勧めています。
DIY型賃貸借とは、入居者が自分でリフォームできる新しい賃貸の形です。
入居者は自分で好きにリフォームでき、貸主様は自分でリフォームする必要がないので初期費用の節約につながります。
しかし、借主様が自由にリフォームできる一方で、退去時にトラブルになりやすい為、契約時に原状回復の条件などはしっかり話し合っておくことが大切です。

参考：国土交通省「DIY型賃貸借のすすめ」

セーフティネット住宅

セーフティネット住宅とは、住宅確保要配慮者の入居を拒まない賃貸物件として自治体に登録された住宅です。
住宅確保要配慮者とは、低額所得者や被災者、高齢者、障がい者、子育て世帯、外国人など通常の賃貸物件で審査が通りにくい方を指します。

セーフティネット住宅として登録すると、自治体が住宅確保要配慮者に物件情報を提供し、入居希望者を募ります。

なお、配慮が必要な方向けの賃貸だからといって、賃料が相場よりも安くなるわけではありません。相場に合わせた賃料の設定ができるケースもあり、敷金礼金などは通常の賃貸物件同様に請求可能です。
また、セーフティネット住宅に登録すると、住宅の改修工事などにかかる費用の一部を支援してもらえるというメリットがあります。

ただし、セーフティネット住宅に登録する場合は、以下のような基準を満たす必要があります。

自治体によってセーフティネット住宅制度の導入状況や受けられる補助の内容などは異なる為、自治体のホームページや窓口で確認しましょう。

出典：国土交通省「住宅セーフティネット制度」

店舗・オフィス用物件

住宅としての需要がないエリアでも、店舗やオフィスとして貸し出す場合は需要が見込めるケースがあります。

店舗やオフィスであれば、住居よりも賃料を高く設定しやすく一度契約すれば長期間の入居が見込めるので安定した収入を確保しやすいでしょう。
また、賃貸後のリフォームを認める形で貸し出せば、借主様は利用目的に合わせて自由にリフォームでき、貸主様にとってもリフォーム費用の節約につながります。

ただし、その場合は原状回復が難しくなる点に注意が必要です。
また、物件のあるエリアや借主様の使用用途によっては、建築基準法など法的な制限が入る恐れがある点も覚えておきましょう。

福祉介護施設

リフォームや建て替えをしてデイサービスや老人ホームなどの福祉介護施設として運営する方法もあります。

高齢化の進む日本では介護施設の需要は増えており、賃貸需要の低いエリアであっても介護施設なら需要が見込めるかもしれません。また、介護施設の建築や改築には多くの補助金が設けられており、活用しやすい点もメリットです。

例えば、東京都の令和7年分予算として組まれた高齢者施設の施設整備費補助制度を活用すれば、特別養護老人ホームを新設する場合に、一定の要件を満たすことで定員1人あたり500万円の補助金を受けられます。

出典：東京都福祉局「特別養護老人ホーム等施設整備費補助制度について」

ただし、介護施設はバリアフリーに対応する必要があるなど一般的な建物と比べて高額になる可能性があります。また、補助金の制度は複雑な為、専門知識を持つ方のサポートが求められるケースも考えられます。

レンタルスペース

レンタルスペースとは、空きスペースを貸し出すサービスです。
一般的には「1時間〇〇円」という時間貸しの形式で運営されています。

レンタルスペースは利用者の用途が制限されていない為、特別な設備などは必要なく初期費用を節約することが可能です。
また、用途が自由であることから、幅広い需要に対応できます。
空き家であれば、テレワークやパーティー、会議場、スタジオ、教室などでの需要も見込めます。

ただし、短期間でのレンタルになる為、長期的に安定した収入を得るのは難しいかもしれません。
利用者は短期間で手軽に借りやすい反面、室内の破損など貸し出す側のリスクが大きい点にも注意しましょう。

倉庫や資材置き場

盗難や風雨を防げる状態であれば、倉庫や資材置き場として貸し出す方法もあります。
最低限の耐久性や防犯対策を考慮する必要はありますが、大幅な修繕や解体は不要で初期費用を抑えて活用することが可能です。

また、室内の状態が気にされにくい為、築年数が古く内装が痛んでいても借主様を見つけられる可能性があります。
空き家の近くに工場や土木会社があるなら相談しましょう。

民泊として経営する

民泊とは、一戸建てなどの住宅を宿泊施設として提供するサービスです。
空き家をメンテナンスし、物件所在地を管轄する自治体に民泊の届出を行えば運営できます。
外国人旅行者の増加にともない民泊の需要も増えている為、観光地に近いなど立地が良ければ十分な収益を期待できるでしょう。

ただし、民泊の運営には自治体のルールや住宅宿泊事業法（民泊新法）が適用される為、これらのルールを十分に理解したうえで適切に運営することが大切です。
また、様々な方が宿泊する以上、安全面・衛生面でのリスクもあることは覚えておきましょう。

自治体に活用してもらう

空き家を地域の交流拠点などとして自治体に活用してもらう方法もあります。

例えば岡山県瀬戸市では、食堂兼住宅として活用されていた築80年になる古家を地域のコミュニティスペースとして活用しているケースがあります。

参考：岡山県瀬戸内市「空き家活用事例集」

ただし、自治体が空き家を活用してくれるケースは限定的です。
空き家自体に古民家としての価値がある場合や、観光施設に隣接するなど立地が良い場合に検討すると良いでしょう。まずは、自治体に相談することをお勧めします。

更地にして活用する方法

建物の状態が悪く活用が難しい、活用できてもメンテナンス費用が高額になるようなケースでは、建物を解体して更地にしてから活用しましょう。
更地の活用方法としては、以下が挙げられます。

更地であれば、空き家を管理する手間や維持費の負担から解放され活用の選択肢も増えます。また、更地であれば次の活用方法が決まった場合も転用しやすいでしょう。
ただし、居住用の建物を解体すると前述した固定資産税の軽減措置は受けられなくなります。

空き家の活用方法を検討する際のポイント

空き家を効果的に活用する為には、需要の調査や利用できる補助金の確認なども大切になります。
ここでは、空き家の活用方法を検討する際に押さえておきたいポイントを解説していきます。

地域の需要を調査する

地域の需要によって適した活用方法は異なります。
例えば、地域にファミリー層が少なく単身者の多いエリアで一戸建てを貸し出してもうまくいきません。単身者が多いなら、一戸建て賃貸よりもシェアハウスのほうが需要が見込める可能性があります。

まずは、地域の年齢層や世帯数の傾向などを徹底的にリサーチし、需要を見極めることが重要です。

活用前に法律や市区町村の規制を確認しておく

空き家のあるエリアによっては、都市計画法や建築基準法などの法律や自治体の規制で希望通りに活用できない場合があります。

例えば、民泊であれば自治体によって事業を行える地域や期限などの制限が設けられている場合があるので事前に確認しましょう。
また、飲食店や福祉施設など特定の用途で利用する場合は、用途変更の手続きや用途に応じた建築基準を満たす必要もあります。

古い空き家を解体する場合は、再建築不可物件に該当しないかも事前に確認しておきましょう。
再建築不可物件とは、すでに建っている建物を解体すると新築できない土地のことです。
主に、接道義務を満たせないことで再建築不可物件になるケースが考えられます。

接道義務とは、土地の上に建物を新築する際にその土地が幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないというものです。
接道義務は1950年の建築基準法改正時に定められたもので、それより以前に建てられた建物には適用されていませんでした。

また、建築時には接道義務を満たしていたものの、土地を分筆するなどして接道義務を満たさなくなってしまったということも考えられます。
この場合、現在の建物を使い続ける分には問題ありませんが、建物を解体して新しく家を建てることはできません。

再建築不可物件については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

再建築不可物件とは？購入時の注意点や売却のポイント、活用方法を解説

運用費用と収入のバランスを考える

どの活用方法を検討するにしても費用がかかります。
例えば、賃貸運用をする場合はリフォーム費用などの初期費用と運用中のランニングコストがかかります。
賃貸運用したからといって入居者が現れるとは限らず、空室になるリスクもあります。
それを踏まえて賃料収入で収支がプラスになる見込みがあるかを考えることが大切です。

これは、賃貸運用に限らずどの活用方法であっても同じです。念入りにシミュレーションしたうえで活用すべきかを判断するようにしましょう。

国や自治体の補助金制度を調べる

空き家については、空き家の活用相談や解体・改修費の補助など国や自治体の支援が多く設けられています。
例えば、東京都では「空き家ワンストップ相談窓口」という空き家の所有者や活用希望者の相談に無料で応じてくれる窓口を設けています。

また、老朽化した空き家の解体や改修に対して補助金を設けている自治体もあります。補助金を活用できれば、初期費用を抑えることにもつながります。

ただし、補助金は基本的に着工や業者との契約前に申請する必要があります。
申請するタイミングを間違うと適用対象外となってしまう為、ホームページなどで条件や申請手順を確認するようにしましょう。

参考：東京都住宅政策本部「東京都空き家ワンストップ相談窓口」

活用予定がない場合は早めに売却する

冒頭でも解説した通り、活用予定のない空き家を放置していると、維持費がかかるだけでなく「特定空き家」に指定されるなどのリスクもあります。
その為、今後も活用する予定がない場合は早めに売却して手放すことをお勧めします。

ただし、築年数が古い空き家の場合、仲介で売却するには修繕費などのコストが嵩むケースやそもそも売却が難しいケースもあるので注意が必要です。
自治体が運営する空き家バンクへの登録や不動産会社による買取も視野に入れて売却方法を検討すると良いでしょう。

なお、空き家であっても売却して利益が出れば、その利益（譲渡所得）に対して税金が課税されます。相続した空き家を売却する場合は、「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」や「取得費加算の特例」などの特別控除を活用して税金を抑えることが可能です。
しかし、上記の特例を利用する場合は「相続してから3年以内に売却する」など適用要件が細かく設けられているので、事前に国税庁のホームページで確認しましょう。

長谷工の仲介では、仲介だけでなく買取にも対応しています。
空き家の売却を検討している方はお気軽にご相談ください。

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空き家の売却については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

空き家の売却方法は？かかる費用や税金、税金控除をわかりやすく解説

古い家を売る方法とは？古い家の定義やかかる税金・費用、売却時のポイントを紹介

空き家バンクとは？メリット・デメリットや利用方法について解説

参考：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

参考：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

活用後のことも考えておく

空き家を活用する場合は、活用後の出口戦略についても事前に検討しておくことが大切です。

例えば、賃貸運用であれば建物が劣化したタイミングで賃貸運用を終了し、建物を売却する、または解体して新たに活用するといった選択肢があります。
郊外にある土地の場合、将来的に過疎化が進み地価が下がって売りにくくなるといったことも想定されます。そうした場合、活用するのではなく、なるべく早く売却を検討したほうが良いケースもあるでしょう。

こうしたリスクを避ける為にも、空き家の活用を検討する場合は、初期費用やランニングコストだけでなく出口戦略までを考慮して長期的なシミュレーションを行うことが大切です。

まとめ

空き家を放置していると、特定空き家に指定されて罰金が課せられる、固定資産税の軽減措置を受けられなくなるなどのリスクがあります。
仮に特定空き家に指定されていない場合でも、倒壊して近隣住民に被害を与えたり、犯罪に利用されたりする恐れがある為、適切に管理することが求められます。

活用方法によっては収益を得ながら空き家の管理もできるので、立地や需要などを踏まえて検討すると良いでしょう。
空き家の管理や活用が難しい場合は、早い段階で売却して手放すことをお勧めします。

不動産の売却をお考えの際には、長谷工の仲介にお気軽にお問い合わせください。

※本記事の内容は2025年3月25日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。