不動産査定には机上査定と訪問査定の2種類があります。
机上査定は手軽に家の価格が分かる反面、精度が低いなどのデメリットもあるので違いを理解したうえで自分の状況に合った査定方法を選ぶことが重要です。

この記事では、机上査定の概要や訪問査定との違い、それぞれのメリット・デメリット、査定の流れなどを詳しく解説します。

机上査定（きじょうさてい）とは？

机上査定とは、実際の不動産を見ずに行う査定方法で、インターネット上などで簡単に査定できることから簡易査定とも呼ばれます。

そもそも不動産会社が行う査定は、その不動産の価値を推定して売却できそうな価格を算出するものです。査定基準は不動産会社によって異なりますが、おおむね3ヵ月で売れるであろう価格が提示されるのが一般的です。
不動産査定で算出された価格は売り出し価格を決めるうえでの重要な目安となります。

机上査定で見られるポイント

机上査定では、不動産の情報のみで価格を算出します。
具体的な評価項目は不動産会社によって異なりますが、一般的には以下のようなポイントが参考にされます。

ここからは、各ポイントについて詳しく見ていきましょう。

過去の類似物件の成約価格

成約価格とは、実際に不動産が売却された価格です。
査定対象の不動産と条件の類似する不動産が過去にいくらで売れたかが基準となります。

以下のような条件に当てはまる類似物件の成約価格は参考になりやすいとされています。

• 所在地が近く、築年数や土地・建物面積が同程度
• 直近の成約事例が多い
• 成約日が新しい

特に、大規模なマンションは類似条件が多く査定価格の精度が上がりやすくなります。
一方、土地や一戸建ての場合は類似する物件でも個別要素が大きく異なるケースも少なくない為、実際の価格とブレが生じることもあります。

類似物件の売り出し価格

売り出し価格とは、不動産の売却をスタートしたときの価格です。
不動産チラシやポータルサイトなどに記載されている価格が売り出し価格ですので、売却前の価格の目安ともいえます。
その為、成約価格同様、近隣で類似物件が売り出されている場合はその価格も机上査定の際に重要な情報となります。

なお、基本的に買主様は近隣エリアの様々な物件の価格を調査する為、類似物件よりも極端に高い価格を設定すると候補から外されやすくなります。

立地条件

立地の良さは不動産売却において重要なポイントです。
一般的に、以下のような条件はプラス評価につながりやすいとされています。

反対に、周囲の利便性が良くない立地や火葬場といった嫌悪施設がある場合は、マイナス評価されることもあります。

築年数

築年数が古くなるほど資産価値は低下し、成約価格の下落にもつながります。
例えば木造一戸建ての場合、法定耐用年数である22年を経過すると資産価値はゼロに近くなり、成約価格にも影響します。

また、中古物件の需要が増えているとはいえ、新築や築浅物件が好まれる傾向もある為、築年数が古い物件は査定時にマイナス評価されることもあります。

築年数と売却の関係性については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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公的な評価額

土地の査定価格は、路線価や固定資産税評価額、公示地価といった公的な価格から算出されるケースもあります。

特に、一戸建ての場合は土地の価格が査定価格を算出するうえで重要となります。
建物は築年数により価格が下がりますが、土地の価格は築年数に大きく左右されません。一戸建ての査定では敷地面積がそのまま価格に反映される為、築年数が古くても土地の価格次第では査定価格が高くなる可能性があるのです。

一方、マンションの土地は「敷地権」として扱われ、各所有者は専有部分の面積に応じた割合で共有するのが一般的です。その為、一戸建てと比べると土地の評価の影響は小さくなります。

路線価や固定資産税評価額、公示地価については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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不動産市場や経済動向

不動産の価格は不動産市場や経済動向の影響を受けます。
景気が良ければ不動産市場が活発になり、高値での売却が期待できるものです。

ただし、不動産は売りたいと思ったらすぐに売れるものではなく、一般的には3～6ヵ月ほど時間がかかります。

今は類似物件が高値で取引されているからといって、3ヵ月後に自宅が高値で売れるとは限らない為、査定価格は将来的な経済動向や不動産市場も加味しながら算出されるということは知っておきましょう。

なお、国土交通省が発表した令和6年10月の不動産価格指数（国土交通省が毎月公表する、全国の不動産価格の指数）によると、一戸建て・マンションともに2013年以降上昇傾向にあります。

とはいえ、いつまで上昇するかの予測は難しいものです。
「もう少し待ったら値上がりするかも」と売却を先延ばししている間に下落する可能性もある為、基本的には売却を検討したらすぐに動くことをお勧めします。

参考：国土交通省「不動産価格指数」

机上査定と訪問査定の違い

机上査定が物件を見ずにデータのみで査定する方法に対して、訪問査定は不動産を直接訪問して査定を行う方法です。
ここでは、机上査定と訪問査定の違いについて解説します。

査定価格の算出基準

机上査定は、前述のような物件のデータのみで査定価格を算出します。

一方、訪問査定ではデータに加えて物件の個別要素も査定価格に加味されます。
具体的には、内装や外装の状況、周辺環境、物件の不具合など実際に訪問してみないと分からない個別の事情も考慮されます。

査定結果の精度

机上査定はデータにはない不動産の個別の事情は反映されない為、データが正確でなかったり、適切に管理されておらず一般的な築年数の状態と比べて劣化が進んでいたりすると実際の売却価格と差異が生じる恐れがあります。

その点、訪問査定は個別の事情まで反映して査定する為、売却価格に近い査定価格を算出することが可能です。

査定にかかる時間

机上査定を依頼する場合、インターネットで築年数などの必要項目を入力するだけで依頼できる為、数分ほどで完了するケースがほとんどです。また、査定結果も即日〜数日ほどで受け取れるケースが多いでしょう。

一方で訪問査定の場合は、不動産会社の担当者が現地を訪れる必要がある為、まずは日程調整が必要になります。そして、実際の現地調査には1〜2時間ほどかかり、より正確な査定結果を算出する為に別途調査も行います。

その結果、査定結果を受け取るまでに1～2週間かかることもあります。日程調整が難航すると、査定を依頼してから結果を受け取るまで数週間かかるケースも珍しくないでしょう。

机上査定のメリットとデメリット

ここまでの内容を踏まえると、机上査定のメリット・デメリットは以下の通りです。

机上査定は査定のハードルが低いのが大きなメリットといえるでしょう。短時間で査定でき、訪問対応などの手間もかかりません。
また、担当者が訪れない為、周囲に売却を検討していることが分かりにくいのもメリットとなります。

しかし、各不動産の個別の事情は反映されない為、実際の売却価格と査定価格が乖離しやすい点には注意が必要です。
個別の事情が多い一戸建てや類似物件の事例が少ない不動産は精度が下がりやすくなります。

訪問査定のメリットとデメリット

訪問査定のメリット・デメリットは以下の通りです。

訪問査定では不動産の個別事情も反映される為、より売却価格に近い査定価格を提示してもらえるでしょう。
売却価格と査定価格が大きく異なると、住宅ローンの返済や新居の購入計画などの資金計画が崩れやすいので、精度の高い査定を受けることは売却計画を立てるうえで重要です。

また、実際に担当者と顔を合わせるので、訪問時の対応や説明の分かりやすさなど不動産会社を選ぶ際の判断材料にもなります。
売却に不安や疑問がある場合は、直接相談できるのもメリットといえるでしょう。

しかし、訪問査定は依頼から結果の受け取りまで1〜2週間と机上査定よりも時間がかかります。
査定依頼時の日程調整や訪問時の対応などに手間がかかる点もデメリットです。

訪問査定はどうしても時間がかかる為、複数の会社に依頼すると少し大変に感じることもあるかもしれません。訪問査定を受ける場合は、2〜3社に絞って依頼することをお勧めします。

訪問査定については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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「机上査定」「訪問査定」どちらを依頼する？

ここでは、机上査定と訪問査定どちらが向いているか具体的なケースを解説します。

机上査定が向いているケース

机上査定が向いているケースとしては、以下が挙げられます。

机上査定は気軽に査定を依頼できる為、おおよその目安が知りたいなど売却の具体的な方針が定まっていない場合に適しています。
また、離婚や金銭問題などを理由に同居人に査定を知られたくない場合も、机上査定が適しているでしょう。

訪問査定が向いているケース

訪問査定が向いているケースは以下の通りです。

訪問査定は売却の意向を固めた際に必要となります。
また、自分の不動産の長所や売却方法について直接担当者と話したい方には、訪問査定のほうが適しているでしょう。

不動産査定を依頼する流れ

不動産査定を依頼する際には、全体の流れを押さえておくことも大切です。
ここでは、机上査定から訪問査定を依頼するまでの大まかな流れを解説します。

STEP1：机上査定を依頼する不動産会社を探す

まずは、机上査定を依頼する不動産会社を選びます。
机上査定はインターネットで完結できるサービスが多いので、複数の不動産会社に依頼して査定結果を比較するのがお勧めです。

また、一戸建てであれば一戸建て売却に強い不動産会社、マンションならマンション売却に強い不動産会社、と査定依頼する不動産の売却に強みを持つ会社を選ぶことが大切です。

STEP2：サイトに物件の情報を入力する

次に、机上査定の依頼フォームに従って必要情報を入力します。
不動産会社によって入力項目は異なりますが、一般的な項目は以下の通りです。

築年数や面積・間取りは大まかな情報でも査定できますが、正確な情報を提供したほうが精度は上がります。
事前に登記簿謄本などで確認しておくとスムーズでしょう。

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なお、複数の不動産会社に一括で査定を依頼できる一括査定サイトを利用する場合は、査定方法を机上査定か訪問査定かで選択できるケースがあります。机上査定を希望する場合は、机上査定を選択して依頼するようにしましょう。

STEP3：数日後に査定結果を確認する

査定依頼後、即日〜数日で査定結果が届きます。
結果の通知方法としてはメールや電話、郵送が一般的ですが、不動産会社によって異なるので注意しましょう。
結果がなかなか来ないと思っていたら、実は電話に出ていなかったという場合もあります。

STEP4：結果を踏まえて、訪問査定を依頼する

机上査定の結果を踏まえて不動産会社を絞り込み、訪問査定を依頼します。
机上査定を受けたからといって必ず訪問査定を依頼する必要はありません。
売却するか、どの不動産会社にするかの判断材料として活用すると良いでしょう。

なお、訪問査定を依頼する場合は、以下のような書類を用意しておくとスムーズに査定を進められます。

用意しておくと良い書類は不動産の種類によっても異なる為、査定依頼時に確認して漏れなく準備しておくと良いでしょう。

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まとめ

机上査定は物件を見ずにデータのみで短期間で査定できる為、気軽に受けられます。
ただし、個別の事情は反映されない為査定の精度にばらつきがあり、実際の売却価格と大きく異なる場合もあるので注意が必要です。

売却するか悩んでいる方や大体の不動産価格を知りたい方は、机上査定がお勧めです。そして、机上査定の結果を踏まえて、気になった不動産会社が見つかれば実際に訪問査定を依頼すると良いでしょう。

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※本記事の内容は2025年3月25日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。