借地権付き建物の売却を検討している方のなかには、税金がどれくらいかかるのか、売却後にいくら手元に残るのか不安に感じている方もいるのではないでしょうか。

借地権の売却では、譲渡所得税や印紙税などの税金に加え、譲渡承諾料や仲介手数料などの諸費用も発生します。しかし、税金控除の特例を活用したり、売却方法を工夫したりすることで税負担を抑えることが可能です。

この記事では、借地権の売却にかかる税金の種類や計算方法、節税に役立つ特例、スムーズに借地権を売却する為のコツなどをご紹介します。

借地権の基礎知識

借地権とは、建物を所有する目的で地主から土地を借りる権利です。一般的な不動産売買では土地と建物の両方を購入しますが、借地権付き物件の場合、建物は自己名義で所有するものの土地の所有権は地主にあります。

借地権は、旧法借地権と新法借地権の2種類に分かれます。1992年8月より前に契約した借地権には旧借地法が、それ以降には借地借家法（新法）が適用される仕組みです。新法では、更新可能な普通借地権と、更新ができない（契約期間の満了で終了する）定期借地権が設けられています。

自分が所有している不動産とは異なり、借地権付き建物を売却する際は地主の承諾が必要です。さらに、承諾料の支払いや地代の負担など、通常の売却にはない手続きや費用も発生します。売却を検討する際は、自分の借地権がどの種類にあたるのかを事前に確認しておきましょう。

借地権の売却にかかる税金

借地権を売却すると、印紙税や譲渡所得税などの税金が発生します。ここでは、それぞれの税金の仕組みや計算方法を解説します。

印紙税

借地権の売買契約書には、記載された契約金額に応じた収入印紙を貼付し、印紙税を納税する必要があります。

借地権付き建物を売買する際、建物の金額を契約書に記載している場合は、その売買契約書は「不動産の譲渡に関する契約書」として扱われ、印紙税額は以下の通りとなります（2027年（令和9年）3月31日まで）。

出典：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

例えば、売買契約書に記載された金額が3,000万円の場合、1万円の印紙税がかかります。

一方、更地にして借地権のみを売却する契約書は「地上権または土地の賃借権の譲渡に関する契約書」となり、軽減措置の対象外（本則税率）です。軽減措置がない場合の印紙税額は次の通りです。

出典：国税庁「No.7140 印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」

このように、借地権付き物件は売却方法によって印紙税額が変わる点を理解しておきましょう。

譲渡所得税

借地権の売却で利益が出た場合は、譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）が課されます。課税対象となる譲渡所得は以下の計算式で算出します。

この譲渡所得に所有期間に応じた税率をかけることで税額が決まり、所得の種類は長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれ、税率は以下の通りとなります。

※2037年までは所得税額の2.1%が復興特別所得税として課税されます。

物件の所有期間の長さで税額が異なる為、売却のタイミングに気をつけましょう。
長期譲渡所得と短期譲渡所得の違いや具体的な計算方法については以下の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

長期譲渡所得とは？短期譲渡所得との違いや税金の計算方法について解説

譲渡収入金額（譲渡価額）

譲渡収入金額とは、借地権の売却によって受け取る金額の総額です。売却代金だけでなく、固定資産税の清算金なども含まれる点に注意してください。固定資産税の清算金とは、固定資産税を売主様と買主様で所有した日数に応じて清算する費用です。

なお、売却代金を分割で受け取る場合でも、未収分を含めた全額がその年の収入金額になります。実際に振り込まれた金額ではなく、契約上の総額で計算することを覚えておきましょう。

参考：国税庁「No.3214 土地建物を売ったときの収入金額に含める金額」

取得費

取得費とは、借地権や建物を取得した際にかかった費用の合計額です。ここで注意したいのは、借地権と建物で計算方法が異なる点です。

借地権そのものは土地と同様に減価償却の対象にならない為、取得時に支払った権利金や仲介手数料がそのまま取得費になります。減価償却とは、建物の購入費用を一度に経費にするのではなく、何年かに分けて少しずつ経費にしていくルールのことです。

一方、建物は経年によって価値が下がる為、取得価額から減価償却費相当額を差し引かなければなりません。減価償却費相当額とは、住んでいる間に価値が下がった合計額のことで、以下の計算式で算出されます。

取得費に含まれる主な費用には以下が挙げられます。

取得費を適切に計上することで譲渡所得税額の節税になることがある為、購入時の契約書や領収書はできるだけ保管しておくと安心です。

建物の減価償却については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

建物の減価償却とは？不動産売却時の計算方法や仕組みについて解説

譲渡費用

譲渡費用とは、借地権を売却する為に直接かかった費用です。主な譲渡費用は次の通りです。

譲渡費用も譲渡所得の計算時に差し引ける為、漏れなく計上すれば課税額を抑えられます。一方、固定資産税や建物の修繕費など、物件の維持・管理にかかった費用は譲渡費用に含まれない為、混同しないようにしましょう。

仲介手数料や解体費用など、不動産取引の際にかかる費用については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

不動産売却の仲介手数料とは？計算方法や支払い時期についてご紹介

家の解体費用の相場は？安く抑えるポイントや解体する際の注意点を解説

登録免許税

借地権付き建物に住宅ローンの抵当権が残っている場合は、売却前に抵当権抹消登記が必要です。抵当権抹消登記には登録免許税がかかり、税額は不動産の数×1,000円で算出します。建物1棟であれば1,000円かかります。

抵当権抹消の手続きは、不動産会社を通じて司法書士に依頼するのが一般的です。登録免許税そのものは少額ですが、司法書士への報酬が別途かかる点も理解しておきましょう。

抵当権抹消の流れや費用については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

抵当権抹消手続きの流れは？手続きが必要なタイミングやかかる費用を徹底解説

このように、借地権の売却には様々な税金が関わる為、計算が複雑です。正確な税額を把握し、使える控除や特例について知っておく為にも、専門家への相談をお勧めします。長谷工の仲介では、税理士に無料で相談できる税務相談サービスを提供していますので、ぜひご利用ください。

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借地権の売却で税金負担を抑えるには？

借地権の売却で得た利益には譲渡所得税がかかりますが、特例を活用することで税負担が軽減される場合があります。ここでは、代表的な節税方法と確定申告の流れをご紹介します。

税金控除の特例を活用する

借地権付き建物をマイホームとして使用していた場合、居住用財産の3,000万円特別控除が適用できる可能性があります。この特例は譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける制度であり、所有期間に関係なく利用できる点が特徴です。例えば、譲渡所得が2,500万円なら、控除によって課税額はゼロになります。

主な適用要件は以下の通りです。

なお、居住用財産の3,000万円特別控除を受ける為には、控除後の課税額がゼロになる場合でも確定申告が必要です。申告しなければ控除は適用されない為、手続きを忘れないようにしましょう。

居住用財産の3,000万円特別控除については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

居住用財産の3,000万円特別控除とは？適用要件や必要書類を解説

特例活用には確定申告が必要

居住用財産の3,000万円特別控除をはじめとする特例を利用するには、借地権を売却した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を済ませる必要があります。

確定申告で必要となる主な書類は次の通りです。

申告書の提出方法は、e-Tax、郵送、税務署への持参の3つです。e-Taxならマイナンバーカードを使って自宅から手続きできます。

確定申告後の所得税は、原則として申告期限の3月15日までに納付します。納付方法は、金融機関や税務署の窓口での現金納付のほか、振替納税やクレジットカード納付、コンビニ納付なども利用できます。期限を過ぎると延滞税が発生する為、余裕をもって支払いましょう。

不動産売却に必要な書類については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

不動産売却で必要書類は？入手方法や注意点、紛失時の対応について解説

借地権売却時に税金とは別に必要となる諸費用

借地権の売却では、税金のほかにも様々な費用が発生します。手取り額を正確に把握する為にも、これらの諸費用を事前に見込んでおきましょう。主な費用の目安は以下の通りです。

それぞれの費用について詳しく見ていきましょう。

仲介手数料

不動産会社の仲介により買主様を見つけて物件を売却した場合、成約時に仲介手数料がかかります。手数料の上限は宅地建物取引業法で以下のように定められています。

参考：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」

※「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例（2024年施行）」により、不動産会社は800万円以下の宅地や建物については、買主様と合意したうえで上記に関係なく33万円（税込）を上限に仲介手数料を請求できます。

例えば、売却価格が2,000万円の場合、上限額は72万6,000円（税込）です。ただし、仲介手数料はあくまで成功報酬の為、売買契約が成立しなければ支払う必要はありません。

売却価格によっては、仲介手数料が100万円を超えるケースもある為、事前にシミュレーションしておくと安心でしょう。

建物の取り壊し費用

借地権を地主に返還する形で売却する場合、建物を取り壊して更地にするよう求められるのが一般的です。解体費用は建物の構造や規模によって異なり、木造住宅では坪あたり3～5万円が目安です。30坪の木造住宅であれば90～150万円ほどかかる計算になります。

鉄骨造や鉄筋コンクリート造の建物は、木造よりも費用が高くなる傾向にあります。また、建物内の残置物の処分費やアスベスト除去費用が別途かかる場合もある為、事前に複数の解体業者から見積もりを取っておきましょう。地主から建物付きのまま第三者に売却する許可を得られた場合は、解体費用がかからないケースもあります。

家の解体費用については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

家の解体費用の相場は？安く抑えるポイントや解体する際の注意点を解説

譲渡承諾料

借地権を第三者に売却する際は地主から譲渡の承諾を得る必要があり、その対価として譲渡承諾料を支払います。名義書換料や名義変更料とも呼ばれ、借地権価格の10%程度が相場です。例えば、借地権価格が2,000万円であれば譲渡承諾料は約200万円となり、売却後の手取り額に大きく影響します。

譲渡承諾料は税金ではありませんが、地主の承諾なしに借地権の譲渡はできない為、実質的に避けられない費用です。金額は地主との交渉で決まる為、相場を大きく上回る金額を提示された場合は不動産会社や弁護士に相談すると良いでしょう。

測量費用

借地権であっても、売却や契約更新にあたって実測図の作成（確定測量）を求められるケースがあります。確定測量では、隣接している土地の所有者に立ち会ってもらい、境界の位置を確認・合意したうえで正確な面積を算出します。特に、境界杭がなくなっていたり、測量図が残っていなかったりする場合は、土地家屋調査士による確定測量が必要です。

費用は、一般的な一戸建ての規模の土地で隣地所有者が3～4件の場合は45万円前後、高低差がある場合は50～60万円程度かかります。土地が広い場合や隣接地の所有者が多い場合はさらに高額になる恐れがある為、売却を決めた段階で早めに測量費用を確認しておきましょう。

測量費用については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

確定測量とは？測量の目的や流れ、費用・注意点についても解説

司法書士手数料

借地権の売却にともなう登記手続きを司法書士に依頼する場合、司法書士手数料が発生します。売却の際に発生しやすいのは、建物に設定されている抵当権を外す抵当権抹消登記です。司法書士報酬の相場は1～3万円程度で、これに登録免許税（不動産1個あたり1,000円）が加わります。

登記手続きは自分で行うこともできますが、書類の不備や手続きの遅れが取引全体のスケジュールに影響する恐れがある為、司法書士への依頼が一般的です。不動産会社を通じて売却する場合は提携先の司法書士を紹介してもらえるケースが多いので、あわせて相談してみてください。

売却の難易度は借地権の種類で変わる

借地権の売却のしやすさは、契約の種類によって異なります。

借地権の種類には旧法借地権や普通借地権、定期借地権などがあります。旧法借地権や普通借地権は契約の更新が可能で、正当な事由がない限り地主からは解除されません。買主様にとっては長期間にわたり土地を利用できる安心感がある為、比較的売却しやすい傾向にあります。ただし、契約書が残っていなかったり、地主との関係が悪化していたりするケースでは、売却がスムーズに進まないことも考えられます。

一方、定期借地権では契約の更新ができず、期間満了時に建物を解体して土地を返還する必要があります。残存期間が短くなるほど買主様が見つかりにくくなり、売却価格も下がりやすくなります。住宅ローンの審査も厳しくなる傾向にある為、売却の難易度は旧法借地権や普通借地権より高いといえます。自分の借地権がどの種類にあたるか、契約書を見て内容を確認しておきましょう。

借地権を売却する方法や流れ、相場については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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借地権をスムーズに売却するには？

借地権の売却先は、大きく分けて地主・第三者・不動産会社（直接買取）の3つです。それぞれにメリットと注意点がある為、自分の状況に合った売却方法を選びましょう。

地主に借地権購入を検討してもらう

借地権の売却方法として、まずは地主に買い取ってもらう方法があります。
もし地主が借地権を買い取れば、土地の借地権と底地権が一体となり、通常の所有権として、自由に活用・売却できるようになります。地主にとってもメリットのある提案です。

借地権を地主に返す場合、原則として建物を解体して更地にする必要がありますが、地主の同意があれば建物付きのまま買い取ってもらえる可能性もあります。建物付きで買い取ってもらえれば解体費用の負担が減り、手元に残る金額も増えるでしょう。

借地権の売却では、誰に売る場合でも地主の承諾が必要となります。交渉を円滑に進める為にも、日頃から地代の支払期日を守り、良好な関係を築いておきましょう。売却の意思を伝える際も、いきなり不動産会社を通すのではなく、まずは直接地主にあいさつし、事情を説明するのがマナーです。丁寧な対応を心がければ、その後の交渉もスムーズに進むでしょう。

地主から底地権を買い取り、土地と建物を一緒に売却する

借地権の売却方法として、地主から底地権（土地の所有権）を購入して建物と一緒に売却する方法も挙げられます。買主様は土地と建物の両方を自由に使える為、通常の不動産と同じ条件で購入を検討できます。借地権のみの売却と比べて買い手が見つかりやすく、売却価格も高くなる傾向にあります。

ただし、底地を売却するかどうかは地主の判断次第です。地主との交渉には借地権や底地の評価に関する専門知識が求められる為、個人で進めるとトラブルに発展する恐れがあります。実績の豊富な不動産会社に売却を依頼し、適正な価格と条件を提示してもらいましょう。

長谷工の仲介では、借地権付き物件の無料査定を受け付けています。底地の買い取りを含めた売却プランについてもご相談可能ですので、まずはお気軽に問い合わせください。

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不動産会社に借地権を買い取ってもらう

地主との交渉が難航する場合や、できるだけ早く現金化したい場合は、不動産会社による直接買取も選択肢の一つです。仲介での売却とは異なり不動産会社が買主となる為、購入希望者を探す手間や時間がかかりません。ただし、不動産会社は再販を前提に買い取る為、売却価格が相場より低くなる傾向にあります。

長谷工の仲介では、一定期間内に売却できなかった場合の売却保証や、直接買取のサービスをご用意しています。「売れるか不安」「早めに手放したい」とお悩みの方は、ぜひこれらのサービスのご利用もご検討ください。

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まとめ

借地権の売却には、印紙税や譲渡所得税、登録免許税といった税金のほか、仲介手数料や譲渡承諾料などの費用も発生します。しかし、居住用財産の3,000万円特別控除をはじめとした特例を活用し、確定申告を正しく行えば、税負担を抑えられる可能性があります。

ただし、借地権の種類や売却方法によって、売却の難易度や売却価格の相場が大きく変わる為、実績豊富な不動産会社に売却を相談することから始めましょう。

長谷工の仲介では、借地権付き物件の無料査定や売却保証・直接買取など、柔軟なサービスで売主様をサポートしています。まずはお気軽にご相談ください。

※本記事の内容は2026年3月27日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。