不動産売却では数多くの書類が必要になります。しかし、初めて不動産を売却する方はどのような書類が必要か分からない方も多いかと思います。
この記事では、不動産売却の必要書類について、取引のステップや状況別のリスト、取得時の注意点などを解説していきます。

不動産売却で必要な基本書類リスト

不動産売却では買主様や不動産会社に不動産情報を伝える為、様々な書類が必要になります。必要な書類は一戸建てやマンション、土地、売却状況などのケースによって詳細が異なりますが、どのケースでも共通して用意しておきたい書類は以下の通りです。

以降では、売却の段階ごとの必要書類を解説していきます。

査定依頼時に必要な書類

不動産会社の査定には、机上査定（簡易査定）と訪問査定の2種類があります。

• 机上査定：築年数や所在地などデータのみで査定する方法
• 訪問査定：不動産会社の担当者が直接物件をチェックして査定する方法

机上査定は、インターネットで査定が完了する手軽さがメリットですが、データのみでの査定となる為、物件個別の状態は反映されません。一方、訪問査定は物件の状況を加味して査定価格を算出する為、より精度の高い価格を出してもらえます。本格的に売却を進める場合は、訪問査定を依頼しましょう。

より精度の高い査定価格を出してもらう為にも、以下のような書類を用意しておくと良いでしょう。

（〇：必要／△：なくても良い、該当する場合に必要／✕：基本的に不要）

ただし、不動産会社によって査定価格は大きく異なります。
不動産査定を受ける際には、複数の不動産会社に依頼し、査定結果を比較することが重要です。

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不動産の査定については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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登記済証（権利証）または登記識別情報通知書

登記済証（権利証）とは、所有権移転登記が完了した際に発行される書類です。

従来、不動産登記簿は紙で管理されており登記済証も紙で発行されていました。しかし、2005年の登記法改正により、登記識別情報通知が発行されるようになっています。
登記識別情報とは、登記済証に代わって発行されるアラビア数字と符号の組み合わせによる12桁の英数字であり、これらが記載された書類を「登記識別情報通知書」と呼びます。

登記済証と登記識別情報通知書は、どちらも不動産の所有者を証明する大事な書類です。登記手続きを行った時期により、どちらを保有しているかが異なります。事前によく確認しておきましょう。

登記済証や登記識別情報通知は、紛失すると再発行されない書類です。
紛失した場合は、法務局での事前通知制度や、資格者代理人による本人確認情報の提供制度を利用して本人確認する必要があります。
紛失時の手続きには時間がかかる為、早めに書類があるかを確認すると良いでしょう。

マンションの登記済証を紛失した場合の対処については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションの登記済証（権利証）を紛失した場合の対処方法は？売却時の注意点を解説

固定資産税・都市計画税の納税通知書や固定資産税評価証明書

固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点で不動産や土地を所有している方に課税される税金です。その税額や固定資産税の評価額が記載された書類が「納税通知書」です。
納税通知書は、毎年5～6月頃に自治体から送付される為、査定を依頼する際には売主様がすでに所有しているケースも多いでしょう。

一方、固定資産税評価証明書とは、自治体が管理する固定資産課税台帳に基づき、固定資産税評価額を証明する書類を指します。

不動産を売却する年の固定資産税は、売主様と買主様で日割り按分するのが一般的です。その為、固定資産税額を確認する際には、納税通知書や固定資産税評価証明書が必要になります。また、売却価格の査定や、所有権移転登記における登録免許税の算出にも活用されます。

固定資産税評価証明書は自治体役場の窓口に申請すれば発行してもらえます。
自治体によって発行手数料は異なりますが、1通あたり300～400円が目安です。
ただし、申請できるのは所有者と同居する家族、代理人などに限定されるので注意しましょう。

固定資産税の計算や評価額については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

固定資産税評価額とは？調べ方や税金との関連性、計算方法について紹介

固定資産税の計算は自分でもできる？計算方法や減税措置、シミュレーション例をご紹介

物件の間取り図・設計図書

物件の間取りや広さ、構造などの詳細な情報が記載された書類です。
間取り図や設計図書があることで、不動産会社が査定時に物件の詳細を把握しやすくなります。

さらに、不動産会社が売却活動を行う際に、物件情報を広告やレインズ（不動産会社が物件情報を共有するネットワークシステム）に登録する場合でも、間取りや設備などの情報を詳しく掲載することが可能になります。
また、詳細な間取り図があると、買主様も実際の暮らしをイメージしやすくなり、結果として売却につながりやすくなるでしょう。

物件の間取り図や設計図書は新築時や物件の購入時に、契約書などの書類と一緒に受け取っていることが多いです。

もし紛失している場合は、施工会社や管理会社に問い合わせるか、マンションの場合は管理組合が保管していないか確認してみると良いでしょう。

管理規約・管理費や修繕積立金が分かる書類

マンションの場合は、管理規約や管理費、修繕積立金に関する書類も準備しましょう。

管理規約には、マンションで生活するうえでのルールや維持管理に関する内容が記載されており、買主様が実際に生活できるかを確認する際に必要になります。
また、管理費や修繕積立金は、買主様が購入後に継続して支払う費用となる為、金額や積立状況、未収金の有無などを確認できる書類も求められます。

管理規約にはペットや楽器の扱い、リフォームの制限などが書かれていることがあり、購入希望者の需要に影響する可能性があります。また、管理費が高ければ売却価格を調整しなければならないことがあるでしょう。修繕積立金が十分に積み立てられていない場合、これも査定価格にマイナス影響を与えやすいです。

管理規約や管理費、修繕積立金が分かる書類は、売主様がすでに所有しているケースが一般的です。万が一、紛失している場合や最新のものがない場合は、管理組合や不動産会社に取得を依頼すると良いでしょう。

建築確認済証・検査済証

建築確認済証や検査済証は、建物が建築基準をクリアしていることを証明する書類であり、一戸建てを売却する場合は必要になります。

建物を建築する際には、工事前に建築確認申請を行い建築基準法などの各種法令をクリアしているかのチェックを受けます。この建築申請をクリアした際に発行されるのが「建築確認済証」であり、建築確認済証が発行されることでようやく建物建築に着工できます。
一方、工事完了後に申請通りの建物が建築されているか完了検査を受け、その検査をクリアした際に発行されるのが「検査済証」です。

建築確認済証・検査済証は売主様がすでに保有している書類です。
ただし、築年数が古い一戸建ての場合、完了検査を受けずに引き渡されている、紛失しているケースもあります。

建築確認済証・検査済証がないと、買主様が建物に不安を抱くだけでなく、住宅ローンを組みにくくなるなど売却に悪影響を及ぼす恐れがあります。

万が一、建築確認や検査を受けていない物件だった際には、査定に影響する場合があります。建築確認や検査を受けていることを証明する為にも、査定時に用意しておくと安心です。

紛失した場合は、自治体の窓口で「建築計画概要書」や「建築確認台帳記載事項証明書」を発行してもらう必要があるので、早めに確認するようにしましょう。

土地測量図・境界確認書

土地測量図や境界確認書は、土地面積や境界線について記載されており、一戸建てや土地売却の際に必要です。
境界線があいまいなまま売却して、契約書と実際の土地面積が違うことが発覚すると買主様と隣地所有者間でトラブルになり、契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）を問われる恐れもあります。

購入希望者側も境界確定がなされておらず、測量図がない物件となると不安に感じやすく、査定価格にマイナスの影響が及ぶ可能性があります。その為、これらの書類がある場合は境界確定測量が済んでいる物件であることの証明として査定時に用意しておくことが大切です。

土地測量図や境界確認書は、通常、土地の所有者である売主様が保有している書類です。
ただし、過去に測量が行われていないなどの理由で境界線が明確でない場合は、新たに測量を実施して境界確認書を作成する必要があります。境界線の確認には隣地所有者の立ち会いが必要になることもあり、作成までに時間がかかるケースも少なくありません。売却を検討し始めた段階で、早めに有無や内容を確認しておきましょう。

確定測量の流れやかかる費用については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

確定測量とは？測量の目的や流れ、費用・注意点についても解説

建物状況調査書（インスペクション報告書）

物件状況調査（インスペクション）とは、専門家による建物の診断のことです。建物のひび割れや雨漏りなどの劣化や欠陥を調査し、建物のコンディションを把握する為に行われます。
その診断結果が記載されているのが「建物状況調査書（インスペクション報告書）」です。

一戸建てやマンションを売却する際、インスペクションを事前に行うことで建物の状況を適切に把握でき、建物の状態を正しく開示すれば売却後のトラブルを防ぎやすくなります。査定時に報告書があれば、査定価格のアップも期待できます。
また、インスペクションの実施は、買主様にとっても安心材料となり、購入判断を後押しする要素の一つになるでしょう。

売却にあたり、インスペクションを必ず行う必要はありません。しかし、よりスムーズに売却を進める為にはインスペクションを実施し、報告書を用意しておくと良いでしょう。

インスペクションのメリットや費用については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

インスペクションのメリットは？流れや費用相場、検査項目などを解説

既存住宅売買瑕疵保険の証明書

既存住宅売買瑕疵保険とは、売却後に物件に不具合が見つかった際の補修費用を保障してくれる保険です。

売買契約書に記載のない不具合や欠陥が見つかった場合、売主様は契約不適合責任（旧瑕疵担保責任）を問われてしまい、補修費用を請求されたり、代金の減額、契約解除を求められたりする恐れがあります。

その点、既存住宅売買瑕疵保険に加入しておけば、万が一、補修費用を支払うことになっても保険金で補うことが可能です。また、買主様にとっても保険に加入していれば、スムーズに補修を受けられる、契約不適合責任を問える期間が終了した後に見つけた不具合に対しても修繕費を補償してもらえるといった安心材料につながります。

既存住宅売買瑕疵保険の加入は任意ですが、築年数が経っている不動産を売却する場合などでは検討してみても良いでしょう。

契約不適合責任については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却における瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは？対策方法を解説

リフォーム・増改築の工事請負契約書・領収書

リフォームや増改築を実施している場合は、リフォームした箇所や金額、時期が分かる資料として工事請負計画書や領収書を用意しておくことをお勧めします。

リフォームや増改築の有無が必ずしも査定価格に影響するわけではありませんが、査定価格を算出する際の参考となります。
買主様にとっても、メンテナンスの状況や今後のリフォームを検討する際の参考資料として役立つでしょう。

耐震診断報告書・アスベスト使用調査報告書

耐震診断報告書とは、耐震診断を受けた結果をまとめた書類です。また、建物にアスベストが使用されていないかの調査を受けた場合の結果をまとめた書類がアスベスト使用調査報告書と呼ばれます。

1981年5月31日以前の旧耐震基準で建築された建物を売却する場合、耐震診断を受けているなら報告書を提示しましょう。旧耐震基準の建物は、買主様が不安を抱きやすいだけでなく、住宅ローンを組みにくいなどデメリットが生じます。
耐震診断を受け現行の耐震基準をクリアしていることを証明できれば、旧耐震基準の建物でもスムーズな売却が期待できます。

アスベストについては、1975年から段階的に使用が禁止され、全面禁止となったのは2006年です。築年数が古くアスベストの使用が危惧される建物の場合は、アスベスト使用調査報告書があったほうが良いでしょう。

住宅ローンの返済予定表または残高証明書

住宅ローン返済中の物件を売却する場合は、返済予定表または残高証明書で正確な住宅ローンの残債を把握しておきましょう。
返済中の物件を売却するには、住宅ローンを完済し抵当権の抹消が必要です。
一般的には、売却金で残りの住宅ローンを完済しますが、売却の目処を立てたり売却価格を設定するうえで、残債額を正確に把握できる書類が必要です。

住宅ローン残高証明書は、毎年年末頃に金融機関から送付されます。返済予定表は借入当初に金融機関から発行されています。いずれもない場合は、金融機関に確認すると良いでしょう。

媒介契約時に必要な書類

不動産の売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を締結します。
媒介契約時に必要になる書類は以下の通りです。

（〇：必要／△：なくても良い、該当する場合に必要／✕：基本的に不要）

査定依頼時に必要な書類を提示している場合、基本的に必要になるものは、所有者本人であることを証明する本人確認書類と、媒介契約書の押印に使用する印鑑のみです。本人確認書類については提出ではなく、運転免許証やマイナンバーカードなどの提示で問題ありません。

ただし、査定時に提出した書類に不足がある場合や、物件の状況によっては不動産会社から追加書類を求められることもあります。その為、事前に必要書類を確認しておくと安心です。

なお、媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」といった種類があり、それぞれ特徴やメリット、注意点が異なります。契約内容を十分に理解したうえで選ぶことが、後悔のない売却につながる為、こちらの記事も併せてご覧ください。

媒介契約とは？3種類の違いやメリット、後悔しない為の選び方をご紹介

一般媒介契約とは？契約のメリットやデメリット、お勧めの方を解説

専任媒介契約とは？他の媒介契約との違いやメリット・注意点を分かりやすく解説

売買契約時に必要な書類

買主様と売却条件の合意が取れたら売買契約を締結します。
売買契約時には以下の書類が必要です。

（〇：必要／△：なくても良い、該当する場合に必要／✕：基本的に不要）

印鑑証明書・実印

売買契約書への押印の為、実印と印鑑証明書が必要です。
なお、物件引き渡し時の「所有権移転登記」では、発行から3ヵ月以内の印鑑証明書が必須となります。
自治体役場の窓口やマイナンバーカードを利用してコンビニなどで1通あたり200～300円ほどで取得可能です。
その際、マイナンバーカードの有効期限切れに注意しましょう。

仮に印鑑登録が済んでいない場合、住民登録をしている自治体役所の窓口に行き、官公署が発行した有効期限内の顔写真付きの本人確認書類と登録する印鑑を持っていくことで即日登録可能です。
登録費用は自治体により異なりますが200～500円程となっています。

参考：マイナンバーカード総合サイト「マイナンバーカードに有効期限はありますか？」

付帯設備表および告知書

付帯設備表とは、設備の有無や不具合について記載した書面です。
どのような家具や設備を残すのか、不具合や故障がないかなどの具体的な状況が記載されています。

不動産の売却では、買主様と残置物について認識が異なると「内覧時にあったからあると思っていた」「設備が故障していた」などでトラブルになる恐れがあります。
付帯設備表で残すものと残さないもの、その状況について明確にしておくことで、購入後のトラブル回避につながります。

一方、告知書とは物件にある欠陥や不具合について記載した書類です。
物件状況報告書とも呼ばれ、雨漏りやシロアリ被害、物件であった事件、周辺の住環境に影響する要因などを具体的に記載します。
こちらも、売却後に告知していない瑕疵によるトラブルを防ぐ為、買主様に不動産状況を通知する際に用いられます。

付帯設備表および告知書は売主様が作成する書類です。
一般的には不動産会社のひな形を利用して作成する為、事前に作成方法を確認しておくと良いでしょう。

売買契約書

売買契約書とは、売却価格や手付金の額、引き渡し日、契約解除や違約金など細かい売買条件を定めた書類です。
売買契約時には、売主様、買主様ともに内容を確認し、捺印により売買契約が成立します。

売買契約書は、不動産会社が作成する書類です。
作成された内容が事前に合意した内容に相違ないか、隅々までしっかりチェックするようにしましょう。

なお、売買契約書には収入印紙の貼付が必要です。
印紙代は売買契約書に記載された金額（売却価格）によって異なりますが、1万～10万円ほどが目安です。売買契約書は売主様用と買主様用に1通ずつ作成される為、一般的にはそれぞれが保管する分の収入印紙代を負担します。

売買契約書の記載内容については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションの不動産売買契約書とは？記載内容や流れを解説

物件の引き渡し時に必要な書類

売買契約から1ヵ月ほどを目安に、契約書に記載した期日で引き渡しが行われます。
物件の引き渡し時には、所有権を売主様から買主様に移転する必要がある為、必要書類に不備があれば引き渡しが延期になる恐れもあります。あらかじめ入念に準備を進めておきましょう。
引き渡し時に必要な書類は以下の通りです。

（〇：必要／△：なくても良い、該当する場合に必要／✕：基本的に不要）

抵当権抹消に必要な書類

抵当権とは、不動産を担保に住宅ローンなどを借り入れた際に金融機関が設定する権利です。抵当権があることで、金融機関は万が一、ローンの返済が滞っても物件を売却して残債を回収できます。

前述した通り、住宅ローンが残っている物件を売却する際には抵当権の抹消が必要です。売却にともなう抹消登記は、決済・引き渡しのタイミングで行われる為、手続きに必要な書類を事前に用意しておきましょう。

抵当権抹消登記で必要な主な書類は以下の通りです。

登記申請書や登記手続きの委任状以外の書類は、基本的に住宅ローン完済時に金融機関から発行されます。
ただし、決済日直前に金融機関に連絡した場合、書類の発行が引き渡し日に間に合わない恐れもあります。決済日が決まり次第、早い段階で発行について金融機関へ相談しておくと安心です。

なお、すでに住宅ローンを完済している物件でも、抵当権抹消手続きを行っていない場合は、売却前に抹消する必要があります。
完済時に金融機関から必要書類が送付されている為、手元に保管されていないか確認しておきましょう。

万が一、書類を紛失している場合は、金融機関へ問い合わせて再発行してもらう必要があります。また、金融機関が合併や消滅している場合などは手続きが煩雑になる為、司法書士などの専門家へ相談することをお勧めします。

抵当権抹消手続きの流れや申請書の書き方については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

抵当権抹消手続きの流れは？手続きが必要なタイミングやかかる費用を徹底解説

抵当権抹消登記申請書の書き方とは？流れや費用まで徹底解説

参考：法務局「抵当権の抹消の登記の申請に必要な書類とその入手先等」

長期修繕計画・総会議事録（マンション）

マンションの場合、長期修繕計画、総会議事録も買主様へ引き渡します。

長期修繕計画書とは、マンションの大規模修繕工事の実施時期や内容などを記載した書類です。これを確認することで、買主様は今後予定されている修繕工事のスケジュールや、将来的な維持費の見通しを把握できます。
一方、総会議事録は、マンション管理組合の総会で話し合われた内容を記録した書類です。

これらはいずれも売主様が保管している書類ですが、紛失している場合や最新のものが手元にない場合は、管理組合や不動産会社へ確認すると良いでしょう。

確定申告で必要な書類

不動産売却では以下のパターンで確定申告が必要です。

• 売却で利益が出た場合
• 譲渡所得に関する控除や特例を適用する場合

不動産売却で得た利益は「譲渡所得」と呼ばれます。
譲渡所得とは、売却価格から取得費（購入代金や購入時の諸費用）や譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いた金額のことを指し、この譲渡所得に対して所得税・住民税に加え、復興特別所得税（2037年まで）が課税されます。

確定申告時期は売却した年の翌年2月16日から3月15日です（期日が土日の場合は翌平日となります）。
申告時期になったら以下の必要書類を揃えて税務署へ申告しましょう。

（〇：必要／△：なくても良い、該当する場合に必要／✕：基本的に不要）

確定申告の流れについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションを売却したら確定申告が必要？流れや手順、必要書類について徹底解説

確定申告書

確定申告の中心となるのが、確定申告書の第一表と第二表です。
なお、以前は確定申告書にAとBの様式がありましたが、現在は一本化されています。不動産売却に関する申告では、確定申告書（第一表・第二表）に加え、第三表（分離課税用）の提出が必要です。

確定申告書は、税務署の窓口で入手できるほか、国税庁のホームページからダウンロードすることもできます。

確定申告書の書き方や手続きの流れについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却の確定申告書の書き方は？手続きの流れも併せて解説

売却物件の謄本

譲渡所得にかかる税金は売却した不動産の所有期間によって税率が異なります。
その為、所有期間を証明する書類として、売却物件の謄本が必要です。

謄本は法務局の窓口やオンラインで取得でき、書面請求なら1通600円、オンライン請求し窓口交付なら490円、送付なら520円の手数料がかかります。

出典：法務局「令和7年4月1日から各種証明書等の手数料が変わります」

住民票の除票

住民票の除票とは、他の自治体への転出や死亡などで除かれた住民票のことです。
売却した物件に以前住んでいたことを証明する為に求められます。

住民票の除票は前の住所地の役場で取得でき、費用は1通あたり300～400円です。
なお、売買契約日の前日において住民票の記載の住所と物件の所在地が異なる場合は、戸籍附票なども必要になります。戸籍附票は、本籍地の市区町村窓口や郵送、マイナンバーカードを利用してコンビニ等で取得できます。

売却物件の取得費が分かる書類

譲渡所得を算出する際には、購入時の代金や仲介手数料、造成費、測量費のほか、古家付き土地を購入してその建物を取り壊した場合にかかった取り壊し費用なども取得費として計上できます。

これらを計上する為には、金額の根拠となる書類や、確定申告時の貼付が必要です。 いざという時に慌てないよう、以下の書類を手元に準備しておきましょう。

参考：国税庁「No.3252 取得費となるもの」

譲渡費用が分かる書類

譲渡費用とは、物件を売却した際にかかった費用です。
譲渡費用としては、仲介手数料や印紙税、解体費用などを計上することが可能です。
ただし、こちらも金額の根拠として以下のような書類が必要になります。

なお、抵当権抹消で支払った登録免許税や司法書士費用は譲渡費用に計上できないので注意しましょう。

参考：国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」

譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）

譲渡所得の内訳書とは、譲渡所得額を算出する際に用いられる書類です。
売却した不動産の所在地や売却日、価格、取得費や譲渡費用を記載するようになっており、順番に記載していくことで譲渡所得金額を算出できます。

譲渡所得の内訳書は、税務署の窓口や国税庁のホームページから取得できます。

税金控除・特例で必要な書類

譲渡所得には各種控除や特例が用意されており、適用すれば税負担を減らせる可能性があります。控除や特例を適用する際には、確定申告時に必要書類を揃えて提出します。
不動産売却で利用できる代表的な控除や特例と必要書類はそれぞれ以下の通りです。

居住用財産の3,000万円特別控除

居住用財産の3,000万円特別控除とは、マイホームの売却であれば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。
3,000万円特別控除の適用を受けるための必要書類は、譲渡所得の確定申告時に提出する書類があれば基本的には問題ありません。
譲渡所得の内訳書に特別控除額を記入して提出しましょう。

3,000万円特別控除については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

居住用財産の3,000万円特別控除とは？適用要件や必要書類を解説

参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

10年超所有軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例とは、所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合、譲渡所得にかかる税率を引き下げる制度です。
具体的には、譲渡所得6,000万円までの部分について、税率が本来の20.315%から14.21%に引き下げられます。3,000万円特別控除と併用することで、大きな節税効果が見込めます。

適用に必要な書類は、基本的に居住用財産の3,000万円特別控除と同じです。

特定の居住用財産の買換えの特例

「特定の居住用財産の買換えの特例」とは、マイホームの買い換え（住み替え）にともなって自宅を売却した場合に、売却で生じた譲渡所得への課税を将来に繰り延べできる制度です。
この特例を適用すると、売却した年には課税されませんが、住み替える際に取得した新居を将来売却した際に、繰り延べていた譲渡所得が合算されて課税されます。

その為、この特例は税金が免除される制度ではなく、あくまで「課税の先送り」である点に注意が必要です。将来売却する場合には、税負担が増える可能性があります。

一方で、将来売却の予定がない場合には、結果的に税負担の大きな軽減につながることもあります。適用にあたっては、今後の住み替えや売却の予定など、将来のライフプランも踏まえて検討すると良いでしょう。

この特例を適用する為には、前述した譲渡所得の計算で必要な書類のほかに以下のような書類も必要になります。

この特例は購入する物件についても適用要件が定められている為、購入物件の謄本などが必要です。また、築年数要件を満たさない場合は、耐震基準適合証明書などで耐震基準をクリアしていることを証明する書類も求められます。

参考：国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」

なお、本特例の適用要件に「2025年12月31日までに売ること」という要件がありますが、令和8年税制改正大綱に「令和10年1月1日以後に居住の用に供したとき又は供する見込みであるときには、その家屋が災害危険区域等内に存するもの」の文言が加えられたうえで、2年間延長されることが盛り込まれています。

税制改正の内容が実際に確定するのは2026年3月末ですが、適用を検討する際は、必ず国税庁のホームページで最新の要件をご確認ください。

参考：財務省「令和８年度税制改正の大綱」

特別なケースの不動産売買で必要になる書類

ここでは、特別なケースとして相続した不動産を売却する場合と、成年後見人が不動産を売却する場合、非居住者が売却する場合の3つのパターン別に必要書類を解説していきます。

相続した不動産を売却する場合

相続した不動産を売却する場合は、売却前に不動産の名義人を相続人へ変更する「相続登記」を行う必要があります。
なお、2024年4月から相続登記は義務化されており、相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記申請を行わなければなりません。

正当な理由なく申請を怠った場合は、10万円以下の過料の対象となる可能性があり放置することはリスクをともなう為、早めに手続きをしましょう。
相続登記を完了すれば、相続人は通常の不動産と同様に手続きを進めることができます。売却を検討している場合も、まずは速やかに相続登記を済ませておくことが重要です。

相続登記時に必要な主な書類は以下の通りです。

相続登記では、被相続人（亡くなった方）および相続人全員の戸籍や住民票など、多くの書類を準備する必要があります。被相続人や相続人全員の戸籍謄本は、「広域交付制度」を利用することで、最寄りの自治体窓口でまとめて取得することが可能です。

ただし、住民票の除票など一部の書類や、兄弟姉妹に関する書類、戸籍が電子化されていない場合などは、広域交付制度を利用できません。その場合は、被相続人の最後の住所地や相続人の本籍地など、それぞれの自治体窓口で個別に取得する必要がある為注意しましょう。

また、相続登記に必要な書類は、遺言による相続か遺産分割協議による相続かといった手続きの違いや、被相続人と相続人の関係性などによっても異なります。事前に法務局のホームページなどで必要書類を確認しておくと安心です。

マンションや家の相続手続きの流れ、注意点については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション相続の手続きとは？流れや相続税の計算、利用できる控除を解説

家の相続手続きの流れは？費用や注意点についても分かりやすく解説

成年後見人が不動産を売却する場合

成年後見人とは、認知症などにより判断能力が不十分となった本人に代わって、財産管理や各種手続きを行う人のことです。

例えば、認知症の親が所有する自宅を売却する場合、原則として親本人でなければ手続きは行えず、たとえ子どもであっても名義人でなければ売却することはできません。このような場合、成年後見制度を利用すれば、成年後見人が本人に代わって不動産の売却を進めることが可能になります。

成年後見制度には以下の2種類があります。

法定後見制度を利用する場合は、家庭裁判所に制度利用の申し立てを行う必要があります。
また、任意後見制度を利用する場合でも、任意後見人が支援を開始するには、家庭裁判所に「任意後見監督人」の選任を申し立てなければなりません。

それぞれの申し立て時に必要な書類は以下の通りです。

参考：厚生労働省「法定後見制度とは（手続の流れ、費用）」

参考：厚生労働省「任意後見制度とは（手続の流れ、費用）」

また、成年後見人が不動産を売却する場合、以下のような書類が必要です。

なお、成年後見人が不動産を売却する際には、事前に家庭裁判所の許可を得る必要があります。許可を得るには1～2ヵ月以上かかる為、許可を得る期間も考慮し書類の取得や売却活動のスケジュールを検討するようにしましょう。

成年後見制度を活用した不動産売却の流れについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

認知症になった親の不動産を売却するには？成年後見制度や売却の流れを解説

成年後見人が不動産売却するには？流れや必要書類、注意点を解説

海外在住の非居住者が不動産を売却する場合

所得税法上、居住者とは「日本国内に住所がある、または現在まで引き続いて1年以上居所のある個人」を指し、それ以外の個人は非居住者に区分されます。
海外赴任などで非居住者として不動産を売却する場合、以下のような書類が必要です。

非居住者は日本に住民票や印鑑証明書がない為、それらに代わる書類として署名証明書や在留証明書が必要になります。署名証明書や在留証明書は、居住している国の在外公館で発行してもらえます。

なお、非居住者の所得のうち日本国内で発生した所得については日本の所得税が課税されます。日本国内の不動産を売却した場合は、日本で確定申告が必要になるので注意しましょう。

非居住者の不動産売却については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

非居住者（海外在住者）でも不動産売却は可能？税金や確定申告、必要書類について解説

参考：国税庁「No.2875 居住者と非居住者の区分」

参考：国税庁「No.1932 海外勤務中に不動産を売却した場合」

不動産売却で書類を準備する際の注意点

ここでは、不動産売却で書類を準備する際の注意点を解説します。

取得に時間がかかるものもある

必要書類のなかには、自治体の役場や法務局で取得しなければならないものも多くあります。日中、仕事や育児で忙しくて行けない、遠方の役場に行く必要があるといったケースでは、取得するまでに時間がかかることもあるので注意が必要です。

また、すでに所有しているはずの書類であっても、紛失していたなどで再発行や代わりの手続きが必要といったケースもあるでしょう。
提出直前に紛失していることが分かると契約日や引き渡し日に間に合わない恐れもあるので、早い段階で書類を確認しておくことが大切です。

書類の有効期限に注意する

必要書類のなかには、有効期限が設けられているものもあります。
例えば、印鑑証明書は、引き渡し（登記）時点で「3ヵ月以内」のものが有効であり、早めに用意すると期限切れのリスクがあります。

書類を用意する際には、不動産会社に相談しながら適切なタイミングで取得すると良いでしょう。

共有名義物件の売却では全員の実印と書類が必要になる

共有名義の物件を売却するには、共有者全員の合意に加えて、共有者全員の実印と印鑑証明書が必要になります。

共有者の一部が遠方にいて、手続きが間に合わない場合は売却にも支障が出る恐れがあるでしょう。また、誰がメインで売却を進め、書類を集めるのかなどが決まっていないことにより、共有者間でトラブルになるケースもあります。

売却時には、あらかじめ共有者と合意形成するだけでなく必要書類についての確認や役割分担などを行い、スムーズに売却を進められるようにしておくことが重要です。

不動産売却の必要書類を紛失した際はどうする？

売却時に必要な書類の多くは、必要なタイミングで新たに取得するものですが、なかには購入時などにすでに取得しており、手元に保管しているはずの書類もあります。所有状況によっては紛失している場合もあるでしょう。

例えば、固定資産税納税通知書は毎年送付される書類ですが、納税後に破棄しているケースもあります。この場合は、自治体の窓口で「固定資産税評価証明書」を取得する必要があります。

また、前述した通り、登記済証（権利証）はすでに交付されている重要書類であり、紛失しても再発行はできません。紛失している場合は、司法書士による本人確認情報の提供などの代替手続きによって本人確認を行う必要があり、通常よりも手続きに時間がかかります。

紛失した書類によって対処方法は異なりますが、いずれも再取得や代替手続きに時間を要するものです。直前になって紛失に気付くと、決済や引き渡しに間に合わない恐れもある為、すでに所有している書類については早い段階で揃っているか確認しておくと安心です。

まとめ

ここまで、不動産売却で必要となる書類について解説してきました。
不動産売却では数多くの書類が必要になりますが、基本的には適切なタイミングで不動産会社が案内・サポートする為、全てを覚えたり、最初から不安に感じたりする必要はありません。

とはいえ、書類のなかには取得に時間がかかるものもある為、この記事を参考にして早めに準備を進めておくと、スムーズに売却を進めることができます。

長谷工の仲介では、売主様が安心して売却を進められるよう、各種手続きや書類準備を丁寧にサポートしています。不動産売却をご検討中の方は、まずはお気軽にご相談ください。

※本記事の内容は2026年3月27日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。