土地の売却を検討している方のなかには、「なにから始めれば良いか分からない」「損をしないか不安」と感じている方もいらっしゃると思います。

土地売却は取引金額が大きく、売買契約や確定申告など、押さえておくべきポイントも多い為、全体の流れを把握して計画的に進めることが重要です。この記事では、土地売却の流れや失敗しない為のポイントなどについて解説します。

土地売却の流れ

土地売却の全体的な流れと期間の目安は、以下の通りです。

合計すると、売却の着手から完了までは、およそ3～7ヵ月ほどかかるのが一般的です。ただし、土地の立地や価格設定、市場の動向によって期間は前後します。

不動産の需要は、新生活に向けた動きが活発になる1月～3月と、人事異動が多い9月～11月に高まる傾向にあります。ただし、土地の場合は購入と注文住宅を建築する期間を見越してスケジュールを立てるのが一般的で、春からの新生活に間に合わせたい買主様は、前年の夏〜秋頃に土地を探し始めます。その為、土地売却では一般的な不動産需要の時期と少しズレが生じるケースもあるでしょう。

1.売却前の情報収集・事前準備をする

まずは、売主様自身で土地の情報を整理し、相場を把握するところから始めます。

具体的には、法務局で登記事項証明書を取得し、名義人や抵当権の有無などの権利関係を確認します。あわせて地積測量図が備え付けられているかも調べておくと、土地の形状や境界の状況を把握できるでしょう。さらに、市区町村役場の窓口やインターネットで用途地域や接道状況などを調査し、土地の法規制について押さえておくと安心です。

相場を調べる際は、国土交通省の不動産情報ライブラリや不動産流通機構のレインズマーケットインフォメーションなどで近隣の成約事例を検索すれば、おおよその売却価格がつかめます。自分でも相場を把握しておけば、不動産会社の査定価格が妥当かどうかを判断できます。

このように、事前準備を丁寧に進めておくと、査定の検証精度が上がり、売却活動がスムーズに進むでしょう。

2.不動産会社に査定を依頼する

土地の査定は1社に絞らず、複数の不動産会社へ依頼するのがお勧めです。会社ごとに得意エリアや販売ルートが異なり、査定価格にも差が出る為、比較検討することで適正な売却価格が見えてきます。

査定には机上査定と訪問査定の2種類があり、それぞれの特徴は以下の通りです。

訪問査定を依頼する際は、権利証（登記識別情報）や境界の状況が分かる資料、過去の利用状況が分かる資料などを用意しておくと、査定がスムーズに進みます。また、査定結果を受け取る際は査定価格だけで判断せず、金額の根拠を丁寧に説明してくれるか、担当者の対応が誠実かも比較検討の材料にしましょう。

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3.不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定結果を受けて売却の依頼先が決まったら、不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ特徴が異なる為、自分の売却方針に合ったものを選んでください。

各媒介契約の違いは以下の通りです。

複数の不動産会社を競わせて購入希望者を探したい方には一般媒介契約が向いています。
一方、1社にじっくり任せながら定期的な報告を受けたい方には専任媒介契約、知人などへの売却予定がなく手厚いサポートを希望する方には専属専任媒介契約がお勧めです。

媒介契約の詳しい違いや選び方については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

媒介契約とは？3種類の違いやメリット、後悔しない為の選び方をご紹介

一般媒介契約とは？契約のメリットやデメリット、お勧めの方を解説

専任媒介契約とは？他の媒介契約との違いやメリット・注意点を分かりやすく解説

4.売却活動を開始する

媒介契約の締結後は、不動産会社が中心となり売却活動がスタートします。ここでは、売り出し価格の設定や広告活動、購入希望者との交渉などが行われます。

売り出し価格は、査定価格や周辺相場、売却希望時期などを踏まえて決められます。買主様からの値下げ交渉を見越して希望価格より少し高めに設定するのが一般的です。価格が決まれば、レインズ（不動産流通標準情報システム）への登録や不動産ポータルサイトへの掲載、新聞折り込みチラシやポスティングなどの広告活動が始まります。

土地売却（特に更地の場合）では建物の内覧がない分、現地の印象がそのまま購入の判断につながります。古家付きの場合でも、雑草が伸びっぱなしだったりゴミが散乱していたりすると印象が悪くなる為、定期的な除草や清掃を心がけましょう。

購入希望者が見つかったら、買付申込書を受け取り、価格や引き渡し時期などの取引条件を整えて売買契約へと進みます。

5.買主様と売買契約を結ぶ

価格や引き渡し条件について買主様と合意できたら、売買契約の締結に進みます。契約当日は不動産会社の事務所などに売主様・買主様・担当者が集まり、書類の確認と捺印を同時に進めるのが一般的です。

当日は、はじめに宅地建物取引士から重要事項説明書の読み合わせが行われます。その後、売買価格や引き渡し日、契約違反時の取り決めなどが記載された売買契約書を買主様・売主様双方が確認したうえで捺印します。最後に買主様から売主様に手付金が支払われ、売主様は領収書を発行します。

手付金は売買価格の5～10%程度が目安です。例えば3,000万円の土地なら、150万～300万円前後となります。契約後に売主様都合で解約する場合は、受け取った手付金の倍額を買主様に返還する「手付倍返しのルール」が適用される為、慎重に判断したうえで契約を締結しましょう。

6.決済・引き渡しを行う

売買契約から1～2ヵ月後に決済と土地の引き渡しを実施します。決済当日は、買主様が住宅ローンを借り入れる金融機関に関係者が集まり、代金の受け渡しと所有権移転の手続きを一度に済ませるのが一般的です。

当日の主な流れは、残代金の受領から始まり、固定資産税や都市計画税の日割り清算、司法書士による所有権移転登記の申請、不動産会社への仲介手数料残金の支払いと進みます。あわせて、権利証や鍵、土地に関する資料一式を買主様に渡し、手続きは完了です。

売却する土地に住宅ローンの残債がある場合は、抵当権抹消登記も必要です。事前に金融機関へ一括返済の連絡を入れ、抹消登記に必要な書類を準備しておきましょう。

抵当権抹消の詳しい流れやかかる費用については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

抵当権抹消手続きの流れは？手続きが必要なタイミングやかかる費用を徹底解説

抵当権抹消登記申請書の書き方とは？流れや費用まで徹底解説

7.確定申告を行う

土地を売却して譲渡益（利益）が発生した場合は、翌年に確定申告を行います。申告期間は原則、売却した年の翌年2月16日～3月15日の1ヵ月間です。

申告は、税務署窓口への持参・郵送・e-Tax（電子申告）のいずれかで行います。譲渡所得の計算書や売買契約書の写し、購入時の契約書、仲介手数料の領収書など、売却に関わる書類をそろえて提出します。書類の準備に時間がかかるケースがある為、決済が終わったら早めに整理を始めておきましょう。

譲渡所得の具体的な計算方法や適用される税率、利用できる特例の詳細については、次の章で詳しく説明します。譲渡所得が出なかった場合でも特例の適用を受けるには申告が必要なケースもある為、あわせて確認しておきましょう。

土地売却にかかる費用・税金

土地の売却では様々な費用や税金が発生します。事前にどのような費用や税金がかかるかを把握しておくと手取り額の見通しが立ち、資金計画も組みやすくなります。

主な費用・税金の内容と金額の目安は以下の通りです。

※1：2024年（令和6年）7月の法改正により、売買価格が800万円以下の物件（空き家や空き地など）については、特例として「最大30万円＋消費税（税込33万円）」が上限となる場合があります。

※2：近年は処分費用の高騰により、解体費用も値上がり傾向にあります。

土地売却でかかる税金や費用は、個々の状況によって異なる為、税理士に相談することをお勧めします。長谷工の仲介では、無料で税理士に相談できる税務相談サービスを提供しています。

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土地売却にかかる費用や税金については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

不動産売却の仲介手数料とは？計算方法や支払い時期についてご紹介

確定測量とは？必要性や現況測量との違い、期間・費用について宅建士が解説

家の解体費用の相場は？安く抑えるポイントや解体する際の注意点を解説

譲渡所得とは？不動産売却時の税金の計算から確定申告手続きまで詳しく解説

参照：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」

引用：国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」

参照：法務局「登録免許税はどのように計算するのですか？」

土地売却で必要な書類一覧

土地の売却では、手続きごとに用意すべき書類があります。書類が用意できないと取引が途中でストップしてしまう恐れもある為、売却を決めた段階から計画的に集め始めましょう。

各手続きで必要になる主な書類は以下の通りです。

各書類の準備を早めに始めておくと、売却活動から決済までスムーズに進められるでしょう。ただし、公的書類の場合「3ヵ月以内に取得したもの」などの期限が設けられているケースもありますので注意しましょう。

不動産売却時に必要な書類については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

不動産売却で必要書類は？入手方法や注意点、紛失時の対応について解説

土地売却で失敗しない為の4つの重要ポイント

最後に、土地売却で失敗しない為に押さえておくべき4つのポイントをご紹介します。

売却までに境界確定（測量）を行っておく

土地を売り出す前に、隣地との境界を確定する確定測量を行いましょう。
境界が曖昧なままだと引き渡し後に隣地所有者と面積や越境物をめぐるトラブルが発生する恐れがあり、買主様が購入をためらう要因となります。

確定測量は次の流れで進みます。

確定測量の費用目安は、隣地所有者が民間のみの場合は35万～45万円程度、隣地所有者に自治体が含まれている場合は50万～80万円程度です。ただし、土地の形状や面積、立ち会いの状況などによって費用は大きく変動する為、必ず個別に見積もりを取りましょう。

境界標（境界を示す杭やプレート）が見当たらない場合は、法務局の筆界特定制度を利用すると土地の境界を公的に示してくれます。隣地所有者との協議が難航する場合は、このような制度の活用も視野に入れましょう。

参照：法務省「筆界特定制度」

「更地」で売るか「古家付き」で売るかは慎重に判断する

建物が建っている土地を売る場合は、古家付きのまま売るか、解体して更地にしてから売るかを慎重に判断しましょう。それぞれにメリット・デメリットがある為、土地の状況に合った方法を選ぶ必要があります。

どちらが有利かは立地や建物の状態によっても変わる為、担当者と相談しながら判断しましょう。

古家付きの土地を売る際の売却方法や注意点については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

古家付き土地の売却方法は？解体して更地にする注意点やかかる税金・費用を解説

相続した土地は通常よりも時間がかかりやすい

相続で取得した土地を売却する際は、通常の売却手続きと並行して相続手続きを済ませる必要があり、売却完了までに時間がかかります。

具体的な流れは以下の通りです。

相続登記は2024年4月から義務化されており、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しなければ10万円以下の過料の対象になる場合があります。売却の予定がない場合でも早めに相続登記を済ませておきましょう。
また、相続した土地の売却では税金の優遇制度が使えるケースもあります。詳細は次の章をご覧ください。

参考：法務省「相続登記の義務化」

相続登記や亡くなった親の家を売る流れについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

家の相続手続きの流れは？費用や相続登記、注意点について解説

相続した不動産は3年以内に売却すると節税できる？理由や利用できる特例・注意点を解説

亡くなった親の家を売る流れは？かかる税金や節税方法、注意点を解説

利用できる税金控除の特例を調べておく

土地売却で譲渡所得が出た場合、特例を利用すれば税負担を軽減できる場合があります。自分の売却ケースで使える特例がないかを事前に調べておきましょう。
主な特例は、以下の3つです。

参照：国税庁「土地や建物を売ったとき」

参照：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

参照：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」

参照：国税庁「No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」

ただし、上記の特例は適用要件が細かく定められており、建物の築年数や売却時期、土地の用途などで適用可否が変わります。その為、特例の利用を検討する場合は税務署や税理士などの専門家に相談するのがお勧めです。

長谷工の仲介では、不動産に関する税務相談サービスをご用意しています。

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まとめ

土地売却は、事前準備から引き渡しまでにおよそ3～7ヵ月かかるのが一般的です。全体の流れを把握し、余裕をもったスケジュールで計画的に進めていくことで、納得のいく売却につながります。

長谷工の仲介では、売主様それぞれの状況に寄り添った売却サポートを行っています。まずは、お持ちの土地がどれくらいで売却できるかを知る為にも、無料査定からスタートしてみてはいかがでしょうか。

※本記事の内容は2026年6月18日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。