中古マンション市場では、「中古のタワーマンションは売れない」という話がよく聞かれます。タワーマンションは好立地であることが多く設備も充実している印象が強いですが、なぜ売れにくいといわれるのでしょうか。

この記事では、中古のタワーマンションが売れにくいといわれている理由や、スムーズに売却するコツについて詳しく解説します。タワーマンションを理想的な価格で早く売却したいと考えている方はぜひ参考にしてください。

中古のタワーマンションが売れにくいといわれる理由

まずは、中古のタワーマンションが売れにくいといわれる理由を様々な視点で紐解いてみましょう。

一般的なマンションよりも価格が高い傾向にある

中古のタワーマンションが売れにくいといわれる1つ目の理由には、一般的なマンションより高額で取引されやすいことが挙げられます。

タワーマンションは一般的なマンションに比べて好立地にあり、設備が充実していることが多い為、金額が高くなりやすいのです。また、富裕層が住居として購入したり、国内外の投資家が投資目的で購入したり、高齢者が節税対策で購入したりするなど、購入を検討する層が限られている点も価格が高くなる理由の一つです。

管理費や修繕費が高額になりやすい

タワーマンションが売れにくいといわれる2つ目の理由は、管理費や修繕積立金などの維持費が高くなりやすいことです。

タワーマンションの大規模修繕では外壁の修繕に足場を組むことが困難な為、人件費が多くかかるゴンドラや移動式の特殊な足場などを利用しなければなりません。さらに、大規模修繕の工期が長期化しやすい点も修繕費が高くなる理由です。

また、ゲストルームやフィットネスジム、コンシェルジュなどのサービスが充実しているという理由からも、管理費や修繕費が高くなりやすい傾向にあります。

日常生活が不便になるイメージを持たれている

日常生活が不便になるというイメージが強いことも、タワーマンションが売れにくいといわれる理由です。

各階にゴミステーションがない場合、高層階ほどごみ捨てに時間がかかります。
また、マンションによってはベランダに洗濯物を干してはいけないというルールがあり、その場合は室内に洗濯物を干さなければなりません。さらに、タワーマンションにはいくつものセキュリティが備わっており、荷物の受取の為に何度もロックを解除する必要があります。

騒音や臭いトラブルが発生しやすい

タワーマンションは一般的なマンションと構造が違う為、騒音や匂いのトラブルが発生しやすいというイメージがあります。

タワーマンションは地震の揺れに耐える為に軽量に作られており、一般的なマンションに比べて音漏れがしやすい構造です。それにより、上階の足音や隣の部屋の話し声などが聞こえやすいといわれています。さらに、各階にゴミステーションがある場合は、匂いがフロアに充満するのではないかと心配する方もいらっしゃるでしょう。

災害に弱いイメージを持たれている

タワーマンションは構造上、高層階ほど揺れを感じやすくなります。また、災害時や停電時にエレベーターやライフラインが止まる恐れもゼロではないでしょう。そうなると、復旧まで高層階に取り残され、避難に時間がかかる恐れがある為、購入を見送る原因となってしまいます。

ただし、近年は高度な地震対策や災害に対する備えを行っているタワーマンションが多いので、中古のタワーマンションだからといって一概に災害リスクが高いとは言い切れません。

新築のタワーマンションが競合になる

新築のタワーマンションが競合になる点も、中古のタワーマンションが売れにくいといわれている要因です。一般的に住宅には最新の設備や住宅性能を求めるケースが多い為、新築のタワーマンションのほうがどうしても人気が高まります。

また、タワーマンションは毎年のように建築されている一方、日本では少子高齢化が進み人口が減り続けている為、供給過多の状態が続いています。その為、魅力的な中古のタワーマンションであっても、購入希望者の目に留まりづらくなります。

税制改正により税負担が増える

タワーマンションは、一般のマンションに比べると敷地に対して多くの部屋が存在しており、土地の持分が少なくなります。その為、購入金額に比べて相続税評価額が低くなるケースがほとんどでした。この仕組みを利用しタワーマンションを相続税対策として利用する方が多くいました。

しかし、税制改正により、令和6年1月1日以降に相続・贈与で取得したマンションには新たな相続税の算出方法が適用されました。これにより、相続税を大幅に軽減できる効果が期待できなくなりました。この税制改正が行われたことで、節税目的で購入する層からタワーマンションの人気が落ちてしまっているのが現状です。

売れにくいタワーマンションと売れやすいタワーマンションの特徴

ここからは、売れにくいタワーマンションと売れやすいタワーマンションのそれぞれの特徴について解説します。

立地や周囲環境の良さ

立地や周辺環境の観点では、以下の要素が売れにくい・売れやすいことにつながっています。

日当たりや眺望の良さ

日当たりや眺望の面では、以下の要素が影響します。

タワーマンションの低層階は売れにくいとされていますが、固定資産税の優遇制度があります。平成29年の税制改正により、タワーマンションの固定資産税の計算方法が変更されました。具体的には、タワーマンションの1階を100として、階が1つ上がるごとに、これに10／39を加算した数値が補正されます（平成29年1月2日以降に建てられたタワーマンションが対象）。したがって、特定のタワーマンションは低層階ほど固定資産税が安くなる特徴があります。

出典：総務省「平成29年度税制改正の大綱」

管理体制の充実度

売れやすいタワーマンションの特徴には、共用部分の管理状態が良いこと、長期修繕計画や大規模修繕の計画がしっかり立てられていること、管理組合の総会に出席者が多く活発に議論が行われていることなども挙げられます。

一方、売れにくいとされているタワーマンションには、居住者同士のトラブルが発生している、管理費・修繕積立金の滞納が起きている、管理規約が長期間改正されていないなどの特徴があります。

管理体制が充実しているタワーマンションは劣化が少なく、資産価値が下がりにくい為、売れやすい傾向にあるのです。

設備の充実度

タワーマンションの購入検討者のなかには、設備を重視している方も多くいらっしゃいます。設備の充実度により売却価格や売却スピードに違いが出るケースは少なくありません。
一般的に以下の設備があるタワーマンションは売れやすいといわれています。

その反面、以下のタワーマンションは売れにくい傾向にあります。

築年数

タワーマンションの売れやすさが決まる要素として、築年数による影響も考えられます。
例えば、東京都における築年数別の中古マンション成約状況を見てみると、成約される割合が高い築年数は築5年～20年となっています。

出典：東日本不動産流通機構（レインズ）「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）」

築5年～20年のタワーマンションが売れやすい理由としては、大規模修繕が行われる時期との兼ね合いが考えられます。一般的に大規模修繕は12年～15年周期で行われることが多く、大規模修繕が行われた後は修繕積立金が値上がりする可能性がある為、その前に売却する方が多いのです。
また、築20年以内であればリフォームなしで売却できることが多い点も理由の一つです。

マンション売却と築年数の関係については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却に築年数は影響する？築年数別に売却のポイントを解説

子育てのしやすさ

タワーマンションの購入を子育てのしやすさで選ぶ方もいます。タワーマンションには多くの世帯が集中して居住している為、周辺の小学校や中学校が定員オーバーになるケースが相次いでいます。なかには、近くに学校があるにもかかわらず電車で遠くの学校に通わなければいけないケースもあるようです。

通学問題は子どもの教育環境を重視する方にとって重要なポイントの為、子育てのしやすさを考えてタワーマンションの購入を見送る方も少なからずいらっしゃいます。

【売却検討中の方向け】中古のタワーマンションをスムーズに売却するには？

続いて、中古のタワーマンションをスムーズに売却する為に、売却活動前に意識すべき点を解説します。

タワーマンションの売却に詳しい不動産会社に相談する

まずは、不動産会社に相談することが大切です。
マンションは規模や種類によって販売戦略が変わります。その為、タワーマンションの売却実績が豊富な不動産会社に依頼すれば、これまで培ってきたノウハウを活かしてスムーズに売却を進めてくれるでしょう。

また、タワーマンションを多く扱っている不動産会社にはタワーマンションの購入希望者が多く集まる為、買い手がすぐに見つかる可能性もあります。

長谷工グループでは、これまで多くのタワーマンションを建築しており、そのノウハウや知見を活かした適切な売却方法のご提案が可能です。タワーマンションの売却でお悩みの方は、こちらからご相談ください。

売却何でも相談はこちら

売却するタイミングを見極める

タワーマンションの売却ではタイミングも重要です。
売却に適したタイミングとその理由を解説します。

所有期間が5年・10年を経過したタイミング

タワーマンション売却に有利な時期として、1つ目に所有期間が5年・10年を経過したタイミングが挙げられます。これらのタイミングで売却することで譲渡所得税率が下がり、税額を抑えられます。

譲渡所得税とは不動産を売却して利益が出た際に課される税金のことで、利益額（譲渡所得）に税率をかけて算出します。所有期間別の税率は以下の通りです。

このように、所有期間が5年・10年を超えると税率が大幅に下がる為、節税につながるのです。

ただし、マンションは築年数が経過するごとに売却価格が下がる傾向にあります。税率を下げる為に売却を先送りにすると売却価格が大きく下がる恐れがある為注意が必要です。

大規模修繕実施の前後のタイミング

大規模修繕工事が実施される前後のタイミングも売却に有利な時期です。
大規模修繕前の売却のメリットと注意点は以下の通りです。

一方、大規模修繕後に売り出した場合は次のメリットと注意点が挙げられます。

大規模修繕のタイミングは、長期修繕計画に記載されています。売却を検討する際はぜひチェックしてみましょう。

増税・金利上昇前のタイミング

増税や金利が上昇する前のタイミングもタワーマンション売却に適した時期です。金利が上昇すると、それに合わせて住宅ローン金利が上がる為、購入希望者の負担が増えてしまいます。その結果、需要が低下し、購入希望者が減る恐れがあります。

また、消費税が増税することで、売却にかかる仲介手数料や司法書士への手数料の負担が重くなります。売却による手取り額を増やす為にも、経済動向や税制の動きを注視することが重要です。
マンション売却に適した時期については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却に適した時期は？売却にお勧めの時期やポイントを解説

類似物件の売却相場を把握しておく

類似物件の相場情報を収集することもスムーズな売却につながります。
相場情報を把握すれば適正価格の設定が可能となり、仮に購入希望者から価格交渉をされた場合にも適切に対応できるでしょう。相場は、インターネット上に公開されている不動産情報サイトを確認したり、不動産会社に依頼したりすることで調べられます。

マンション相場の調べ方やエリア別のマンション売却価格相場については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

【2023年】マンション売却の相場を知るには？調査の仕方や確認すべきポイントについて

東京都のマンション売却価格相場は？各市区町村別・築年数別・間取り別に解説

横浜市のマンション売却価格相場は？各市区町村別・築年数別・間取り別に解説

大阪府のマンション売却価格相場は？各市区町村別・築年数別・間取り別に解説

名古屋市のマンション売却価格相場は？各市区町村別・築年数別・間取り別に解説

福岡県のマンション売却価格相場は？各市区町村別・築年数別・間取り別に解説

【売却中の方向け】中古のタワーマンションを売りやすくするには？

すでに売却活動を行っている方に向けて、中古のタワーマンションを売りやすくする為のポイントをご紹介します。

価格を見直す

売却がスムーズに進まない場合は、価格の見直しを検討してみましょう。その際のコツは、「売却価格の最低ラインは◯◯円」と設定して不動産会社と相談することです。そうすれば、値下げの妥協点が見つかり、購入希望者からの値下げ交渉にも柔軟に対応できます。

また、価格を見直した際は資金計画の見直しも忘れてはいけません。値下げをした結果「住み替えの資金が足りなくなった」などの事態にならないよう、余裕を持った資金計画を立てましょう。

住み替えにかかる費用・税金や流れ、失敗しない為のコツについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションを売却して住み替える方法とは？流れや費用、利用できる特例を紹介

住宅の住み替えにかかる税金とは？発生する税金や利用できる特例を紹介

住み替えでよくある失敗事例を解説！失敗しない為の対策とは？

ホームステージングを活用する

ホームステージングを活用すれば、売却がスムーズに進む可能性が高まります。
ホームステージングとは、室内に家具や小物、観葉植物などを配置してモデルルームのように演出する販売手法です。数万円程度の費用がかかりますが、内覧時の印象が良くなることで、結果的に高額での成約・売却期間の短縮につながる可能性が高まります。

長谷工の仲介では、プロのホームステージャーによるホームステージングサービスを行っています。部屋の魅力を最大限に引き出してより良い条件で売却したい方は、長谷工の仲介のホームステージングにお任せください。

長谷工の仲介のホームステージングはこちら

買取も視野に入れておく

売却では、不動産会社が売主様と買主様の間に立って販売活動や取引をサポートする仲介の手法が取られることが多いです。
ただし、一定の条件下にある場合は、不動産会社に直接マンションを買い取ってもらう「買取」を視野に入れてみましょう。条件としては、売却のリミットが明確なケースや、売却にかかる目安期間である3ヵ月～6ヵ月を経過しているものの買い手が見つからないケースなどが挙げられます。

注意点として、買取は再販目的で不動産会社が購入する為、相場より低い価格での取引になることが挙げられます。一方、購入する不動産会社と金額が折り合えばすぐに売却価格が決定する為、住み替えの計画を立てやすく、売主様のスケジュールに合わせた手続きが可能となります。

マンションの買取については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション買取とは？仲介との違いや注意点、向いているケース、業者の選び方について解説

また、長谷工の仲介では、買取や一定期間内で売却が成立できなかった場合の売却保証にも対応しています。タワーマンションの売却に不安がある方はお気軽にご相談ください。

長谷工の仲介の売却保証・直接買取はこちら

今後の中古のタワーマンション売却市場の動向は？

中古のタワーマンションは、今後もしばらく売りやすい状況が続くと予想されます。
2024年3月、日銀がマイナス金利を解除したことに加え、2024年8月1日にはさらなる利上げが行われました。これにより、多くの買主様が利用している変動型の住宅ローン金利が上昇に転じるでしょう。

タワーマンションの購入に住宅ローンを利用する方は多く、金利上昇は生活に直結する要素の為、高額な新築タワーマンション購入のハードルは上がるとみられます。金利上昇によって新築の購入を見合わせた購入者層が、価格を抑えた中古のタワーマンションにシフトすることが予想されます。

重要なことは、適正な価格設定と需要にあった販売戦略です。中古のタワーマンションの特性を活かした売却活動を行いましょう。

まとめ

中古のタワーマンションが売れにくいといわれているのは、一般的なマンションより高額になりやすいことや、災害に弱いイメージを持たれていることなどの理由が考えられます。
しかし、売却するタイミングを見極め、周辺相場を十分に確認したうえで売却すれば、スムーズに売却できるでしょう。

長谷工の仲介は、マンションの特性や売主様のご都合に合わせ、独自の提案力で売却をサポートいたします。売却が初めての方に向けた無料相談や無料査定も行っていますので、お気軽にお問い合わせください。

※本記事の内容は2024年10月2日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。