「築50年の一戸建ては売れない」と考えている方は多いでしょう。
たしかに、築浅の一戸建てと比べると売りにくく・高値もつきにくい物件ではありますが、築50年だから売れないというわけではありません。

この記事では、築50年の一戸建ての売却相場に触れながら、相場の調べ方や売却のポイント、注意点について詳しく解説します。

築50年の一戸建ての資産価値や売却相場は？

まずは、築50年の一戸建ての資産価値や売却相場を見ていきましょう。

法定耐用年数上での価値

法定耐用年数とは、その資産の価値が消滅するまでの期間のことです。
資産は年数が経過すると価値が減少するという考えに基づいて定められており、耐用年数を超えた資産は価値が0になります。

法定耐用年数は、建物の構造や目的によって定められており、例えば居住用の木造建物の法定耐用年数は22年です。その為、築50年の一戸建ては資産価値が0と評価されます。

国土交通省の「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」で見てみても、年数が経過するほど価値が減少し、築20年で価値がほぼゼロになっています。

引用：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

ただし、0になるのはあくまでも建物としての価値であり、土地は経年で資産価値は減少しません。つまり、築50年の一戸建ては建物としての価値ではなく、土地の価値で評価されることになるのです。

参考：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

参考：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

実際の売却相場

国土交通省の「不動産情報ライブラリ」のデータ（※）をもとに算出した東京都における築年数別の一戸建ての売却価格と取引件数は以下の通りです。

築50年超の物件は築10年以下の物件の3分の1の価格に下がっているとはいえ、取引自体はあります。
また、立地や状態が良ければ高値で売却できるケースもあります。
例えば、同データでは以下のような取引もあります。

このように、築年数が古いから売却できない・売却できても高値は期待できないということはありません。築年50年以上であっても立地などの条件が良ければ十分高値での売却が期待できるでしょう。

築50年の一戸建ての売却相場を調べる方法

家を売却する際には、自分でも相場を把握しておくことが大切です。
相場が分かっていれば納得した価格で取引しやすくなりますし、買主様から値引き交渉を受けた際にも適正価格が判断しやすくなります。

ここでは、築50年の一戸建ての売却価格を調べる方法を見ていきましょう。

自分で調べる

相場は自分でも以下のような方法で大まかな相場価格を調べることが可能です。

• レインズマーケットインフォメーションを使う
• 不動産情報ライブラリを使う

レインズマーケットインフォメーションを使う

レインズマーケットインフォメーションとは、不動産会社が使用する不動産取引情報システムであるレインズを一般の方でも見ることができるようにしたものです。
レインズマーケットインフォメーションでは、過去の成約情報を調べることが可能です。

調べる際は、レインズマーケットインフォメーションの「取引情報検索」で不動産の「種類」「都道府県」「地域」を入力します。
さらに、「地域詳細」や「築年数」「沿線」「最寄り駅」「駅からの距離」などでも検索できるので、自身の条件に合わせて検索することができます。
類似物件の価格を調べ、自身の不動産に当てはめることで、大まかな相場を把握できるでしょう。

ただし、レインズマーケットインフォメーションで表示される所在地は大まかなエリアのみの為、場所を特定することはできません。
とはいえ、大まかな相場の把握としては十分活用できるでしょう。

不動産情報ライブラリを使う

不動産情報ライブラリとは、国土交通省が運営している不動産の取引価格や地価公示などの不動産情報を提供するWEBサイトです。
不動産情報ライブラリでも、過去の成約価格を調べることが可能です。

不動産情報ライブラリで検索する場合、「不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード」から「地域」「価格情報区分」「種類」「時期」を入力します。
検索結果では、所在地や築年数・価格などの細かい情報が表示されるので、自身の不動産と照らし合わせてみましょう。

なお、不動産情報ライブラリもレインズマーケットインフォメーション同様、詳細な所在地で検索することはできません。
また、成約価格は売主様・買主様の事情も反映される為、たとえ類似物件であっても、必ずしも自身の不動産の価格と一致するとは限らない点を覚えておきましょう。

より自身の不動産に適した価格を知りたい場合は、次にご紹介する不動産会社の査定が適しています。

不動産会社に査定を依頼する

不動産会社の査定とは、不動産の価値を不動産会社が独自に算出することをいいます。
不動産会社によって算出方法は異なりますが、「おおむね3ヵ月以内に売れるであろう価格」が提示されるのが一般的です。

不動産会社の査定には、以下の2種類があります。

• 簡易査定
• 訪問査定

簡易査定とは、築年数や所在地などのデータのみで算出する方法です。
即日や数日で査定価格を把握でき、オンラインで完結するサービスも多いので手軽に利用できます。
ただし、データのみで算出するので個別の事情は反映されない点は注意しましょう。

より詳細な査定を希望するなら、訪問査定が適しています。
訪問査定では、不動産会社の担当者が現地を訪れて、内部の状況や周辺環境なども加味して査定価格を算出します。
査定価格が分かるのに1週間～数週間程度かかることもありますが、本格的に売却を進めるなら訪問査定を受けると良いでしょう。

一戸建ての査定の流れや見られるポイントについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

一戸建て売却の査定価格はどう決まる？見られるポイントや査定のコツとは

長谷工の仲介では無料で査定を行っているので、ぜひご利用ください。

無料売却査定はこちら

築50年の一戸建てはどう売却する？

ここでは、築50年の一戸建ての売却方法について解説します。
物件の状態や周囲のニーズに合わせて売却方法を検討するようにしましょう。

古家付きの土地として売却する

古家（ふるや）付き土地とは、古い家が建っている土地のことです。
前述した通り、築50年の一戸建ては建物の資産価値がほぼない為、建物ではなく「古家付き土地」として売却する方法があります。
古家付き土地であっても、通常の一戸建てと同様に売却を進められます。

古家付き土地であれば、建物は古くても土地の需要が高ければ売却が期待できるでしょう。
また、古家付き土地は建物を解体する必要がない為、解体費用を抑えられるというメリットもあります。

ただし、解体費用を買主様が負担することになるので、その分価格が低くなる点は注意しましょう。

一戸建てを売却する流れについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

一戸建て売却の基礎知識！売却までの流れや費用、成功させる為のポイントを紹介

古い家を売る方法とは？古い家の定義やかかる税金・費用、売却時のポイントを紹介

不動産会社に買い取ってもらう

不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」で売却するという方法もあります。
買取であれば不動産会社との条件に合意できれば売却でき、買い手を探す必要がない為、短期間での売却が期待できるでしょう。
内覧が必要ない為、売主様の負担が少ない点もメリットといえます。

しかし、買取は一般的に仲介での売却よりも価格が下がります。
不動産会社は買取後にリフォームして再販を目的としている為、仲介の価格の7～8割程になる点は覚えておきましょう。

仲介での売却が難しい、価格を下げてでもすぐに売却したい場合は、買取が適しています。

こちらはマンション売却に関する記事ですが、買取の特徴や仲介との違いについて詳しく知りたい方はご覧ください。

マンション買取とは？仲介との違いや注意点、向いているケース、業者の選び方について解説

リフォームをして売却する

築50年であってもそれほど状態が悪くないなら、リフォームして売却する方法を検討できます。リフォームして室内の状態を良くすれば、そのままよりも買い手がつきやすくなるでしょう。

しかし、リフォームは自分の判断でするのはお勧めできません。
基本的にリフォームにかけた費用は売却価格に上乗せできない為、費用の回収が難しくなります。特に、築50年の一戸建てはリフォームの規模が大きくなり、費用も高額になることが予測されるので注意が必要です。

また、古い家の購入を検討している方のなかには、安く買って自分好みにリフォームしたいというニーズもあります。先にリフォームしてしまうと、そのニーズとマッチせずに買い手を逃しかねないでしょう。
さらにリフォームするにしても、トレンドやニーズを踏まえて適切なリフォームを行う必要もあります。

ただし、配管など目に見えない部分はリフォームしておくほうが、買い手がつきやすくなります。
いずれにしても、個人がリフォームの実施を判断するのは難しい為、不動産会社に相談して決めることをお勧めします。

空き家バンク制度を利用する

空き家バンクとは、自治体が運営する空き家を売りたい方と買いたい方を結び付けるサイトです。

日本では、近年、空き家が増えている傾向にあり、空き家を放置していると、倒壊により周囲に被害が出る危険性があるだけでなく、治安や景観の問題が発生するリスクにもつながり、自治体の運営に悪影響を与えます。
一方で、空き家の活用は定住者を増やすことにつながり、人口減少問題を解消するうえでも有効です。その為、空き家バンクを設置する自治体が増えています。

空き家バンクに登録すれば、空き家を探している方とマッチでき売却につなげられる可能性があります。
ただし、空き家バンクでは不動産会社のように自治体が積極的に営業してくれるわけではありません。売買条件の交渉や契約については、売主様と買主様自身で進めることとなる点にも注意が必要です。

空き家バンクに登録してもなかなか買い手が見つからない場合や契約のサポートが必要な場合は、不動産会社に相談することをお勧めします。

なお、自治体ごとに空き家バンクに登録できる物件の条件が定められています。
基本的には空き家の所在地を管理している自治体の空き家バンクに限られます。さらに、自治体に必ず空き家バンクがあるわけでもない点にも注意しましょう。

更地にして売却する

建物の状態が悪く買い手がつかない場合、家を解体して更地の状態で売却するのも良いでしょう。
更地であれば買主様は購入後に土地を活用しやすくなる為、立地条件が良ければ買い手がつきやすくなります。
すぐに解体が難しい場合でも、更地渡しを前提に売却を進めることも可能です。

ただし、更地にする為にかかる解体費用は売主様の負担となります。
建物の規模や状態にもよりますが、一般的な木造住宅の場合坪単価3～5万円が費用の目安です。
例えば、40坪の木造住宅の場合、120～200万円程度かかることを想定しておきましょう。
さらに、築年数が古い場合、倒壊のリスクが高い、アスベストを使用しているなどの理由で解体費用が高額になるケースもあるので注意が必要です。

また、解体することで再建築不可物件になるリスクもあります。
再建築不可物件とは、旧建築基準で建設されており現行の建築基準法を満たせない物件のことです。代表的な物件に、接道義務を満たしていないケースがあります。
再建築不可物件に該当すると解体後に新たに建物を建築することができない為、買い手がつきにくくなります。
その場合は、解体せずにリフォームするか再建築不可物件として値引きして売却することになるので、事前に該当するかどうかを確認するようにしましょう。

なお、居住用の建物を解体した土地は、固定資産税の減額措置を受けられません。
更地の状態で売れない期間が長くなると固定資産税の負担が大きくなる為、解体時期は慎重に検討するようにしましょう。

解体費用や再建築不可物件、固定資産税の減額措置について、詳しくはこちらの記事で解説していますのでご覧ください。

家の解体費用の相場は？安く抑えるポイントや解体する際の注意点を解説

再建築不可物件とは？購入時の注意点や売却のポイント、活用方法を解説

空き家を放置すると税金が高くなる？固定資産税の増額や対策について紹介

築50年の一戸建てを売却するときのポイント

ここでは、築50年の一戸建てを売却するときのポイントを解説します。

契約不適合責任の免責特約を結ぶ

物件の瑕疵を知っていたにもかかわらず告知せずに売却すると売主様は契約不適合責任を問われるリスクがあります。

契約不適合責任を避けるには、建物の状態を正確に把握することが不可欠です。
しかし、築50年以上の建物では、その状態を正確に把握するのは難しい場合があります。
その為、築年数が古い物件の場合は契約不適合責任を免責にするのも一つの手です。
免責特約を結んでおくことで、修繕費がかさむなどのリスクを避けやすくなります。
買主様としても築年数が古い物件で不具合があるのは承知のうえなので、免責特約に納得してもらいやすいでしょう。

ただし、いくら特約があるとはいえ気付いている不具合を伝えないのはトラブルの原因となります。
不具合については正直に買主様に告知するようにしましょう。

こちらはマンション売却に関する記事ですが、契約不適合責任について詳しく知りたい方はご覧ください。

マンション売却における瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは？対策方法を解説

再建築不可の物件かどうかを確認しておく

前述した通り、再建築不可物件で建物を解体してしまうと買主様はその土地に建物を建築できなくなる為、買い手がつきにくくなります。
築年数の古い物件の場合、現行の建築基準を満たしていない可能性が高いので、解体前に確認することが重要です。

土地の境界を確定させる

土地の境界が確定していない場合は、購入後に隣地の所有者とトラブルになりやすい為、買主様から避けられやすくなります。
また、面積が確定していないと売却時に買主様と面積や価格を巡ってトラブルになりかねません。
古い物件や田舎の物件は、境界があいまいというケースもある為、確定していない場合は測量して明確にしておきましょう。

ただし、境界確定には隣地の所有者の立ち合いが必要になる為時間がかかります。
売却活動を並行して、境界の確認と必要に応じて測量の依頼を早めにしておくことが大切です。

確定測量の流れやかかる費用については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

確定測量とは？測量の目的や流れ、費用・注意点についても解説

築古住宅の売却に強い不動産会社を選ぶ

不動産会社によって、得意な不動産の種類や対応しているエリアが異なります。
古い家を売却するなら、該当エリアと築古住宅の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことが大切です。築古住宅に強い不動産会社なら、適切な売却方法の提案やアドバイスを受けられる為スムーズに売却できる可能性が高まります。

長谷工の仲介では、築古住宅の売却の実績豊富な担当者が売主様の売却をサポートしています。また、首都圏エリア（東京・神奈川・埼玉・千葉）、名古屋エリア、関西エリア（大阪・兵庫・京都・北摂）、福岡エリアと幅広いエリアでの売却に対応していますので、該当エリアで売却を検討している方は、ぜひ近隣の店舗にご相談ください。

売却何でも相談はこちら

かかる費用や税金について知っておく

一戸建てを売却する際には、様々な費用や税金がかかります。
売却金では賄えず自己資金が必要になるケースもある為、どのような費用がかかるのかを把握したうえで、売却計画を立てることが重要です。

売却時にかかる主な費用には以下のようなものがあります。

一戸建ての売却にかかる費用や税金については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

不動産売却時にかかる税金の種類は？税金の計算方法や軽減方法を解説

譲渡所得とは？不動産売却時の税金の計算から確定申告手続きまで詳しく解説

利用可能な税金控除の特例がないか調べる

前述した費用のうち、譲渡所得にかかる税金については用意されている様々な控除を活用することで、税負担を軽減することが可能です。
築50年以上の一戸建てを売却する際に利用できる主な控除には、以下の2つがあります。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例とは、マイホームの売却であれば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
仮に譲渡所得が3,000万円以下の場合、特例を適用することで税金が発生しなくなる為、大きな節税が見込めます。

主な適用条件は以下の通りです。

3,000万円特別控除については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

3000万円特別控除とは？適用条件や計算方法について解説

被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例

被相続人の居住用財産に（空き家）係る譲渡所得の3,000万円特別控除の特例とは、相続した空き家を売却する場合に譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。

主な適用条件には、以下のようなものがあります。

適用のハードルは高いですが、適用できれば大きな税負担の軽減が見込めるので要件をチェックすると良いでしょう。

相続した不動産の売却については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

相続した不動産の売却にかかる税金は？税金の種類から税金負担を減らす方法まで徹底解説

家の相続手続きの流れは？費用や注意点についても分かりやすく解説

まとめ

築50年の一戸建てであっても、物件に合わせた売却方法を選ぶことで売却できる可能性は十分あります。
スムーズに売却を進める為にも、築古住宅の売却に強い不動産会社を選ぶ、境界を確定するなどコツを押さえておくことが大切です。

長谷工の仲介では、築古住宅の無料査定や売却に関する相談も受け付けています。
売れるかどうか悩んでいる方は、ぜひ長谷工の仲介にお問い合わせください。

※本記事の内容は2024年10月2日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。