借地権付きの家をお持ちの方や、土地を借りている方で借地権を売却できるか気になっている方もいらっしゃるでしょう。

この記事では、借地権の基本的な内容から借地権付きの家を売却する方法、相場、手続きの流れまでわかりやすく解説します。
将来を含め、借地権の売却を考えている方はこの記事の内容を参考にしてみてください。

借地権とは？借地権は売却できる？

借地権とは、建物の所有目的で土地を借りる権利のことです。
地主に地代を支払うことで、土地を借り建物を建設・所有できます。
なお、借地権は建物の所有が前提となり、駐車場など土地に建物を建設しない場合は借地権に該当しません。

土地の権利には、「所有権」と「借地権」があります。
所有権が自分にある土地は、建物を建てるなどの活用や売却が自由にできます。
一方、借地権の場合、地代を払って土地を借りている状態であり、あくまで土地の所有者は貸主（地主）です。

借地権付きの土地に建てた建物のことを「借地権付き建物」、地主が持つ土地の権利を「底地権」と呼びます。
つまり、借地権付き建物では、借主が建物の所有権と借地権、地主が土地の権利（底地権）を保有する形となります。
このように権利関係が複雑になる為、土地と建物の両方を所有する一般的な売却に比べて売却が難しくなります。

地上権と賃借権の違い

借地権は、借地借家法で「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と定義されています。
つまり、借地権とは「地上権」か「賃借権」のいずれかになるということです。

引用：e-GOV法令検索「借地借家法第二条」

地上権と賃借権の違いを簡単にまとめると以下の通りです。

出典：e-GOV法令検索「新民法第六百四条（賃貸借の存続期間）」

出典：e-GOV法令検索「借地借家法第三条（借地権の存続期間）」

地上権とは、土地を借りて利用する権利のことですが、賃借権よりも借主の権利が強いという特徴があります。
地上権は、「物を直接的かつ排他的に支配できる権利」である物権の一つです。
その為、地上権で土地を借りた場合、建物の建て替えや売却など土地の直接的な利用だけでなく土地の貸出しも地主の許可なく自由に行えます。
また、第三者に対して権利を主張することも可能です。

一方、賃借権は、あくまで借りるだけの権利です。
借りた土地に建物を建てることはできますが、地主の許可がなければ建てた建物を勝手に売却したり土地を貸したりすることはできません。

なお、地上権は地主に不利な契約の為、地上権が設定されるケースはほとんどありません。
この記事でも、賃借権付きの不動産であることを前提に解説していきます。

借地権の種類

借地権の種類には、旧法と新法の大きく2つがあります。
現行の借地権は、平成4年8月1日に施行された「借地借家法」の借地権です。
それ以前に交わした借地権は、旧法の「借地法」が適用されます。
新法と旧法では契約期間などに違いがある為、どちらの借地権なのかを理解しておくことが重要です。

以下では、旧法と新法の借地権をそれぞれ詳しく見ていきましょう。

旧法借地権

旧法の借地法は大正時代に制定された法律です。
旧法の借地権の存続期間（契約期間）と更新後の契約期間は以下のようになります。

存続期間・契約後の期間は、物件の種類と契約の定めのある・なしによって異なります。
期間の定めがある場合でも、設定期間が規定の期間よりも短いと「期間の定めがない」に該当する点にも注意しましょう。

また、旧法の大きな特徴が、借主の権利が強いという点です。
地主は正当な理由がなければ更新を拒否できないようになっており、借主は半永久的に土地を借り続けることも可能です。
その為、土地がなかなか返還されないなどのトラブルも珍しくありませんでした。

新法借地権

旧法では借主の権利が強いことから、借主と貸主の公平性を保つ為に改正され施工されたのが、新法の借地借家法です。
新法の借地借家法では、借地権はさらに「普通借地権」と「定期借地権」に分かれます。

普通借地権

普通借地権の存続期間・更新後の期間は、以下の通りです。

旧法では、建物の構造によって存続期間が異なっていますが、新法では建物の種類による区別はありません。

普通借地権と定期借地権の大きな違いが、更新の有無です。
普通借地権は、契約終了後も更新することで契約を続行でき、地主が更新を拒絶するには正当な理由が必要になります。
また、契約を解除する場合でも、地主は立退料の支払いや建物の買取請求を受けるなど、借主に有利な契約といえます。

出典：e-Gov法令検索「借地借家法第三条～第四条」

定期借地権

定期借地法の存続期間と更新後の期間は、以下の通りです。

定期借地権は、さらに「一般定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「事業用借地権」に分かれ、それぞれ存続期間の定めが異なります。
また、定期借地権の大きな特徴が更新できない点です。
定期借地権はどの種類であっても、契約終了後に更新することはできません。

契約終了後は、更地にして土地を返還する必要があり、引き続き土地を利用したい場合は新たに契約を結び直す必要があるのです。
契約期間が終了すれば確実に土地が返還されるので、次の土地活用の予定がある場合などは定期借地権が適しています。

出典：e-Gov法令検索「借地借家法第二十二条～第二十四条」

借地権の売却方法

借地権付の不動産を売却するには、地主に許可が必要です。
まずは、地主に売却の意向を確認しましょう。
そのうえで、以下のような方法で売却を検討できます。

• 地主に借地権を売却する
• 個人の買主様に売却する
• 不動産会社に売却する
• 等価交換をした後に売却する
• 底地権と併せて売却する

それぞれ、詳しく見ていきましょう。

地主に借地権を売却する

比較的シンプルな売却方法が、地主に借地権を売却する方法です。
借地権は、借主が地主から権利を買っているという形になる為、地主に売却することができます。
地主への売却であれば、第三者の買主様を探す必要もなく複雑な手間をかけずに売却できます。
地主にとっても、借地権を買い取ることで土地の所有権を全て自分のものにでき、自由に活用しやすくなるというメリットがある為、買い取ってくれる可能性も高いでしょう。

地主に借地権を売却する場合、建物付きで売却する、もしくは建物を解体して土地のみで売却することになります。
建物付きの場合、建物の価格が高い・安いなどのように意見が割れて交渉に時間がかかる恐れがあります。
一方、解体が必要な場合は、売主様が解体費用を負担するケースも多い為注意しましょう。

個人の買主様に売却する

地主の許可が得られれば、第三者の個人に売却することが可能です。
第三者に売却する場合、建物付きで買取ってもらうのが一般的であり、地主に売却するよりも高値で売却しやすいというメリットがあります。

ただし、地主に許可を得る際に「譲渡承諾料」がかかるのが一般的です。
承諾料については、後程詳しく説明しますが、借地権価格の10％程が目安となります。
また、借地権付きの不動産は、購入後に建て替えや売却などに制限がかかる為、買主様が見つかりにくい点にも注意しましょう。

不動産会社に売却する

個人の買主様ではなく不動産会社に売却する（直接買取）方法もあります。
プロである不動産会社であれば、借地権の取り扱いや地主との交渉にも慣れている為、個人に売却するよりもスムーズな売却が期待できます。

また、買取であれば売主様自身で売却活動を行う必要がない為、内覧などの手間もかからず短期間での売却も可能です。
不動産会社に売却する場合は、契約不適合責任が免責され未測量でも売却できる点もメリットといえるでしょう。

しかし、買取の場合は不動産会社が再販することを前提としているケースが多い為、相場よりも低い価格での売却になるのが一般的です。
また、全ての不動産会社が買取に対応しているわけではなく、不動産の状況によっては買い取ってもらえない恐れもあります。

買取については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション買取とは？仲介との違いや注意点、向いているケース、業者の選び方について解説

等価交換をした後に売却する

等価交換とは、価値の等しいもの同士を交換することをいいます。
借地権の場合、同等価値の底地権と等価交換することで、所有権として売却できます。
これは、ある程度広さのある土地を地主が所有する場合、地主の底地権の一部と借地権を等価で交換する方法です。

例えば、200坪の土地があり、借地権の一部と底地権の一部を等価交換することで、借主と地主がそれぞれ100坪ずつの所有権を持つというケースが考えられます。

等価交換によって、借主自身は土地の所有権を有する為、自由に売却ができるようになります。
地主にとっても、借地権のある土地を所有するよりも所有権のある土地に変えるほうが土地を活用しやすくなるというメリットがあります。

ただし、等価交換することでもともと借地権のある土地面積よりも、交換後に所有する土地は小さくなるのが一般的です。
また、正確な測量や比率の交渉・分筆登記など手間がかかる点にも注意しましょう。

測量については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

確定測量とは？測量の目的や流れ、費用・注意点についても解説

底地権と併せて売却する

借地権と地主の所有する底地権をセットで売却するという方法もあります。
借地権と底地権のセットであれば、買主様は所有権を持てるので借地権のみで売却するよりもスムーズな売却が可能です。

しかし、この方法は地主の協力が不可欠であり交渉が難航する恐れがあります。
底地権とセットで売却するには、地主に借地権を譲ってもらうか、地主と一緒に売却することになります。
とはいえ、どちらにしても地主にとっては財産を手放すことになる為、簡単には了承してくれないこともあるでしょう。
仮に、合意してくれた場合でも、売却後の取り分についても揉めるケースが少なくありません。

借地権を売却するときの手続きの流れ

ここでは、不動産会社に依頼して売却する場合の流れについて解説します。
大まかな流れは以下の通りです。

以下、それぞれ詳しくみていきましょう。

1、不動産会社に査定を依頼する

まずは、不動産会社に相談・査定依頼します。
借地権の売却は地主との交渉などが必要になる為、借地権売却の経験が豊富な不動産会社を選ぶことをお勧めします。

また、借地権は査定額にも影響する点は覚えておきましょう。
借地権は売却に地主の許可が必要になる為明確な相場がありません。
目安として固定資産税評価額などを参考にできますが、借地権は通常の不動産よりも制限を受けるので土地の評価額が低くなることもあります。

借地権の査定額は不動産会社によっても大きく異なる為、複数の不動産会社の査定を比較すると良いでしょう。

その他、不動産査定で見られるポイントについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

一戸建て売却の査定価格はどう決まる？見られるポイントや査定のコツとは

マンション売却査定の不安を解消！査定の流れや査定でみられるポイントを徹底解説

2、不動産会社と媒介契約を結ぶ

売却を依頼する不動産会社を決めたら、不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には、以下の3種類があります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できる方法です。
一方、専任媒介契約と専属専任媒介契約は不動産会社1社のみとしか契約できません。
借地権の売却では、地主との交渉が必要になるので1社のみと契約する専任媒介契約か専属専任媒介契約が適しています。
それぞれメリット・デメリットが異なるので、売却の目的に合わせて選ぶと良いでしょう。

各媒介契約の特徴については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

媒介契約とは？契約の種類と各契約のメリットや注意点をご紹介

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3、地主と売却や建て替えの承諾について交渉する

売却を進めるには地主の承諾を得る必要がある為、地主との交渉を行います。
一般的には、不動産会社の担当者に交渉を一任するケースが多いでしょう。

売却の承諾が得られた場合、前述した通り地主に対して「譲渡承諾料」を支払うのが一般的です。
譲渡承諾料とは、借地権の売却を許可してくれたことに対して支払うお金で「名義書換料」「名義変更料」とも呼ばれます。

譲渡承諾料は、借地権の評価額である借地権価格の10％程が目安です。
借地権の評価額は、土地の評価額に借地権割合を乗じて算出できます。
借地割合は土地によって異なりますが、60～70％が多いでしょう。
例えば、土地の価格が1,000万円・借地権割合が70％なら、借地価格は700万円となり、譲渡承諾料の目安は70万円です。
借地権割合は、国税庁のホームページで確認できるのでチェックしてみると良いでしょう。

建物の建て替えの場合も地主の許可が必要となり、許可を得られた場合は「建て替え承諾料」を支払うのが一般的です。
建て替え承諾料は地主との交渉や契約内容にもよりますが、更地価格の3％程が目安となります。

評価額については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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4、売却活動を行い、買主様と売買契約を結ぶ

地主の承諾を得たら売却活動を行い、買主様が見つかれば売買契約を結びます。
買主様が地主以外の第三者である場合、売買契約時に地主の承諾書が必要となるので地主に作成を依頼しておきましょう。
また、借地権の売却では売却後に買主様と地主間でトラブルにならないように、買主様と地主で以下のような点を確認してもらうことが重要です。

• 借地期間
• 地代の取り決め
• 買主様がローンを組む場合の承諾について

5、地主から借地権譲渡承諾書を受け取る

借地権譲渡承諾書とは、第三者への借地権の譲渡を認める書類のことです。
地主からこの書類を受け取ることで、正式な契約となります。

売買契約と同時に地主の承諾書を受け取るのが一般的です。仮に、売買契約後に地主からの承諾書を受け取る場合には、「地主からの承諾書を受け取ること」を条件とした停止条件付契約としたほうが安全です。

6、借地権を引き渡す

契約成立後、買主様の決済と土地・建物の引き渡しを行います。
建物ごと引き渡す場合は、建物の所有権移転登記も必要ですが、所有権移転登記は基本的に買主様が行います。

借地権の売却は、交渉など複雑な手続きが必要です。
基本的には不動産会社がサポートしてくれるので、アドバイスをもらいながら進めると良いでしょう。

借地権を売却するときのポイント

ここでは、借地権を売却する際のポイントを2つご紹介します。

知見のある不動産会社に相談して進める

借地権の売却は、地主の許可が得られるかが大きなポイントになります。
売却が地主にとってどれだけメリットになるかなどを説得できる交渉力や提案力が、不動産会社には求められます。

また、手続きや買主様へのアプローチも通常の売却とは異なってくるので、借地権売却の知見や経験がある不動産会社であるかが重要です。
借地権売却に知見のある不動産会社であれば、安心して不動産売却を進められるでしょう。

交渉が進まない場合は借地非訟も視野に入れる

借地権を売却する際には地主の許可が必要ですが、許可が得られないケースも少なくありません。
そのような場合は、借地非訟を申し立てることで売却を進められる可能性があります。
借地非訟とは、地主の代わりに裁判所に売却を認めてもらう方法です。
借地非訟を裁判所に申し立てると、売却の理由や譲渡先が地主に不利益がないかなどが調査されます。
調査の結果、売却が認められると地主に代わり裁判所が売買の許可を出してくれます。

ただし、借地非訟を申し立てると、地主との関係が悪化する恐れがあります。
場合によっては売却後に買主様と地主の関係性にも影響しかねないので、慎重に検討することが重要です。
借地非訟は最後の手段として考え、できるだけ交渉で売却を進めることが望ましいでしょう。

まとめ

借地権であっても、地主の許可を得ることで売却が可能です。
しかし、地主との交渉が必要となる為一般的な不動産に比べ売却のハードルは高くなります。
売却を検討しているなら、借地権売却の知見が豊富な不動産会社に相談しながら進めることをお勧めします。

長谷工の仲介では、借地権付き不動産の売却に関する相談も受け付けています。
まずは、「売却何でも相談」から売却の第一歩を踏み出してみると良いでしょう。

※本記事の内容は2024年6月26日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。