「購入後5年以内にマンションを売却すると税金が高くなる」と聞いて売却するか否か迷っている方もいるでしょう。

そこで、この記事では、なぜ5年以内の売却は税金が高くなるのか、分かりやすく解説します。また、節税する方法や早期に売却するメリット、押さえておくべきポイントまでご紹介します。売却してから後悔しない為にも、この機会に税金や売却に関する理解を深めておきましょう。

購入後5年以内にマンションを売却すると税金が高くなる理由

マンションを売却する際には、印紙税や登録免許税など様々な税金がかかりますが、その中でも高額になりやすいのは、マンションを売却して得た利益（譲渡所得）に対してかかる譲渡所得税です。

譲渡所得に対する税率は、売却した年の1月1日時点におけるマンションの所有期間によって以下のように異なります。

※2037年までは復興特別所得税として所得税額の2.1％が加算されます。

所得税と住民税の合計税率は、所有期間5年以下の場合は39.63％です。一方で長期譲渡所得に対する税率は20.315％の為、長期に比べて短期の場合は税率がほぼ2倍になることが分かります。

出典：
国税庁「No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき）」
国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」
国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

譲渡所得税以外の税金については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却にかかる税金はいくら？計算方法や知っておきたい控除について徹底解説

マンション売却では税金がかからない？税金の種類や特別控除についても紹介

購入後5年以内にマンションを売却したときの税額

ここでは、購入後5年以内にマンションを売却した場合の譲渡所得税額の求め方について詳しく解説します。

譲渡所得税は、まず売却で得た利益である「譲渡所得」を算出することから始まります。

譲渡所得とは、前述した通りマンションを売却して得た利益のことです。ただし単純に「マンション売却代金－マンション購入代金＝譲渡所得」とはなりません。マンションの取得や売却にかかった費用を経費として差し引くことができます。

取得費には、マンションの購入代金や購入時の仲介手数料、印紙代（印紙税）、不動産取得税などが含まれます。ちなみに相続などでマンションの購入額が分からない場合は、売却代金の5％を取得費として計算できます。

譲渡費用には、マンションを売却する為にかかった仲介手数料や印紙代（印紙税）などが含まれます。

なお譲渡所得が発生した場合でも、特別控除を利用して所得がゼロになれば、税金はかかりません。特別控除については、次の章で詳しく解説します。

譲渡所得を算出できたら、所有期間に応じた税率を乗じて納税額を算出します。

出典：
国税庁「No.3252 取得費となるもの」
国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」
国税庁「No.3255 譲渡費用となるもの」

譲渡所得税については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

譲渡所得とは？不動産売却時の税金の計算から確定申告手続きまで詳しく解説

長期譲渡所得とは？短期譲渡所得との違いや税金の計算方法について解説

マンション売却時の減価償却とは？計算方法や譲渡所得税との関係について解説

購入後5年以内のマンション売却で節税するには？

購入後5年以内にマンションを売却すると、譲渡所得に対する税率は高くなりますが、税金の特例を適用できれば、税金の負担を軽減することも可能です。

居住用のマンション（マイホーム）の売却であれば、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」という特別控除を利用できる可能性があります。
この特例を利用することで、もし譲渡所得が発生したとしても、以下の要件を満たす場合は最大3,000万円まで控除できます。特例を利用した結果、譲渡所得がゼロになれば税金はかかりません。

なお、この特例を利用する際に特に注意したいのが、「買い替え」を検討しているケースです。新居の購入で「住宅ローン控除」の利用を考えている場合、売却した年やその前後2年間にこの3,000万円控除を使ってしまうと、住宅ローン控除は適用できなくなります。

両制度は原則として併用できない為、どちらを利用するのがご自身の状況にとって有利か、慎重に検討しましょう。

3,000万円控除や住宅ローン控除については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

居住用財産の3,000万円特別控除とは？適用要件や必要書類を解説

【2024年】住宅ローン控除はいつまで受けられる？税制改正による変更点や要件、申請方法について解説

出典：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」

マンション売却で発生する譲渡所得や税金の計算、特例を適用できるかを判断するのは難しいケースもあります。心配な場合はぜひ長谷工の税務相談をご利用ください。

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築浅マンションを5年以内に売却するメリット

ここでは、築浅マンションを5年以内に売却するメリットを3つご紹介します。

高値で売却できる可能性がある

一般的に、マンションは築年数が浅いほうが建物や設備が経年による劣化が少ない為、不動産の評価が高く、高値で売却できる可能性が高くなります。

以下は公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が公表しているデータをもとに、中古マンションの築年数別の成約価格（首都圏）の直近3年間の状況を表にまとめたものです。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「年報マーケットウォッチ2024年・年度」

各年度でばらつきはあるものの、築5年以内の成約価格に比べて築6～10年で約6〜8％減、築11～15年で約15〜17％減となり、築30年程度になると半額以下になっています。
高値での売却を希望する場合は、マンションの資産価値が高いうちに売却を検討することをお勧めします。

マンションの売却相場については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

【2025年】マンション売却の相場は？都市・築年数別の価格や調べ方、売却のポイントを解説

大規模な修繕やリフォームをせずに売却できる

マンションを売却するのにあたって、必ずしも売主様が修繕やリフォームをする必要はありません。

しかし、築年数が経過すると建物は相応に劣化する為、大規模な修繕やリフォームが必要になるケースもあります。
その点、築年数が浅いうちに売却すれば建物の状態が良い為、こうした費用をかけることなく売却できる可能性が高いでしょう。

また買主様も購入後に修繕やリフォームに費用がかからない物件は、購入へのハードルも低くなります。

維持費の負担が少ないタイミングで売却できる

共用部のメンテナンスなどの費用に充てられる修繕積立金は、築年数の経過とともに上昇する傾向があります。修繕積立金が比較的低額のうちに売却することで、維持費の負担を抑えることができ、買い手側にとっても購入しやすいタイミングになるでしょう。

マンションを5年以内に売却する際のポイント

最後に、マンションを5年以内に売却する際に押さえておきたい7つのポイントをご紹介します。

できるだけ早く売却を進める

マンションを売ることが決まっているのであれば、できるだけ早く売却を進めましょう。築年数が増えることで、マンションの価値は下がる為、早ければ早いほど高値での売却につながります。

マンションの売却相場と築年数の関係については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却相場に築年数は影響する？売り時や高く売るコツも解説

住宅ローンの残債を正確に把握しておく

住宅ローンが残っている状態でも、売却は可能です。
しかし購入後5年以内の売却では、オーバーローン（売却価格よりもローン残高が上回っている状態）になりやすい為、ローン残高を正確に把握し、不足分を自己資金などで充当できるかなど確認しておくことが重要です。

ローンが残っているマンションの売却については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

ローン残債があってもマンション売却できる？ケース別に対処方法を解説

相場に合った価格で売り出す

マンションをスムーズに売却する為には、相場に合った価格で売り出すことが大切です。適切な価格で売り出すことで早期成約につながりやすくなります。その結果、販売が長期化して価格を見直す（値下げする）必要がなくなり、納得のいく価格での売却を実現できる可能性が高まります。

まずはマンションの相場価格を正しく把握する為に、複数の不動産会社に査定依頼することから始めましょう。

長谷工の仲介では、無料査定を受け付けております。売主様の状況やマンションの条件に合わせた売却方法をご提案していますので、お気軽にご相談ください。

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短期間で売却を決めた理由を伝える

短期間でマンションを売却することは、買い手にとって不安材料になることもあります。
もし転勤や結婚・離婚など、物件自体に問題がない理由であれば、差し支えのない範囲で正直に伝えると、買い手の安心につながります。

一方で、特に注意が必要なのは、マンションの不具合（欠陥）を隠して売却しようとするケースです。
不具合を故意に隠して売却すると、引き渡し後に「契約不適合」とみなされ、損害賠償請求や契約解除にまで発展することがあります。
トラブルを未然に防ぐ為にも、売却理由はできるだけ説明し、マンションの不具合については隠さず伝えるようにしましょう。

マンションを売却する際の注意点や契約不適合責任については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションを買ってすぐ売るのは損？その理由や高く売るコツ、注意点を解説

家を売る理由とは？買主様への告知義務や理由を伝える際のポイントを解説

マンション売却における瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは？対策方法を解説

売却活動と並行して内覧の準備を進めておく

マンションを売り出してすぐに、内覧の申し込みが入ることも少なくありません。
連絡が来てから慌てない為にも、内覧の準備も同時に進めておきましょう。
例えば、以下のような事前準備をしておきましょう。

マンション売却での内覧の流れや事前準備については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却での内覧の流れは？事前準備やチェックすべきポイントもご紹介

実績があり信頼できる不動産会社を選ぶ

マンションをより良い条件で売却する為にも、不動産会社選びは慎重に行いましょう。マンションの売却実績が豊富か、マンションの条件に合わせた販売戦略を提案してくれる不動産会社かどうか見極めるようにしてください。

信頼できる不動産会社かどうか判断するには、不動産査定を複数社に依頼し、比較するのが有効です。査定報告書の充実度や、担当者の対応も見比べて判断しましょう。

マンション売却時の不動産会社の選び方については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却の不動産会社の選び方は？判断基準や失敗しない為のポイントを解説

確定申告を忘れないようにする

マンションを売却して譲渡所得が出た場合は、確定申告が必要です。
また、「3,000万円の特別控除」などの特例を利用して税金がゼロになる場合も、その特例の適用を受ける為に確定申告が必要です。譲渡損失が出た場合は原則不要ですが、他の特例を利用する際は申告が必要となります。

確定申告はマンションを売却した翌年の2月16日〜3月15日までの間に行う必要があり、万が一申告や納税を怠ると、無申告加算税や延滞税を課される恐れがあります。

出典：国税庁「No.2024 確定申告を忘れたとき」

確定申告の流れや確定申告書の作成方法については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションを売却したら確定申告が必要？流れや手順、必要書類について徹底解説

マンション売却の確定申告書の書き方は？手続きの流れも併せて解説

まとめ

マンションを購入してから5年以内に売却して譲渡所得（利益）が発生した場合は、税率は所有期間が5年超の場合に比べてほぼ2倍になります。ただし、そもそも譲渡所得が発生していない場合や、「3,000万円控除の特例」によって譲渡所得がゼロになる場合は、譲渡所得税はかかりません。

一方で、築浅マンションを5年以内に売却することにメリットも多くあります。税金面のデメリットと早期売却のメリットを天秤にかけ、どのタイミングで売却すべきなのか、見極めたうえで売却を計画しましょう。

長谷工の仲介は、仲介と買取どちらにも対応しており、「住み替えで売却したい時期が決まっている」といった事情に合わせた売却方法のご提案も可能です。まずはマンションの資産価値を確認する為にも、無料売却査定をぜひご利用ください。

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※本記事の内容は2025年12月24日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。