ゴミ屋敷を放置していると、近隣からの苦情や税負担の増加につながる恐れがあります。こうしたリスクを避ける為にも、維持管理が難しいと感じた場合は、早めの売却を検討することが重要です。

この記事では、ゴミ屋敷を売却する方法や流れ、少しでも高く売る為のコツを解説します。自身の状況に合った解決策を見つける為にも、ぜひ最後までご覧ください。

ゴミ屋敷とはどのような状態？

ゴミ屋敷とは、家の中や敷地内に大量の物が溢れ、生活や景観に支障が出ている状態の家を指します。ただ部屋が散らかっているのとは違い、片付けが難しいほど物が積み重なっていて、増えすぎたゴミが原因で周囲に悪影響を及ぼしているのが特徴です。

総務省が令和6年に発表した『「ごみ屋敷」対策に関する調査結果報告書』によると、調査対象181事例の約8割で、周囲になんらかの支障が生じていることが分かります。
なかでも、「火災発生のおそれ」が最も高く56.9%、次いで「悪臭の発生」が51.9%、「害虫等の発生」が47.5%となっています。さらに、約6割の事例でこれらの問題が複数同時に発生している状況です。

参考：総務省「「ごみ屋敷」対策に関する調査結果報告書」

このように、ゴミ屋敷は、住んでいる本人だけでなく近隣住民の生活をも脅かす深刻な問題を引き起こします。

ゴミ屋敷を放置することで生じるリスク

ゴミ屋敷をそのままにしておくと、様々な問題が発生する恐れがあります。問題が大きくなる前に、どのようなリスクがあるのかを把握し、早めに対策を立てましょう。

固定資産税がかかる

不動産は、所有しているだけで固定資産税が課税されます。固定資産税とは、毎年1月1日時点の土地や建物の所有者に対して課税される税金です。たとえ誰も住んでいなくても、固定資産税の納税義務が免除されるわけではありません。

具体的な税額は、毎年4～5月頃に市区町村から送られてくる納税通知書で確認できます。もし手元にない場合は、市役所や区役所で固定資産評価証明書を取得すれば、固定資産税の基準となる土地や家屋の評価額が分かります。

固定資産税の概要や調べ方、計算方法については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

固定資産税評価額とは？調べ方や税金との関連性、計算方法について紹介

近隣トラブルに発展することがある

ゴミ屋敷を放置すると、近隣トラブルに発展しやすくなります。積み上げられたゴミからは悪臭が発生し、ネズミやゴキブリ、ハエなどが繁殖する原因となります。害虫が近隣の住宅にまで侵入してしまうと多大な迷惑をかけてしまうかもしれません。

また、ゴミのなかに含まれる紙類や布類は燃えやすく、放火やタバコのポイ捨てなどが原因で火災につながるケースもあります。さらに、家の外までゴミが溢れていると、地域の景観を損なう要因にもなるでしょう。

特定空き家に指定される

家がゴミ屋敷になると「特定空き家」に指定され、税負担が重くなる可能性があります。2015年に施行された「空家等対策特別措置法」に基づき、以下のような状態の空き家は、特定空き家として自治体から指定を受けます。

特定空き家に指定されると、まず自治体からゴミの撤去や修繕などの改善を求める勧告が出されます。この勧告に従わない場合、固定資産税が最大6分の1に軽減される「住宅用地の特例」が適用されなくなり、その結果、固定資産税の負担が最大で6倍に増えてしまいます。

参照：国土交通省「「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」

空き家を放置するリスクや支援制度などについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

空き家を放置すると税金が高くなる？固定資産税の増額や対策について紹介

空き家問題の現状と解決策。所有する空き家はどうする？

行政代執行の対象になる

特定空き家に対する改善命令を無視し続けていると、最終的に行政代執行の対象となります。行政代執行とは、所有者に代わって自治体が強制的にゴミの撤去や建物の解体などを行う制度で、所有者が命令に従わない、または改善の見込みがないと判断された場合の最終手段です。

多くの自治体では、ゴミ屋敷問題に対応する為のゴミ屋敷条例を制定しています。行政代執行にかかった作業員の人件費や資材費を含め、全額が所有者に請求されます。この費用は強制的に徴収される為、支払いを拒否することはできません。

参照：国土交通省「「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針（ガイドライン）」

ゴミ屋敷を売却する4つの方法

ここまで説明したようなリスクを避ける為にも、ゴミ屋敷は早期に売却するのがお勧めです。ここからは、ゴミ屋敷を売却する方法を4つご紹介します。自身の状況や希望に合わせてどの方法が最適かを見極めましょう。

以下で、売却方法ごとに売却までの時間と、価格相場、手間について表でまとめています。

ここからは、それぞれの売却方法について詳しく見ていきましょう。

不動産買取を利用する

不動産買取は、ゴミを片付けずに現状のままで不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。

一般の個人が買主様となる仲介では、ゴミ屋敷の状態で購入する方はほとんどいません。しかし、不動産買取であれば、リフォームや再販売を目的とする不動産会社が買い取る為、スピーディーな売却が期待できます。
また、不動産買取は、ゴミの処分に関する手間と費用がかからないのもメリットです。さらに、買主様を探す必要がない為、仲介と比較して現金化が早いのも特徴です。

一方、不動産買取は売却価格が市場価格より低くなる傾向にあります。また、需要の低いエリアでは、そもそも買い取ってもらえないケースもあります。

不動産買取の特徴や価格相場などについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

不動産買取の相場は仲介の何割？調べ方や売却成功のポイントを解説

ゴミ屋敷を手間なく早期に手放したい方は、長谷工の仲介が提供する直接買取サービスのご利用もご検討ください。

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中古物件として売却する

家の中のゴミを全て撤去し、室内を綺麗にしてから、中古物件や訳アリ物件として売却する方法もあります。専門業者に依頼してハウスクリーニングやリフォームを行えば、見た目の印象が改善され、購入希望者が見つかりやすくなるでしょう。

中古物件として売り出せば、不動産買取よりも高い価格で売れる可能性があります。また、建物を解体する必要がない為、解体費用を負担せずに済みます。一方、売却前にゴミの撤去費用やリフォーム費用がかかるのがデメリットです。

なお、中古物件として売り出す際は、悪臭や近隣トラブルがあった過去など買主様の購入判断に影響する事実を事前に告知する義務があります。購入希望者へ伝える内容や伝え方は不動産会社に相談しておくと安心です。

中古物件として売却する場合の流れについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

一戸建て売却の基礎知識！売却までの流れや費用、成功させる為のポイントをご紹介

マンション売却完全ガイド！注意点や流れ、税金・費用、失敗事例を徹底解説

古家付き土地として売却する

建物を残したまま、「古家付き土地」として売却する方法もあります。
古家付き土地として売り出すことで、買主様が自分の好みに合わせてリフォームや建て替えを検討しやすくなります。また、建物が残っていることで「土地と建物の一体物件」として扱われ、住宅ローンを利用しやすくなり、幅広い層にアプローチできます。
さらに、売主様は建物の解体費用を負担する必要がありません。

一方、建て替え前提の土地として売却する場合、買主様が解体費用を負担する分、売却価格が更地よりも低くなることがあります。また、建物が老朽化していると家自体のイメージが悪くなり、購入希望者が見つかりにくいことも考えられます。

古家付き土地の売却方法や注意点については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

古家付き土地の売却方法は？解体して更地にする注意点やかかる税金・費用を解説

更地にして売却する

建物を全て解体し、土地だけの状態（更地）にしてから売却することもできます。更地であれば、買主様は購入後すぐに家を建てられる為、新築を希望する層にとっては建築後のイメージがしやすく、検討しやすいというメリットがあります。建物の老朽化が激しく修繕が困難な場合にお勧めです。

しかし、更地にする為にかかった建物の解体費用やゴミの処分費用は売主様の負担となります。また、建物を解体して更地にすると、固定資産税の「住宅用地の特例」が適用されなくなり、税額が最大6倍になるリスクも考慮しなければなりません。

ゴミ屋敷を売却する流れ

ゴミ屋敷の売却方法を理解できたら、次は売却の流れを見てみましょう。ここでは、売却を決めてから引き渡しまでを4つのステップで解説します。

STEP1：不動産会社や買取業者に売却を相談する

ゴミ屋敷の売却を決めたら、まずは不動産会社や専門の買取業者に相談しましょう。プロに査定してもらうことで、家の資産価値や売却の難易度を客観的に把握でき、売却方針を立てやすくなります。

少しでも高く売りたいのであれば一般の買主様を探す不動産仲介業者に相談し、手間や費用をかけずに早く現金化したい場合は専門の買取業者に相談するのがお勧めです。

どちらに相談すべきか迷う場合は、複数の会社に査定を依頼して比較検討してみてください。長谷工の仲介でも無料査定を受け付けていますので、ぜひご利用ください。

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STEP2：ゴミの処分や清掃、建物の解体を行う

不動産仲介で売却する場合は、不動産会社と相談しながら、必要に応じてゴミの処分やリフォームを進めます。買主様への印象を良くする為、専門業者に依頼してハウスクリーニングや建物の修繕、場合によっては解体を行います。

その際、ゴミの処分やリフォームにかかる費用の合計をシミュレーションしましょう。仮に、これらの費用が想定される売却価格を上回りそうな場合、無理に仲介での売却を進めるのではなく、費用負担のない不動産買取へ切り替えるのも一つの方法です。

STEP3：購入希望者と交渉し、売買契約を結ぶ

売却の準備が整えば、不動産会社を通じて本格的な売却活動を開始します。不動産会社が不動産情報サイトへの掲載やチラシの配布などを行い、購入希望者を探します。購入希望者が見つかれば、内覧を経て、価格や引き渡し時期などの条件交渉が行われます。

買主様との条件が整えば、売買契約を締結します。契約時には、取引内容が記載された売買契約書や物件の状態や設備の有無などをまとめた物件状況報告書、付帯設備表などの書類が発行されます。契約内容に間違いがないか、物件に関して告知すべき情報の抜け漏れがないかなど、不動産会社の担当者としっかり確認しましょう。

STEP4：決済・引き渡しを行う

無事に売買契約が締結されたら、売買契約で定めた日までに買主様から売買代金を受け取ります。決済は、買主様が住宅ローンを組む金融機関で、売主様、買主様、不動産会社、司法書士など関係者が集まって行われるのが一般的です。

決済日には、所有権を買主様に移す為の登記手続きも行われます。売主様は、買主様から売買代金を受け取ったことを確認した後に、物件の鍵を渡して引き渡しを行います。以上で売却手続きは全て完了です。

【ケース別】ゴミ屋敷の売却にかかる費用

ゴミ屋敷の売却には様々な費用がかかります。事前に費用の内訳と相場を把握し、慎重に資金計画を立てましょう。

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して売却する場合、契約が成立した際に成功報酬として仲介手数料を支払います。仲介手数料は宅地建物取引業法で以下のように上限額が決められています。

例えば、1,000万円で売却できた場合の仲介手数料の上限は、39.6万円（税込）です。

また、売却価格が低い空き家などの売却を促進する為に、「低廉な空家等の媒介に関する特例」が設けられています。この特例により、売買価格が800万円以下の場合、不動産会社は売買価格が800万円以下の場合に通常の上限額とは別に現地調査にかかる費用などを含めて最大33万円（税込）を受け取れるようになります。

ただし、この特例が適用されるには、事前に不動産会社から報酬額について説明を受け、売主様が合意する必要があります。

参考：国土交通省「＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ」

仲介手数料の詳細については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

不動産売却の仲介手数料とは？計算方法や支払い時期についてご紹介

ゴミの処分やハウスクリーニングにかかる費用

ゴミ屋敷を売却する際には、ゴミの処分費用やハウスクリーニング費用がかかります。ゴミの処分費用は、トラックの大きさや作業員の人数、作業時間によって変わります。

また、ゴミを撤去した後の床の拭き掃除や消臭などを行うハウスクリーニング費用も、部屋の広さや汚れの度合いによって料金が異なります。それぞれの費用目安は次の表をご覧ください。

長谷工の仲介では、優待価格でハウスクリーニングを利用できるサービスを提供しています。お得にハウスクリーニングを依頼したい場合はお気軽にご相談ください。

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リフォームにかかる費用

ゴミ屋敷を売却する為に家をリフォームする場合、リフォーム内容によって費用が異なります。費用目安は以下をご覧ください。

このようにリフォームの内容によっては、大規模な工事になることもあります。その為、売却価格とのバランスを考え、なるべく手取り額を増やせるよう、どこまでリフォームするのかを慎重に判断しましょう。

リフォーム箇所ごとの相場や費用を抑えるポイントについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションリフォームの費用相場は？費用を抑えるポイントや実施する際の注意点を解説

建物の解体にかかる費用

建物を解体して更地にする場合の費用は、建物の構造によって変わります。坪単価の目安と広さごとの総額を以下にまとめました。

上記の費用に加えて、建物内のゴミや家具などの撤去費用が別途必要になるケースもあります。また、重機が入れないような狭い場所やアスベストが含まれている建物の場合は追加で費用が発生します。解体する際も複数の業者に見積もりを依頼し、費用を比較検討しましょう。

解体費用については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

家の解体費用の相場は？安く抑えるポイントや解体する際の注意点を解説

ゴミ屋敷を売却する際にかかる税金

ゴミ屋敷を売却する際は、仲介手数料やゴミ処分代だけでなく、税金もかかります。ここからは、ゴミ屋敷の売却でかかる税金について解説します。

登録免許税

ゴミ屋敷を売却して所有者を変更する際は、法務局で所有権移転登記の手続きが必要です。所有権移転登記には登録免許税という税金がかかり、税額は原則として「固定資産税評価額×1.5%（2026年3月31日までの軽減税率）」で計算します。

参考：国税庁「土地の売買や住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ」

登記手続きは複雑な為、司法書士に依頼するのが一般的ですが、その場合、登録免許税とは別に司法書士への報酬が必要になります。報酬額は依頼する司法書士や物件の状況によって異なるものの、日本司法書士会連合会のアンケートによると、売買による所有権移転登記の報酬は5万円から10万円程度が相場となっています。

なお、所有権移転登記時にかかる登録免許税や司法書士への報酬（手数料）は買主様負担となるケースが多いですが、法的な決まりはない為、不動産会社に確認しておきましょう。

参考：日本司法書士会連合会「報酬に関するアンケート」

所有権移転登記については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

所有権移転登記とは？費用や必要書類、手続きの流れについて分かりやすく解説

印紙税

不動産の売買契約書は印紙税法で定められた課税文書にあたる為、印紙税を納める必要があります。印紙税の納税は、契約書に契約金額に応じた収入印紙を貼り付け、消印をすることで完了します。

印紙税の税額は、契約書に記載された金額によって以下のように決まります。

参照：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

例えば、契約金額が1,000万円を超え5,000万円以下の場合、本来の印紙税額は2万円です。しかし、平成26年4月1日から令和9年（2027年）3月31日までの間に作成される契約書については軽減措置が適用され、税額は1万円となります。

譲渡所得税

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、その利益に対して所得税と住民税を合わせた譲渡所得税が課されます。譲渡所得は、売却価格からその不動産の購入代金や売却にかかった費用（仲介手数料など）を差し引いて計算します。

譲渡所得税は、売却する不動産の所有期間によって短期譲渡所得と長期譲渡所得に分かれます。それぞれの違いは以下の通りです。

※2037年までは復興特別所得税として所得税額の2.1％が加算されます。

譲渡所得税は、売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告をして納付しなくてはなりません。申告や納税を怠ると、本来の税額に加えて無申告加算税や延滞税などのペナルティが課されます。

一方、ゴミ屋敷を売却して損失が出た場合でも、確定申告をすれば、その損失を給与所得など他の所得と相殺して、税金の負担を軽くできる可能性があります。売却により利益が出た場合だけでなく、損失が出た場合も、確定申告を忘れないようにしましょう。

譲渡所得にかかる税金やその計算方法、税金を軽減できるケースについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

譲渡所得とは？不動産売却時の税金の計算から確定申告手続きまで詳しく解説

長期譲渡所得とは？短期譲渡所得との違いや税金の計算方法について解説

不動産売却にかかる税金はいくら？計算方法や節税につながる控除・特例を解説

税金の計算は複雑で、自分だけでは算出できないこともあるでしょう。長谷工の仲介では無料の税務相談サービスを提供していますので、お気軽にご相談ください。

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ゴミ屋敷を高値で売却するコツ

ゴミ屋敷は一般的な物件に比べて売却が難しい傾向にあります。ここでは、少しでも有利な条件で売却する為のコツをご紹介します。

可能な限り綺麗な状態で売り出す

ゴミ屋敷を売却する際は、可能な範囲で物件を綺麗な状態にしておきましょう。ゴミが山積みで悪臭が漂う状態では、購入希望者は物件の価値を正しく判断できません。自分でできる範囲のゴミ処分や清掃、簡単な修繕を行うだけでも、内覧時の印象が大きく変わります。第一印象が良くなれば、その後の価格交渉も有利に進めやすくなるでしょう。

ただし、リフォームまでするかは慎重な判断が必要です。数十万円から数百万円の高額な費用をかけても、その分を売却価格に上乗せできるとは限りません。どの程度の修繕が必要か、費用対効果は見込めるかなど、不動産会社に相談したうえで判断しましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産会社にはそれぞれ得意分野があり、ゴミ屋敷など特殊な物件の売買に関するノウハウの有無によって査定価格に差が生まれます。1社だけの査定価格を鵜呑みにせず、少なくとも3社以上に依頼して比較検討しましょう。

複数の査定価格を比べることで、物件の相場観が養えます。また、各社の担当者から査定価格の根拠を詳しく聞けば、価格の妥当性を判断する材料にもなります。

売却査定でよく見られるポイントや査定の流れについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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長谷工の仲介では無料売却査定を行っています。ぜひご活用ください。

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売買実績がある不動産会社に相談する

ゴミ屋敷の取引には専門的な知識やノウハウが求められます。特殊な物件の売買実績が豊富な不動産会社なら、どのような状態の物件なら売れるのか、どのくらいの価格設定が妥当かなどの知見を豊富に持っているはずです。

仲介を依頼する場合も不動産買取を希望する場合も、実績豊富な会社に相談すれば、状況に合った売却プランを提案してくれます。過去の取引事例をもとに、費用をかけずに売る方法や効果的なリフォームの仕方など、的確なアドバイスが得られるでしょう。

売却できるまで管理義務を怠らない

ゴミ屋敷を売却すると決めてから実際に引き渡しが完了するまでの間も、所有者としての管理義務は続きます。管理義務を怠ると物件の状態が悪化し、値下げ交渉の材料となってしまいます。

特に、空き家になっている場合は注意が必要です。換気を行わないと湿気がこもり、カビや悪臭がひどくなることもあります。また、郵便物が溜まっていると管理が行き届いていない印象を与え、防犯上のリスクが高まります。内覧時にマイナスの印象を与えないよう、最低限の管理を続けることを意識しましょう。

まとめ

ゴミ屋敷を放置すると固定資産税の負担が増えたり、近隣トラブルに発展したりするリスクがあります。一方、売却には不動産買取や中古物件として売却するなどの方法があり、それぞれ費用や手間が異なります。どの方法が最適か、まずは専門家である不動産会社に相談してみましょう。

長谷工の仲介は、豊富な実績をもとに、お客様それぞれの状況に合わせた最適な売却プランを提案しています。売却でお悩みの際はぜひ一度ご相談ください。

※本記事の内容は2025年12月24日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。