築40年のマンションは築浅のマンションに比べて資産価値が下がる為、売りづらいのではないかと心配される方もいますが、実際には市場に多く売り出されており、成約に至っています。

この記事では、築40年のマンションの相場価格や他の築年数との相場価格の違い、売れないといわれる5つの理由を解説します。また築40年のマンションならではの魅力や、スムーズに売却する方法もご紹介しますので、売却を検討されている方はぜひ参考にしてみてください。

築40年のマンションは売れない？

築40年のマンションは売れないと不安を感じている方もいますが、実際、2024年に成約した中古マンションの20％は築41年以上のマンションです。
以下の表は、公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が公表しているデータを抜粋したものです。

【中古マンション築年帯別構成比率（％）】

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場（2024年） 」

直近3年間で成約に至った中古マンションの比率を見てみると、築41年以上のマンションの割合は、年々増えていることも分かります。

築40年のマンションはいくらで売れる？

では、築40年のマンションは、いくらで売却できるのでしょうか。
もちろん立地や面積によって異なりますが、公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）のデータによれば、築41年超の中古マンション（首都圏）の成約価格の平均額は、2,351万円で、1㎡（平米）あたりは47.66万円です。

築年帯別の価格の推移については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

【2025年】マンション売却の相場は？都市・築年数別の価格や調べ方、売却のポイントを解説

マンション売却相場に築年数は影響する？売り時や高く売るコツも解説

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）「築年数から見た 首都圏の不動産流通市場（2024年）」

築40年のマンションが売れないといわれる理由

築40年でも売れないわけではありませんが、築浅のマンションと比べると、売りづらいと感じることもあるでしょう。ここでは、築40年のマンションが売れないといわれる理由をご紹介します。

旧耐震基準で建てられている物件もあるから

築40年を経過したマンションのなかには、旧耐震基準で建てられているマンションもあり、耐震性を重視する方から敬遠されてしまうことがあります。

旧耐震基準とは、1981年5月31日まで用いられていた耐震基準です。震度5程度の地震が起きても、建物が倒壊しないことが基準になっています。一方、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物は、新耐震基準で建てられており、震度6強から7程度の地震が起きても建物が倒壊しない耐震性を基準としています。

なお、2026年1月時点で築40年のマンションは、1986年1月以降に建築確認申請をしていれば、新耐震基準で建てられていることになります。

住宅ローンを借りづらい場合があるから

住宅ローンの審査は、本人の年齢や収入のほかに、購入する物件の担保評価も影響します。一般的に築40年のマンションは担保評価が低い傾向があり、買主様が希望する額の融資を受けられない場合、購入を断念するかもしれません。

ただし、充分な自己資金があるなどで購入できる方であれば問題ありません。購入希望者の資金計画や借り入れについては、不動産会社の担当者経由で確認しておくと良いでしょう。

リフォームに高額な費用がかかる傾向があるから

築40年ともなれば、設備や内装の劣化が進んでいます。買主様のなかには購入後にリフォームや修理を検討している方もおり、購入代金以外にかかる費用がネックになることがあります。

もし売却前に設備の交換やリフォームを実施しているのであれば、実施した時期や内容を広告などに明示しておきましょう。購入後のリフォームにそれほど費用がかからないことが分かれば、購入のハードルは下がるかもしれません。

居住者が負担する修繕積立金が高いから

マンションの修繕積立金は、築年数とともに高くなる傾向があり、購入後の月々の支出が、購入の足かせになることがあります。

なお修繕積立金は地域差があり、エレベーターの有無や、単棟型と団地型でも異なります。例えば共用設備が多ければ、その分修繕にかかる費用は高くなり、修繕積立金は高くなる傾向があります。また大規模なマンションに比べて、小規模なマンションは一戸当たりの負担が大きくなる為、修繕積立金も割高になるでしょう。

外観や給排水管が古いから

築40年のマンションは、室内は綺麗にリフォームできたとしても、外観や給排水管などの共用部分は個人では変更できません。その為、外観の古さや設備の劣化が原因となり、売却に苦労するかもしれません。

もし近いうちに大規模修繕工事が予定されているのであれば、建物が綺麗になったタイミングで売り出すのがお勧めです。工事中は騒音が発生するほか、洗濯物が干しにくくなるなど生活への影響もある為、煩わしさを感じる方も少なくありません。その点、大規模修繕工事が終わっていることは、購入希望者にとって大きな安心材料になります。

売主様も知っておきたい！築40年のマンションの魅力

築40年のマンションならではの魅力もあります。ここでは、主なメリットや魅力をご紹介します。

購入代金を抑えられる分、好きにリノベーションできる

マンションを購入後、自分のライフスタイルに合わせてリノベーションをしたいと考えている方も一定数存在しており、あえて築年数が古いマンションを希望するケースもあります。
リノベーションを前提としている方にとっては、水回りや内装の劣化も、さほどマイナスポイントにもならないでしょう。

初期に建てられたマンションは立地が良い傾向がある

築40年のマンションは、マンション開発が活発になり始めた頃に建てられたものが多く、築浅のマンションに比べて立地が良い傾向があります。
マンションを希望する方は交通や生活の利便性を重視するケースが多く、立地の良さは売却時の大きな強みになるでしょう。

駅近マンションが売れないときの対処法については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

駅近マンションなのに売れない！その原因と対処法をプロが解説

大規模修繕が終わっていることが多い

築40年のマンションは、大規模修繕工事が約12〜15年周期で行われることが多い為、時期によっては2回目の大規模修繕が終わっているケースがあります。その場合、外壁が改修済みであることや、共用施設が新しくなっていることがアピールポイントになります。

大規模修繕工事がまだ終わっていないマンションに比べて、外観や共用部分の見栄えが良ければ、その分内覧時の印象も良くなり、成約に結びつきやすくなるでしょう。

資産価値が落ちにくい

建物や設備は経年により劣化する為、中古マンションの資産価値も築年数の経過とともに下がっていくのが一般的です。築40年ほどにもなると、建物部分の評価額は小さくなり、価格の多くを土地の持分が占めるケースも見られます。その為、購入後の価格下落幅は比較的緩やかになる傾向があります。

ちなみに、鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）や鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションの法定耐用年数は47年と定められています。
法定耐用年数とは、建物などを減価償却費として計上する際に用いる年数であり、建物の寿命を示すものではありません。会計上はこの年数を超えると資産価値はゼロになりますが、市場での取引価格がゼロになるわけではありません。

構造や用途によって法定耐用年数は異なり、それぞれ以下の通りです。

出典：国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」

見た目よりも安心して長く住むことができる

築40年のマンションを購入したら「あと何年住めるのか」と不安に感じる購入希望者もいます。では、実際にはどのくらい住めるのでしょうか。

築40年のマンションは、適切に管理や修繕が行われていれば、見た目の印象よりも長く安心・安全に暮らすことができます。鉄筋コンクリートの建物は耐久性が高く、寿命は68年ともいわれています。さらに、近年は住宅の性能や改修の技術も向上している為、改修工事を適切なタイミングで行えば、100年でも十分に住めるという研究結果もあります。

マンションの寿命については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

鉄骨造の耐用年数は？寿命との違いや減価償却の計算、寿命を延ばすポイントを解説

マンションの寿命は何年？目安や物件を見極めるポイントを解説

参考：国土交通省「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書 取りまとめ後の取組紹介」

固定資産税の負担が軽減される

築40年のマンションは、築浅のマンションに比べて建物の評価が低い為、同じ広さのマンションに比べて固定資産税が安くなるのがメリットです。

参考までに、新築マンション（6,000万円）の固定資産税がいくらになるのか、シミュレーションしてみましょう。

1年目から5年目までは、176,400円になります。
ただし6年目以降は軽減措置がなくなり、経年による減点補正率（0.8335）を乗じて計算します。

6年目以降建物の軽減措置（1/2）がなくなる為、254,800円になります。

お手元にある固定資産税の納税通知書を確認してみましょう。築40年を経過している場合、建物の評価額は「経年減価補正率（築40年は0.2089）」によって新築時よりも低い金額になっていることが一般的です。購入費用を抑えたい買主様にとって、維持費の安さは大きな魅力として映ります。

固定資産税については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

固定資産税の計算は自分でもできる？計算方法や減税措置、シミュレーション例をご紹介

固定資産税評価額とは？調べ方や税金との関連性、計算方法について紹介

参照：法務局「経年減価補正率表」

築40年のマンションをスムーズに売却する方法

築40年のマンションも、ポイントを押さえて工夫をすればスムーズに売却することが可能です。ここでは、実践すべきポイントをご紹介します。

不動産の需要が高まるタイミングに合わせて売却する

築40年のマンションを売却する場合は、不動産の需要が高まる時期に合わせて売り出すことが重要です。不動産は時期によって需要の変化があり、購入希望者が増えるタイミングに合わせることで売りやすくなります。

例えば1月〜3月は、4月の新学期や新生活を迎える前に住み替えを希望する方が多く、売却するタイミングとして適しています。
もしこのタイミングを逃したら、次に需要が高くなる9月〜10月に合わせましょう。夏の暑さが落ち着いたこの頃は、企業の転勤の時期と重なる為、引っ越しを検討する方が増えます。

不動産の売却に適した時期については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却に適した時期は？売却にお勧めの時期やポイントを解説

家を売るタイミングはいつ？判断基準や売却に向いていない時期を解説

インスペクションを実施する

築40年のマンションの耐震性や劣化を気にする方への対策として、インスペクションの実施が有効です。インスペクションとは、検査員（建築士など）が第三者的な立場で、建物の調査や診断を行うことをいいます。

売主様にとっては建物の状態を客観的に示せる為、他の物件との差別化につながります。買主様にとっても、購入前に建物の状態を把握できることは大きな安心材料です。さらに、事前に不具合や欠陥の有無を確認できれば、売買契約後や引き渡し後のトラブル防止にも役立ちます。

また、一定の基準を満たすインスペクションを実施し、必要に応じて補修を行うことで、「既存住宅売買瑕疵保険（中古住宅の瑕疵保証保険）」に加入できる場合があります。この保険に加入すると、引き渡し後に構造上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分に不具合が見つかった際、補修費用として保険金が支払われます。

つまりインスペクションは、「建物の状態を見える化する」だけでなく、「万が一への備えができる」という点でも大きなメリットがあるのです。

インスペクションのメリットについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

インスペクションのメリットは？流れや費用相場、検査項目などを解説

査定から売却まで余裕を持って計画する

マンションの査定から売却までは、一般的に3〜6ヵ月程度かかります。マンションを焦って売却するような事態を防ぐ為にも、住み替えたい時期が決まっている場合は、余裕を持って計画しましょう。

また売り急ぐことになれば、値下げや不動産会社による買取で売却することになり、相場よりも安い金額で手放すことになるかもしれません。

マンション売却の流れや注意点については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却完全ガイド！注意点や流れ、税金・費用、失敗事例を徹底解説

マンションの売却が得意な不動産会社へ依頼する

マンションの売却を成功させる為にも、マンション売却が得意な不動産会社へ依頼しましょう。築40年のマンションは競合となるマンションも多く、販売方法を間違えると売却までに時間がかかってしまう恐れがあります。

その為、適切な販売方法でスムーズに売却を進める為にも、マンション売却の実績が豊富な不動産会社に依頼することが大切です。また、比較検討する際は、幅広い売却方法に対応しているのか、マンションが建っているエリアを熟知しているのかなどチェックしたうえで選ぶようにしてください。

不動産会社の失敗しない選び方については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却の不動産会社の選び方は？判断基準や失敗しない為のポイントを解説

ハウスクリーニングやホームステージングを活用する

築40年のマンションの室内の汚れや劣化が気になる場合は、ハウスクリーニングやホームステージングの活用を検討しましょう。室内の見栄えが良くなることで、販売期間の短縮や、高値での売却につながることも少なくありません。

不動産会社によっては、ハウスクリーニングやホームステージング業者と提携していることがあり、優待価格で実施できるケースもあります。実施を検討する場合は、担当者に相談してみましょう。

マンションのハウスクリーニングの相場は、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションのハウスクリーニングの相場は？売却時に実施するメリットやポイントを解説

長谷工の仲介では、売主様の売却をサポートする各種サポートをご用意しています。詳しくはこちらをご覧ください。

仲介バリューアップサポートはこちら

週末は内覧対応できるようにスケジュールを調整しておく

マンションを売り出すと、多くの場合は週末に内覧希望者の対応をすることになります。売却のチャンスを逃さない為にも、週末は柔軟に対応できるように、予定を調整しておきましょう。

また、日頃から水回りや室内を綺麗に保っておくと、急な内覧にも落ち着いて対応できます。
内覧当日はリフォームの有無や周辺環境について聞かれることもあります。過度なアピールはかえって印象が悪くなることもありますが、こうした内覧時のよくある質問に対しては正確な情報を提供できるように準備しておきましょう。

マンションの内覧の流れや内覧のコツについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却での内覧の流れは？事前準備やチェックすべきポイントもご紹介

買取も視野に入れておく

売却したい時期が決まっている場合は、一定期間後は仲介から買取に切り替えるなど買取による売却も視野に入れておきましょう。

買取価格は仲介での売却価格よりも安くなることがありますが、仲介手数料がかからないうえ、契約不適合責任を免責にできることも多く、買取ならではのメリットもあります。
仲介と買取の主なメリットと注意点は以下の通りです。

買取のメリットや仲介との違いについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション買取とは？仲介との違いや注意点、向いているケース、業者の選び方について解説

築40年のマンション売却で注意すべきこと

築40年のマンションであっても、売却することは可能です。しかし、経年による劣化や資産価値の減少など気になる点があるのも事実です。
最後に、築40年のマンションを売却する際に注意すべきポイントを解説します。

契約不適合責任に気を付ける

マンションに不具合や瑕疵（傷や欠陥）がある場合は、売却査定を依頼するタイミングで不動産会社に伝え、購入希望者に対しても早めに説明することをお勧めします。

「早期に売却したい」「できるだけ高く売却したい」と考えれば、マイナス要素は伝えたくないものです。しかし、引き渡し後に不具合や瑕疵があることが分かれば「契約不適合責任」を問われる恐れがあります。
契約不適合責任とは、売買契約書で定めた内容と異なる状態であったことが判明した場合に、売主様が買主様に対して負う責任のことです。

瑕疵の内容や程度によっては、代金減額請求や損害賠償請求、契約解除となる恐れもあります。トラブルに発展することを避ける為にも、設備の故障や雨漏りの被害などがあれば隠さずに伝えるようにしてください。

長谷工の仲介では、最長10年間1,000万円まで保証する「建物保証」をはじめとした、アフターサポートが充実しています。詳しくはこちらをご覧ください。

長谷工の仲介のアフターサポートはこちら

※ご利用には条件がございます。詳細は弊社担当者にご相談ください。

契約不適合責任については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却における瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは？対策方法を解説

リフォームに費用をかけすぎないようにする

マンションを売却する場合、「リフォームで見栄えをよくしてから売却したい」と考えている方もいるでしょう。

リフォームをすれば見栄えは良くなりますが、かかった費用の全てを上乗せできるとは限らず、持ち出しになる恐れがあります。
また、なるべく購入代金を抑えて購入し、自分でリノベーションをしたいと考えている買主様とニーズが合わず、かえって売りづらくなることもあります。

リフォームをするかどうかについては、不動産会社と相談するようにし、もしリフォームする場合でも費用をかけすぎないように注意しましょう。

マンションのリフォーム相場や、リフォームするか否かの判断については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションリフォームの費用相場は？費用を抑えるポイントや実施する際の注意点を解説

マンション売却でリフォームは不要？売却価格などの面からその理由を徹底解説

売却に時間をかけすぎないようにする

マンションの売却に時間をかけすぎるのは、得策ではありません。長く売り出していると、売れ残り感が出てしまい、さらに販売期間が延びてしまう恐れがあります。
マンションを売り出す際はある程度目途を決めておき、一定期間経ったら買取に切り替えるなど計画しておきましょう。

マンションの売却には、価格設定や売り出し時期、内覧対応など、気を付けるべきポイントが数多くあります。判断を誤ると売却が長期化したり、希望より安い価格で手放すことになったりするケースも少なくありません。

後悔のない売却を実現する為にも、事前に注意点やよくある失敗事例を把握しておくことが大切です。
マンション売却における失敗事例やその対策については、こちらの記事で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

マンション売却の失敗事例20選と対策を解説！後悔しない為にできることは？

まとめ

築40年のマンションは、築浅のマンションと比べるとストック（在庫）数が多く、売却に苦労するケースもあります。しかし、築40年ならではの特徴を理解し、物件の魅力をアピールできればそれほど時間をかけずに売却できる可能性も十分にあります。

築40年のマンションがなかなか売れないときは、インスペクションの実施やホームステージングの活用を検討してみましょう。また、売却したい時期が決まっている場合は、買取の利用も視野に入れておくと安心です。

売却方法に迷ったときや、まずは相場を知りたいという場合は、不動産会社の無料査定を活用するのも有効な手段です。長谷工の仲介では、築40年のマンションの売却実績も豊富にあり、物件の特性に合わせた売却プランの提案が可能です。まずは無料査定で、現在のマンションの価値や売却の進め方を確認してみてはいかがでしょうか。

※本記事の内容は2026年3月16日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。