住み替えを検討していると、タイミングの見極めに悩む方は多いでしょう。
満足いく住み替えをするにはどのタイミングを選べば良いのでしょうか。

この記事では、住み替えのタイミングや住み替えパターン別のメリット・デメリット、失敗しない為のコツなどについて解説します。

【調査結果】住み替えを検討する理由は？

まずは、多くの方がどのようなタイミングで住み替えを検討しているのか、その理由を見てみましょう。
国土交通省「令和5年住生活総合調査」によると、最近5年間に実施した住み替えの理由の上位は以下の通りです。

出典：国土交通省「令和5年住生活総合調査」

住み替えの理由は人それぞれですが、上記の表を見ると結婚・離婚や転勤・就職、出産といったライフスタイルの変化をきっかけに住み替えを実施している方が多いことが分かります。
職場が変わったり進学したりすると通勤・通学の利便性を求めて引っ越すケースは多いものです。

また、出産や子どもの独立のように家族構成が変わると、それまでの間取りが狭くなったり広すぎたりして、住み替えを検討するケースもあります。
ライフスタイルの変化の他では、住宅の質の向上や住居費の見直しを目的としているケースも多いことが分かります。

住み替えに適したタイミング

住み替えのきっかけとしては、ライフスタイルや生活環境の変化が主に挙げられていますが、資産に関わるタイミングも考慮する必要があります。
ここでは、資産の観点から住み替えに適したタイミングを見ていきましょう。

建物の価値が大きく下がる前のタイミング

建物は築年数に応じて資産価値も減少します。
公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の「築年数から見た首都圏の不動産市場（2024年）」によると、中古マンション・中古一戸建ての築年数別成約状況は以下の通りです。

築5年以下と比較すると、築16～20年ではマンションの価格は約24％、一戸建ての価格は約14％下落しています。
さらに、築31～35年になると、マンションの価格は約69％、一戸建ての価格は約42％と下落幅が大きくなります。

一方、マンションで築6～10年、一戸建てで築11～15年以内であれば、価格の下落率は10%以内に留まります。
マンションは、一般的に土地の持ち分が少なく、築年数が経つにつれて価格が急速に下落する傾向がある為、注意が必要です。

売却で得た資金で住宅ローンの完済や住み替え資金を検討する場合、価格が大きく下落する前のタイミングで売却すると良いでしょう。

参考：公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）「築年数から見た首都圏の不動産市場（2024年）」

土地の価値が高まるタイミング

建物は築年数に応じて価値が下落しますが、土地は経年による資産価値の減少はほぼありません。むしろ、市場や周辺環境の変化で上昇する可能性もあります。

その為、土地の価格が上昇するタイミングであれば、高値での売却が期待できます。
特に、一戸建ての場合は価格に対して土地が占める割合が大きいので、築年数が古くても立地によっては高値で売却できる可能性があります。
また、マンションでもエリアの再開発などで地価が上昇すれば売却価格が上昇する可能性がある為、土地の価格動向にも注意しましょう。

土地の価格推移は、不動産の取引情報を小まめにチェックする他、地価公示を調べることでも把握できます。
地価公示や都道府県地価を確認する場合は、国土交通省の不動産情報ライブラリを利用すると良いでしょう。

参考：国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査の検索」

不動産市場が好調なタイミング

不動産市場が好調なタイミングであれば、高値での売却が期待できます。
また、不動産取引が活発であれば提供される物件が多くなり、購入物件の選択肢が増えるというメリットにつながります。

国土交通省が発表している不動産価格指数を見てみると、2010年を100とした場合の一戸建てとマンションの価格指数は以下の通りです。

月別では若干の減少があるものの、一戸建て・マンションともに上昇傾向が続いています。
特に、マンションに関しては2021年の172.2に対して2024年には208.1と大きく上昇しており、市場が活発なことが分かります。

ただし、現在市場が好調だからといって、将来もこの傾向が続くとは限りません。
市場の動向は注視しつつも、過度に値上がりを期待して住み替えを先延ばしするのはリスクが高いといえるでしょう。

参考：国土交通省「不動産価格指数」

住宅ローンが低金利のタイミング

新居の購入で住宅ローンを利用する場合、住宅ローン金利が低いタイミングに住み替えを行えば新居の購入費を抑えることが可能です。
また、金利の低さは売却においても、買主様が住宅ローンを利用しやすくなるというメリットが生まれスムーズな売却を期待できます。

住宅ローンは長期で高額な借り入れを行うことになる為、金利が数%変わるだけでも総返済額が大きく変わっています。
例えば、3,000万円で30年ローン（全期間固定金利、元利均等返済）を組む場合の返済額を見てみましょう。

このように、金利が0.5%上昇するだけでも総返済額が250万円ほど変わってくることが分かります。
さらに、借入金額や期間が増えればその分金利の負担も大きくなるので、住み替え時期を検討する際には住宅ローン金利にも注目しましょう。

住宅ローン控除の適用年数を超えるタイミング

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んでマイホームを購入した際に、年末時点のローン残高に応じた額を所得税・住民税から控除できる制度です。
入居する年や家の性能などに応じて控除額は異なりますが、2024年1月1日から2025年12月31日までの入居であれば、年末時点のローン残高×0.7%を新築住宅で13年・中古住宅で10年間控除されます。
例えば、新築購入で年末時点の住宅ローン残高が3,000万円なら控除額は21万円です。

住宅ローン控除は所得税から直接控除できる為、節税効果が大きいという特徴があります。
特に、所得や住宅ローンの借入金額が多い場合は高い節税効果が見込めるでしょう。
その為、適用期間が終了するタイミングで売却（住宅ローンを完済）したほうが、税金の面ではお得になる可能性があります。

ただし、住宅ローン控除を適用する為には、その年の残りの返済期間が10年以上あるなど一定の要件を満たす必要があります。
繰り上げ返済やもともと借入期間が短いなどで、10年を切ると適用されなくなるので注意しましょう。
住宅ローン控除の細かい要件は国税庁のホームページをご覧ください。

住宅ローン控除については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

【2024年】住宅ローン控除はいつまで受けられる？税制改正による変更点や要件、申請方法について解説

参考：国税庁「No.1213 認定住宅の新築等をした場合（住宅借入金等特別控除）」

参考：国税庁「No.1212 一般住宅の新築等をした場合（住宅借入金等特別控除）」

所有期間が5年を超えるタイミング

売却で利益が出た場合、利益に対して所得税・住民税・復興特別所得税が課税されます。
それらの合計税率は、所有期間5年以下の短期譲渡所得で39.63%、5年超の長期譲渡所得で20.315%と大きく異なる為、節税面でいえば5年を超えるタイミングが住み替えの一つの目安です。

ただし、所有期間の算出基準は売却する年の1月1日である点に注意しましょう。
実際の所有期間が5年を超えていても、売却した年の1月1日時点で5年を超えていなければ短期譲渡所得に区分される為、5年を超えるギリギリのタイミングで売却を検討する際には所有期間を確認しておくことが大切です。

譲渡所得にかかる税金については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

譲渡所得とは？不動産売却時の税金の計算から確定申告手続きまで詳しく解説

長期譲渡所得とは？短期譲渡所得との違いや税金の計算方法について解説

住み替えは購入が先？売却が先？

住み替えのパターンは大きく3つに分かれます。
それぞれのメリット・デメリットを知り、自分に合った方法を選ぶことが大切です。
以下では、住み替えパターン別のメリット・デメリットを解説します。

購入と売却を同時に進める

まずは、購入と売却を同時に進める方法です。
具体的には購入と売却の決済日を同じかある程度猶予をもって行います。
購入と売却を同時に進める場合のメリット・デメリットは以下の通りです。

購入と売却を同時に進める方法は、後述する買い先行・売り先行のデメリットを解消しやすく理想的な住み替えパターンです。
しかし、購入と売却はそれぞれ大きな取引であり、その日程を合わせるのは容易ではありません。

購入と売却のタイミングが合わないと、焦って売却したり、新居を妥協して選んだりする原因になる為、注意が必要です。
その結果、同時を目指しても買い先行か売り先行になるケースも多くある為、その点を考慮して計画を立てることをお勧めします。

買い先行で進める

買い先行とは、新居を購入してから今の家を売却する住み替えパターンです。

買い先行のメリット・デメリットとして以下が挙げられます。

買い先行では、新居が決まった状態で売却を進めることができるので、売却後に仮住まいを用意する必要はありません。
また、新居が決まってから売却を進めれば良い為、新居選びに時間をかけられることから理想的な新居を見つけやすくなります。

一方、買い先行のデメリットとしてダブルローンになる恐れがある点が挙げられます。
例えば、今の家に住宅ローンの残債があり、新居の購入でも住宅ローンを組む場合、今の家が売却できるまで新居のローンと合わせて2つの住宅ローンを返済することになります。
売却が長引くほどダブルローンの負担が重くなる為、資金計画は慎重に立てるようにしましょう。

仮に、ダブルローン期間を短くしようと売り急いでしまうと売却価格が下がりやすく、ローンを完済できなくなったり、手元に残る金額が減る恐れがあります。
ダブルローンを避けつつ買い先行をするなら、住み替えローンなども視野に入れるのがお勧めです。

また、買い先行はダブルローンになりやすいだけでなく、売却代金が決まらない状態で購入する為、資金計画が崩れやすいというデメリットもあります。
その為、資金に余裕がある・すぐに売却できる見込みが立っているというケースで検討すると良いでしょう。

住み替えローンについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

住み替えローンとは？メリット・注意点や利用の流れ、ローン返済中の住み替え可否も解説

売り先行で進める

売り先行とは、今の家を売却してから新居を購入する住み替えパターンです。

売り先行のメリット・デメリットとしては以下が挙げられます。

売り先行は、売却代金が確定してから購入を進める為、住宅ローンの返済や新居の購入費用などの資金計画が立てやすい方法です。
また、売却自体も急ぐ必要がなく、好条件での売却が期待できます。

一方、売買契約後に新居探しを本格的にはじめる為、引き渡しまでに新居が決まらなければ仮住まいが必要です。
仮住まいが必要になると、賃料だけでなく敷金・礼金・引っ越し費用など余分な費用がかかります。
仮住まい期間を短くしようと焦って新居選びを進めると、購入後に物件に対して不満が出ることもある為注意しましょう。

売り先行のメリットやデメリットについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

住みながら家を売ることはできる？メリット・デメリットや注意点を解説

住み替えで失敗しない為のコツ

ここからは、住み替えで失敗しない為のコツを解説していきます。

事前に入念な資金計画を立てておく

住み替えでは、売却・購入ともに大きなお金が動くので、お金の流れを把握して資金計画を入念に立てることが重要です。
資金計画を立てるうえで、まず以下の内容を事前に押さえておくようにしましょう。

• 住宅ローン残債の正確な額
• 精度の高い売却見込み額
• 住み替えに充てられる自己資金の額
• 住み替えにかかる費用

今の家に住宅ローンが残っている場合、売却時に完済することになる為ローン残債や売却見込み額、自己資金の額をもとに完済できるかを判断しましょう。

そのうえで、売り先行の場合は新居の購入にいくら売却代金を充てられるのかも考慮することが大切です。
また、住み替えでは、売却・購入で様々な費用や税金がかかる為、諸費用まで含めて資金計画を立てるようにしましょう。

売却にかかる費用

売却時には以下のような費用や税金がかかります。

※1：印紙税に関しては、令和9年3月31日までは軽減税率の適用あり

売却でかかる費用や税金については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却完全ガイド！注意点や流れ、税金・費用、失敗事例を徹底解説

マンション売却にかかる費用や手数料の相場は？節約方法やシミュレーションもご紹介

抵当権抹消手続きの流れは？手続きが必要なタイミングやかかる費用を徹底解説

購入にかかる費用

購入時にかかる主な費用や税金は以下の通りです。

※1：印紙税に関しては、令和9年3月31日までは軽減税率の適用あり
※2：令和8年3月31日まで、土地の所有権移転登記に関する登録免許税の税率は1.5%、令和9年3月31日まで住宅用家屋の所有権移転登記に関する登録免許税を0.3%とする特例あり

住み替えにかかる税金や費用については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

住宅の住み替えにかかる税金とは？発生する税金や利用できる特例を紹介

マンションを売却して住み替える方法とは？流れや費用、利用できる特例を紹介

余裕を持ったスケジュールを立てる

住み替えは、購入・売却ともに相手がいる取引であり、契約手続きなどが自分の計画通りに進むとは限りません。
計画よりも早く進んでしまう・遅れてしまうことは十分考えられるので、売却・購入の流れを押さえたうえで、ある程度余裕を持ったスケジュールを立てることが大切です。

売却までの期間については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

中古住宅が売れるまでの平均期間は？早期売却のコツと売れない場合の対処法をご紹介

売却と購入を同じ不動産会社に依頼する

必ず売却と購入を同じ不動産会社に依頼する必要はありませんが、スムーズに住み替えを進めるなら同じ不動産会社へ依頼することをお勧めします。

同じ不動産会社に依頼すれば、それぞれの進捗状況を不動産会社が把握できるので売却と購入を同時に進めやすくなります。また、売却状況を踏まえて予算内の新居を紹介してもらえるでしょう。
ただし、住み替えでは細かな日程調整などが必要になるので、住み替えの経験が豊富で信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

長谷工の仲介では住み替えの相談も受け付けています。
住み替えを検討している方は、長谷工の仲介にぜひご相談ください。

売却何でも相談はこちら

相場に合った価格で売り出す

売却時には相場に対して適切な価格を設定して売り出すことが大切です。
相場よりも高すぎる価格では、基本的に買主様から避けられます。
一方、低い場合はすぐに売却できる可能性がありますが、売却できても手元に入るお金は少なくなり、住宅ローンを完済できなかったり新居の購入費用に充当できなくなるかもしれません。

相場を調べる方法としては以下が挙げられます。

国土交通省の不動産情報ライブラリで成約価格を調べる

レインズマーケットインフォメーションで成約価格を調べる

不動産ポータルサイトやチラシで売り出し価格を調べる

ただし、類似する物件でもまったく同じものはない為、調べた価格とは大きく異なることも珍しくありません。
より不動産に合った価格を知りたい場合は上記の方法で相場をチェックしたうえで、不動産会社の査定を受けることをお勧めします。

長谷工の仲介では無料で査定を行っているので、ぜひご相談ください。

無料売却査定はこちら

不動産査定については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションの資産価値を調べる方法は？ケース別に活用できる評価額を解説

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不動産の買取も視野に入れる

住み替えで今の家を売却する場合、仲介が一般的です。
一方で、転勤などで期日が迫っている場合や新居を購入して売却期限が決まっている場合、早期売却を希望する場合には、買取を選択することで短期間での売却が可能になり、スムーズな住み替えにつながります。

買取とは、不動産会社に直接不動産を売却する方法です。
買取であれば、不動産会社が提示する条件に合意できれば短期間での売却が可能です。
ただし、買取は仲介での売却よりも価格が下がるというデメリットがある為、売却代金で住宅ローンの完済や新居の購入費用への充当を予定している場合は、慎重に検討しましょう。

仲介で売却を目指しつつ、売却期日も決めたいという場合は、買取保証付き仲介で売却を目指すのも一つの方法です。
買取保証付き仲介であれば、一定期間内は仲介で売却を進め、売却できなかった場合はあらかじめ決めた価格で不動産会社に買い取ってもらえるので売れ残りを防げます。

買取や買取保証付き仲介については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション買取とは？仲介との違いや注意点、向いているケース、業者の選び方について解説

買取保証付き仲介とは？仲介との違いやメリット・注意点、売却の流れを解説

住宅ローンの仮審査を受ける

新居購入で住宅ローンの利用を検討している場合は、事前に自分がいくら借りられるのかを把握しておくことが大切です。
もし、借入可能額を曖昧にしたまま予算を組むと、結果的に希望の家を購入できないという事態になりかねません。

また、新居の売買契約後に審査に通らないとなると、一から家を探し直す必要があり住み替え計画も大きく崩れる恐れがあります。
事前に仮審査を受け、借り入れできるか・審査に通るかどうかを確認しておくことで、安心して新居の購入を進められるでしょう。

住み替えでの失敗を防ぐには、どのような失敗があるのかを理解することも大切です。
住み替えでの具体的な失敗事例については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

住み替えでよくある失敗事例を解説！失敗しない為の対策とは？

まとめ

住み替えを検討する理由として、ライフスタイルの変化が多く挙げられます。
一方で、住み替えでは大きな資金が動く為、家の資産価値の変動や住宅ローンの金利動向、税金などお金に関するタイミングも考慮することが大切です。
また、住み替えには、「購入と売却を同時に進める」「買い先行」「売り先行」の3つのパターンがある為、それぞれのメリットとデメリットを踏まえて自身の状況に応じて適切な方法を選ぶようにしましょう。

住み替えを成功させる為には、不動産会社のサポートも重要です。
長谷工の仲介では住み替えに関するご相談も受け付けていますので、ぜひご利用ください。

※本記事の内容は2025年5月21日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。