不要な不動産は所有し続けることで様々なリスクが生じる為、処分を検討しているのであれば早めの対処を心がけましょう。

この記事では、不要な不動産を所有し続けることによるリスクや不動産の処分方法、処分する際に発生する税金や費用について解説します。
また不動産を処分する際に押さえておきたいポイントもご紹介していますので、不動産の処分を検討している方はぜひ参考にしてみてください。

不要な不動産を処分せずにいるとどうなる？

不要な不動産をそのまま所有し続けると、どのようなリスクが生じるのでしょうか。ここでは、代表的なリスクを4つご紹介します。

固定資産税が高額になる

不動産を所有しているだけで固定資産税や都市計画税がかかります。
固定資産税とは、土地や建物など固定資産に対して課税される地方税で、毎年1月1日時点の所有者が納税義務者になります。市町村（東京都23区は都）から4月〜6月頃に納税通知書が届くので、一括もしくは分割で定められた期限までに納税することになります。
都市計画税とは、原則市街化区域内にある土地や建物に対して課される地方税で、都市計画事業や土地区画整理事業の財源として課税されます。ただし市街化区域内であっても課税されないこともあり、課税するかどうかは市区町村に委ねられています。固定資産税と同様に、納税額は納税通知書で確認できます。

もし不動産を放置したことで「特定空き家」に認定されると、住宅用地に対する特例が適用されなくなり、翌年の固定資産税は6倍、都市計画税は3倍になる恐れがあります。

特定空き家とは、2015年に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法（第2条第2項）」により以下のように定義されています。

特定空き家や住宅用地特例については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

空き家を放置すると税金が高くなる？固定資産税の増額や対策について紹介

固定資産税の計算は自分でもできる？計算方法や減税措置、シミュレーション例をご紹介

維持管理の手間がかかる

建築基準法によって、不動産の所有者は住んでいなくてもその建築物の構造や設備、敷地を常に適切な状態で維持管理する義務があると定められています。

出典：e-Gob法令検索「建築基準法」

その為、雑草や庭木をそのまま放置したことで近隣の住民に迷惑をかけたり、建物の倒壊などにより身体に危険を及ぼすようなことがあってはなりません。

ただし、自分の力で適切に維持管理するのは難しいこともあり、専門業者に依頼することもあるでしょう。場合によっては以下のような費用がかかります。

• 庭木の剪定や雑草の除去費
• 粗大ごみの処分費
• 屋根や外壁などの補修費や改修費
• 建物を解体する場合はその解体費用

資産価値が下がる

建物は経年により劣化する為、資産価値も年数が経つにつれて下がります。特に、空き家のままメンテナンスせずに放置することで、その劣化する速度は速くなるといわれています。

例えば雨漏りに気が付かず放置してしまうと、構造上主要な部分を腐食させることになり、建物の寿命を縮めることになりかねません。また長期間換気をしないと建物内に湿気がこもりやすくなり、カビやシロアリが好む環境を作り出してしまうことになります。

損害賠償責任を問われるリスクがある

不動産を放置してしまうと、損害賠償責任を問われる場合があります。例えば以下のようなケースでは、損害賠償を請求される恐れがあります。

不要な不動産を処分する方法は？

不要な不動産を処分する方法はいくつか考えられます。
ここでは、代表的な処分方法とそれぞれについてお勧めのケースをご紹介します。

売却する

不動産を処分する1つ目の方法として、売却することが挙げられます。
ここでは、不動産を売却する4つの方法とそれぞれのメリット・デメリットをご紹介します。

不動産仲介で売却する

売却といえば、不動産会社に仲介を依頼して買主様を探してもらう方法が一般的です。
不動産仲介のメリットとデメリットは以下の通りです。

仲介では、買主様との売買契約締結から引き渡しまで、不動産会社のサポートを受けることができる為、安心して売却を進められます。市場価格に近い価格で売却できる可能性があり、なるべく理想的な価格で売却したい方にお勧めの売却方法です。

ただし、買主様と交渉したうえで最終的な価格や引き渡し条件が決まる為、希望する価格や条件で売却できるとはかぎりません。また、売買が成立したら不動産会社への報酬として、仲介手数料がかかります。

仲介で空き家を売却する方法やかかる費用については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

空き家の売却方法は？かかる費用や税金、税金控除をわかりやすく解説

不動産買取で売却する

不動産会社に不動産の買取を依頼して、売却する方法もあります。
買取のメリットとデメリットは以下の通りです。

買取では、不動産会社が提示した買取価格に納得できれば最短1週間程度で契約できるのが特徴です。また不動産会社と直接取引する為、仲介手数料は発生しません。

ただし、仲介による売却価格よりも安くなる傾向がある為、仲介による査定額と買取価格を比較して、どちらにするか検討することをお勧めします。

買取については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション買取とは？仲介との違いや注意点、向いているケース、業者の選び方について解説

更地にして売却する

建物の築年数が古く資産価値を期待できない場合や、老朽化していて倒壊などの恐れがある場合は更地にして売却することも検討しましょう。
更地にして売却するメリットとデメリットは以下の通りです。

更地にして売却することで、土地を探している方にとっては建物を建てたときのイメージがしやすくなります。

ただし、更地にする為には解体費用がかかります。また、解体した翌年から住宅用地に対する特例措置が適用されなくなり、固定資産税などが高くなる恐れがあります。解体するタイミングに気をつけましょう。

住宅用地の特例とは、居住用の土地の税負担を軽減する為に設けられた特例です。具体的には、住宅1戸につき200㎡までの部分は、固定資産税は1／6（200㎡を越える部分は1／3）、都市計画税は1／3（200㎡を越える部分は2／3）に軽減されます。

出典：国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」

出典：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」

空き家バンクを利用する

不動産を売却する方法として、空き家バンクを利用する方法があります。空き家バンクとは、売却（賃貸）したい方の不動産情報を掲載して、購入（賃貸）を希望する方へ情報提供するサイトです。

空き家バンクのメリットとデメリットは以下の通りです。

空き家バンクは地方公共団体から委託を受けた企業が運営していることが多く、直接売買（賃貸）する場合は、基本的に仲介手数料はかかりません。
買主様と価格や条件に折り合いがつけば、直接やり取りできます。

しかし、仲介のように買主様との取引をサポートしてくれるわけではない為、トラブルが発生した場合は両者で話し合う必要があります。
仲介を依頼できるケースもありますが、各空き家バンクによってサービス内容が異なります。事前にどのような仕組みなのか、サポートがあるのかなど確認しておくようにしましょう。

活用する・運用する

不動産を処分する2つ目の方法として、活用（運用）する方法があります。
ここでは、3つの方法をご紹介します。

土地信託を利用する

土地信託とは、信託会社に土地の運用を依頼し、収益の一部を配当金として受け取るものです。信託期間中は不動産の所有権を信託会社に移転することになり、期間満了後に土地を売却する「処分型」と、信託会社が建てた建物の所有権も地主へ移転する「賃貸型」があります。

ただし、必ずしも土地信託できるわけではなく、信託会社に収益が見込めないと判断されると断られることもあります。

賃貸として運用する

不動産を賃貸物件として貸し出して、運用する方法もあります。

賃貸として運用することのメリットとして、資産を手放さずに賃貸収入を得られる点が挙げられます。
ただし需要が見込めないエリアの場合は借り手が見つからない恐れがあり、設備の修繕や交換、内装のリフォームなどが必要になることがほとんどです。その為、まずは不動産会社に家賃相場や貸し出すのにどの程度のリフォームが必要になるか相談してみましょう。

賃貸として運用する際の注意点については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションは売却と賃貸どっちがお得？同時進行できる？メリットや注意点を解説

住居以外の方法で活用する

住居以外で、貸し出す方法も選択肢として考えられます。
例えば更地にして月極駐車場やコインパーキング、資材置き場として貸し出す方法が考えられます。

建物がある場合は更地にする為に解体費用がかかりますが、建物を維持管理するのに比べて更地のほうが維持しやすくなるでしょう。

寄付する・無料で譲渡する

不動産を処分する3つ目の方法として、寄付もしくは無料で譲渡する方法があります。
ここでは、3つの方法をご紹介します。

国に引き取ってもらう

相続した不動産を国に引き取ってもらう「相続土地国庫帰属制度」を利用する方法があります。

ただし建物がある土地や境界が明らかではない土地、特定有害物質によって汚染されている土地などはそもそも申請できません。また申請できたとしても、必ずしも引き取ってもらえるとは限りません。

また申請時に審査手数料がかかり、承認された場合でも負担金（宅地の場合1筆20万円）が発生します。引き取ってもらえる土地の要件や負担金について知りたい方は以下のサイトをご覧ください。

出典：政府広報オンライン「相続した土地を手放したいときの「相続土地国庫帰属制度」」

出典：法務省「相続土地国庫帰属制度の負担金」

自治体へ寄付する

自治体によっては、土地の寄付を受け付けていることがあります。まずは、自治体のホームページや窓口で土地の寄付を受け付けているか確認してみましょう。

ただし土地の形状や条件、大きさによっては断られることもあります。申請方法や条件については、自治体へ直接ご相談ください。

法人や個人へ寄付する

不要な不動産を個人や法人へ寄付する方法もあります。利用価値を見出してもらえる相手に寄付することができれば、無償でも寄付したいと思う方もいるでしょう。

個人へ不動産を寄付して贈与額が基礎控除額（110万円）を超える場合、超えた額に応じて受け取った相手側には贈与税が発生します。贈与税については、記事の後半で詳しく解説します。

一方で、個人が法人へ寄付する場合は、不動産を時価で譲渡したとみなされ、譲渡所得税（所得税や住民税）がかかる恐れがあります。寄付する場合は、双方のどちらかに税金がかかることがある為、よく確認しましょう。

相続放棄する

売却や活用の予定がない場合は相続放棄することも選択肢の一つです。
ただし、相続放棄を選択した場合、プラス財産も放棄しなければならず、不要な不動産だけを放棄することはできません。

また相続放棄する場合は、相続を知ったときから3ヵ月以内に家庭裁判所で手続きする必要があります。しかし不動産を相続する方がいない場合は、放棄したとしても不動産を維持管理する義務は残ります。

不動産を相続する方がいない場合は、家庭裁判所に相続財産管理人の選任について申し立てを行いましょう。

出典：裁判所「相続の放棄の申述」

不動産を処分する際にかかる税金や費用

ここからは、不動産を処分する際に発生する税金や手数料について解説していきます。

仲介手数料

不動産会社に不動産の仲介を依頼し、成約に至った場合は報酬として仲介手数料を支払うことになります。不動産会社が仲介手数料として受け取れる上限額は売買価格によって異なり、以下の速算式で算出できます。

仲介手数料については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却にかかる費用や手数料の相場は？節約方法やシミュレーションもご紹介

不動産仲介業とは？仕組みや依頼するメリット、仲介会社の選び方を解説

解体費用

建物を解体して更地にする場合は、解体費用がかかります。
費用は建物の構造や規模によって異なりますが、木造の場合は3〜5万円／坪、鉄骨造は5〜7万円／坪、鉄筋コンクリート造は6〜7万円／坪が目安です。

家の解体費用については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

家の解体費用の相場は？安く抑えるポイントや解体する際の注意点を解説

測量費用

土地の境界が確定していない場合は確定測量を行い、引き渡し時に買主様へ境界を明示する必要があります。土地家屋調査士に確定測量を依頼しましょう。

隣地所有者が3〜4人程度の場合45万円前後、国や市町村所有の土地と隣接する場合（官民境界）は50〜80万円程度が目安です。

確定測量については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

確定測量とは？測量の目的や流れ、費用・注意点についても解説

所有権移転時にかかる費用

不動産の所有権移転登記にかかる登記費用は、買主様が負担するのが慣例です。
売主様側で必要になる登記費用としては、抵当権抹消登記や、住所変更登記にかかる費用などが挙げられます。
登記費用は、登録免許税と司法書士への報酬に分けられます。抵当権抹消登記にかかる登録免許税は不動産1個につき1,000円、司法書士への報酬は1〜3.5万円が目安です。

所有権移転登記や抵当権抹消登記については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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譲渡所得税

不動産を売却して利益が発生した場合、譲渡所得税（所得税・住民税）がかかります。
譲渡所得税は、以下の計算式で求めた譲渡所得に所有期間に応じた税率をかけて算出します。

所有期間が5年超の場合は長期譲渡所得（20.315％）、5年以下は短期譲渡所得（39.63％）となります。

譲渡所得税については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

譲渡所得とは？不動産売却時の税金の計算から確定申告手続きまで詳しく解説

長期譲渡所得とは？短期譲渡所得との違いや税金の計算方法について解説

出典：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」

出典：国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」

贈与税

個人へ不動産を贈与した場合、その相手側に贈与税がかかります。ただし、1年間（1月1日から12月31日まで）で基礎控除額である110万円以内の贈与であれば、贈与税はかかりません。

そして、基礎控除後の課税価格に対して、親子間や夫婦間の場合は200万円以下で10％、300万円以下で15％の税率がかかります。

出典：国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）」

不動産を処分する際のポイント

最後に、不動産を処分する際のポイントをご紹介します。

土地の境界線を確定しておく

前述した通り、土地の境界が確定していない場合は確定測量を行い、引き渡し時に買主様へ境界を明示する必要があります。
隣地所有者による立会いと署名捺印が必要になる為、なるべく早めに土地家屋調査士へ確定測量を依頼しましょう。

必要な書類を準備しておく

不動産を処分するにあたって様々な書類が必要になります。取引をスムーズに進める為にも、なるべく早めに準備を進めておきましょう。

例えば、不動産売却時には登記済証（権利証）もしくは登記識別情報、固定資産税・都市計画税納税通知書や固定資産評価証明書などが必要になります。また、購入時の売買契約書や重要事項説明書も用意しておくと良いでしょう。ただし、処分方法によって必要な書類や用意しておくと良い書類は異なる為、不動産会社に確認することをお勧めします。

不動産売買で必要になる書類については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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相続不動産の場合は登記を行う

2024年4月1日より相続登記の申請が義務化されました。相続を知ったときから3年以内に登記する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が課される場合があります。

また相続した不動産を売却する際は、被相続人から相続人へ名義を変更しておく必要があります。

出典：法務局「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（登記手続ハンドブック）」

不動産の資産価値を正確に把握する

不動産売却を検討する際は、不動産の資産価値を正確に把握することが重要です。資産価値が分からないまま売却を進めてしまうと、売却までに時間がかかったり、売却後に手元にほとんど資金が残らないということもありえます。

後悔しない為にも、複数の不動産会社へ査定を依頼し、適正な相場価格を把握するようにしてください。

不動産査定については、こちらの記事でご紹介していますのでご覧ください。

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不要な家財やゴミは処分しておく

スムーズに不動産を処分する為にも、自分の状況に合った処分方法を検討するとともに、不要な家財やゴミの処分も並行して進めましょう。自身で処分するのが難しい家財などは自治体の粗大ごみ回収サービスや、不用品回収業者を利用して処分する方法もあります。

まとめ

活用予定がないからと不動産を放置することで様々なリスクが生じます。場合によっては近隣住民へ迷惑をかけてしまう恐れもあります。その為、不要な不動産を所有している場合はなるべく早く処分方法について検討しましょう。

長谷工の仲介では、売却に関するご相談を無料で承っています。不動産の売却に不安や疑問はつきものです。まずは、お気軽にご相談ください。

※本記事の内容は2025年2月14日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。