不動産は親子間でも売買することが可能です。
家を子どもに継がせたい、親から土地を購入して家を建てたい場合などで親子間売買が選ばれることがあります。

しかし、親子間売買では税金や住宅ローンなどに関して気を付けなければならない点があります。
この記事では、不動産を親子間売買するメリット・注意点や流れ、相続・贈与との違いなどを分かりやすく解説します。

不動産の親子間売買とは？

不動産の親子間売買とは、その名の通り親子間で不動産を売買する方法です。
一般的には親から子に不動産が譲渡されるケースが多いですが、子から親に譲渡されるケースもあります。
また、親子ではなく兄弟や親族間で売買されるケースもあり、この場合は親族間売買と呼ばれます。

一般的な不動産仲介による売却の場合、不動産会社が広告掲載やチラシのポスティングなどを行って買主様を探し、売買契約の成立を目指します。
一方、親子間売買は買主様が確定した状態で売却を進める為、広告掲載などの売却活動が不要で短期間で売買を進められるという点が異なります。また、買主様が確定していることから不動産会社に仲介を依頼せずに個人で売買を進めるケースも少なくありません。

親子間売買を行う理由

親子間売買は珍しいものではなく、家の譲渡や金銭援助・相続税対策などを理由に親子間売買が行われることはよくあります。
代表的な理由としては以下が挙げられます。

• 二世帯住宅に建て替える為、子に土地を売却する
• 親が金銭的に困っている子への資金援助として家を購入する
• 老後資金を確保する為に親が子に家を売却する
• 相続税対策として子が親の不動産を購入する
• 相続トラブルを避ける為にあらかじめ子に不動産を売却する

親が子に売却するケースでは、老後資金の確保や相続対策といった理由で売買を行うことが考えられます。
反対に子が親に売却するケースでは、子の資金援助を理由に行うケースが多いでしょう。
資金難の解決を目的としているケースでは、売却後も子が親に家賃を支払ってそのまま家に住み続ける形態をとる場合もあります。

不動産を親子間売買するメリット

ここからは、不動産を親子間売買するメリットを具体的に解説していきます。

スムーズに売買を進めやすい

親子間売買のメリットとして、売買条件を交渉しやすい点が挙げられます。
通常の不動産売買では、高く売りたい売主様と安く買いたい買主様の利害が対立することから、売買条件の交渉が難航するケースが少なくありません。

しかし親子間売買では、お互いの都合を考慮しながら条件を設定しやすい為、売主様は希望する売却額や引き渡し日程で進められることが多く、買主様も支払い方法や期限について相談しやすいでしょう。

買主様を探す手間を減らせる

前述した通り、一般的な不動産売却では、一から買主様を探さなければ売買を進められません。
各種手続きも必要になる為、一般的には3ヵ月〜半年ほど時間がかかります。

一方、親子間売買は買主様が決まっている為、条件さえ合意できればすぐにでも売買契約を進めることが可能です。
また、売却活動がないことで売却までの期間を短縮できるだけでなく、内覧の手間がかからないのもメリットといえます。

売買にかかる費用を抑えられる

仲介で不動産を売却した場合、不動産会社への仲介手数料が発生します。
親子間売買であれば、不動産会社に仲介を依頼せずに契約を進めることもできる為、その場合は仲介手数料がかかりません。

ただし、親子間売買でも契約トラブルを避ける為に不動産会社に仲介を依頼するケースも少なくありません。

気持ちの面で安心できる

愛着のある家を見ず知らずの第三者に売却することに、少なからず抵抗がある方もいるでしょう。

この点、親子間売買をすることで家に引き続き子や親など自分が知っている方が住んでくれるという安心感があります。また、例えば親から子に家を売るといった場合では、売却後に定期的に住み慣れた家に足を運ぶことができるといった点もメリットとなるでしょう。

不動産を親子間売買する際の注意点

親子間売買では、税金やローンの面で注意しなければならない点がいくつかあります。
ここでは、4つの注意点を解説します。

「みなし贈与」と判断される恐れがある

みなし贈与とは、贈与の意図がなくても贈与であるとみなされる行為のことです。
親子間売買では、相場よりも著しく安い価格で売買するケースなどでみなし贈与と判断され、贈与税を課せられる恐れがあります。

例えば、相場が3,000万円の不動産を親子間売買で500万円で売却したとします。
相場より2,500万円も安い価格で売買されている為、2,500万円を贈与したとみなされるのです。
この場合、みなし贈与とされる2,500万円は贈与税の対象となります。

贈与税は、基礎控除額を超える財産を贈与された場合に課される税金です。基礎控除額は110万円で、贈与額からこの控除額を差し引いた金額が課税対象となります。

例えば、18歳以上の子が父母や祖父母など直系尊属から贈与を受けた場合、贈与税の税率は3,000万円以下で45％（控除額265万円）です。
2,500万円が贈与税の対象となる場合、基礎控除額110万円を差し引いた後の納税額は以下のように計算できます。

親子間売買がみなし贈与に該当するケースも少なくないことから、税務署も厳重にチェックしています。親子間で売買する際は、価格設定に十分気を付けましょう。
ただし、相場価格とどれくらい乖離しているとみなし贈与と判断されるという基準はなく、ケースごとに判断は分かれます。

価格設定に不安がある場合は、不動産会社などプロへの相談をお勧めします。

住宅ローンの審査が通りにくい

親子間売買は、しばしば不適切な住宅ローンの借り換えに利用されるケースもある為、住宅ローンの審査が厳しい点にも注意が必要です。

例えば、親が不動産を担保に住宅ローンの借り入れを行い、返済が厳しい状況で、子が住宅ローンを利用してその不動産を購入するケースです。
この場合、書類上は親が子に不動産を売却した形になりますが、実際には住宅ローンを事業用資金などに転用する恐れもあるでしょう。
このような借り換えや転用を防ぐ為に、住宅ローンの審査基準を厳しく設けている場合もあります。

また、金融機関によっては親子間売買での住宅ローンの利用を不可としているケースもあります。親子間売買で買主様が住宅ローンを利用する場合は、事前に利用可否を金融機関に確認しておくことが大切です。

税金控除の特例を受けられない場合がある

不動産売却では、利益（譲渡所得）が出た場合にその利益に対して譲渡所得税と呼ばれる税金が課されます。
しかし、一般的な不動産売却の場合は「3,000万円特別控除」や「10年超所有軽減税率の特例」など各種特例を適用することで譲渡所得にかかる税負担を軽減することが可能です。

ただし、親子間売買ではこのような特例を受けられない場合があります。
例えば、上記の「3,000万円特別控除」「10年超所有軽減税率の特例」の適用条件には、「親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと」という条件がある為、親子間売買では適用できません。

また、親子が同居している・売却後も売主様である親もしくは子が住むなどのケースでは、買主様が住宅ローン控除を利用できない場合もあります。

このように親子間売買では税制優遇措置を受けにくい為、事前に特例の条件などを調べてくことが大切です。

3,000万円特別控除については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

居住用財産の3,000万円特別控除とは？適用要件や必要書類を解説

参考：国税庁「No.3302マイホームを売ったときの特例」

トラブルに発展する恐れがある

親子間であっても高額なお金や不動産が絡むとトラブルに発展する恐れがあります。
特に、親子間売買では契約書の不備によるトラブルが起こりやすいです。

一般的な不動産売買であれば、不動産会社が重要事項説明書や売買契約書を作成しますが、親子間売買の場合は、自分たちで契約書を作成するケースも多いでしょう。
その為、売買後に契約書に不備があることが分かり、トラブルに発展する恐れがあります。
なかには、そもそも売買契約書を作成していなかったといったケースもあり、この場合は税務申告の際に問題になったり、将来的に法定相続人など他の関係者との間でトラブルに発展したりすることも考えられるでしょう。

トラブルを避ける為にも、契約関係についてはプロに依頼することをお勧めします。

不動産の親子間売買をする際の流れ

不動産の親子間売買をする際は、全体の流れを押さえておくことが大切です。
ここでは、不動産会社に仲介を依頼するケースでの全体の流れを解説します。

STEP1：物件の情報を収集する

不動産を売却する際はまず不動産の情報を正確に把握する必要がある為、登記簿謄本（不動産の所有者や取得日時などを確認できる公的な書類）を取得しましょう。登記簿謄本は法務局の窓口や郵送・オンラインで取得できるので、最初に取得しておくことが大切です。

もし登記簿上の所有者が売主様ではない場合や、抵当権が残っているといった場合は、売買の前にこれらの問題を解決する必要があります。
登記簿上の所有者が売主様ではないケースとして、相続登記を行っていなかったといったケースがあります。
相続人に不動産の所有権が移転したことを登記する相続登記は自動的に行われるものではなく、相続人が手続きする必要があります。所有者が被相続人（亡くなった方）のままだと売却を進めることができない為、事前に登記を済ませておく必要があります。

また、不動産の購入時に住宅ローンなどローンを組んでいる場合は、不動産に対して抵当権が設定されるのが一般的です。
抵当権は住宅ローン完済後に抹消できますが、住宅ローンを完済すれば自動的に抹消されるものではなく、自分で手続きしなければなりません。

STEP2：不動産価格を決める

前述した通り、親子間売買で著しく安値を付けるとみなし贈与と判断される恐れがあります。

相手の負担にならないようにと価格を安くすることで、逆に贈与税を負担することになる可能性もあるので注意しましょう。
みなし贈与と判断されない為には、適切な価格をつけることが大切です。
価格を決める際には以下のような方法を参考にしてみましょう。

路線価を利用して計算する

路線価とは、主要な道路に面する土地1㎡あたりの価格です。
国税庁が発表しており、相続税や贈与税の計算時に使用されます。
路線価は国税庁のホームページで確認できるので、土地の価格を算出する際は参考にすると良いでしょう。

路線価については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

路線価から実勢価格は求められる？それぞれの違いや調べ方を紹介

不動産会社に査定を依頼する

不動産は2つとして同じものがない為、より自分の不動産に適した価格を知りたい場合、不動産会社に査定してもらうことをお勧めします。

不動産会社の査定には築年数や所在地などのデータのみで査定を行う簡易査定（机上査定）と担当者が現地を訪れる訪問査定の2種類があります。
簡易査定であれば、即日〜数日で査定結果が分かる為、おおよその目安を知りたい場合は利用すると良いでしょう。

不動産会社の査定については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションの売却査定で見られるポイントとは？査定の流れや高く売るコツ、注意点を解説

一戸建て売却の査定価格はどう決まる？見られるポイントや査定のコツとは

長谷工の仲介では、無料査定を実施しています。
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不動産鑑定士に鑑定を依頼する

不動産の価値を知る方法の一つとして不動産鑑定士に鑑定を依頼する方法もあります。
不動産鑑定は、「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づいて不動産の鑑定評価額を算出するものです。

ただし、不動産会社の不動産査定とは異なり、基本的に有料で鑑定結果を受け取るまでに時間もかかります。
また不動産の売却という観点で考えると、必ずしも鑑定評価額で不動産を売却できるわけではありません。不動産会社による不動産査定は「不動産を売却するならいくらで売却できるか」という観点で査定額を算出するものであり、不動産鑑定評価額より不動産会社の査定額のほうが実際の売却額に近くなるケースも多いです。

その為、売却を目的としているのであれば不動産会社の査定で十分でしょう。

不動産鑑定については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

不動産鑑定とは？不動産査定との違いや依頼する際の流れ、必要なケースについても紹介

STEP3：不動産会社と媒介契約を結ぶ

売却価格が決まれば、次に不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できる方法です。
一方、専任媒介契約・専属専任媒介契約は不動産会社1社のみとしか契約できません。
契約や引き渡し・アフターフォローなど手厚いサービスを望む場合は、専任媒介契約・専属媒介契約が適しているでしょう。

親子間売買契約では必ずしも不動産会社と媒介契約を結ぶ必要はありませんが、契約書作成の手間を省きたい場合や、税金などの問題で後々トラブルに発展しないよう、不動産会社に仲介を依頼したいという方もいるでしょう。親子間売買の場合はどの媒介契約を締結しても問題はありません。

媒介契約については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

媒介契約とは？3種類の違いやメリット、後悔しない為の選び方をご紹介

一般媒介契約とは？契約のメリットやデメリット、お勧めの方を解説

専任媒介契約とは？他の媒介契約との違いやメリット・注意点を分かりやすく解説

媒介とは？不動産取引における仲介との違いや媒介契約の種類について解説

STEP4：不動産売買の条件を決める

次に、売主様・買主様で売買条件を話し合って決めます。
親子であっても以下のような点は明確に決めておくようにしましょう。

売買金額は売主様側が自由に決められますが、前述した通り相場から乖離した価格で売却すると贈与とみなされることがある為、注意が必要です。心配であれば、税理士など専門家に相談するようにしましょう。

支払方法や期日については、自己資金で支払うのか、住宅ローンで支払うのか、またそれらをいつまでに支払うのかなどを記載します。

また、引き渡しの時期は一般的に支払い日と同日に行われますが、事情により支払い日と引き渡しの時期が異なるケースもあるでしょう。その場合、想定される引き渡し時期について記載します。

次の瑕疵担保責任（契約不適合責任）の「瑕疵」とは簡単にいうと「見えない欠陥」のことです。例えば、売買契約書に記載がなかったにもかかわらず、売買後に不動産の欠陥が見つかった場合に売主様が買主様に対して責任を負うものです。親子間売買では、契約不適合責任を免責とするケースも多くあります。

STEP5：売買契約を締結する

売買条件に双方が合意したら売買契約を締結します。
親子間であっても契約書のない売買はトラブルに発展しやすい為、契約書を作成することをお勧めします。

契約書を作成したら、合意した内容がしっかり反映されているかを確認し、問題なければ契約書に署名押印しましょう。

売買契約書については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンションの不動産売買契約書とは？記載内容や流れを解説

STEP6：決済・引き渡しをする

契約締結後、期日に合わせて決済・引き渡しを行います。
また、決済後には所有権移転登記も行うので必要に応じて司法書士に依頼しておくようにしましょう。

所有権移転登記について、詳しくはこちらの記事で解説しているのでご覧ください。

所有権移転登記とは？費用や必要書類、手続きの流れについて分かりやすく解説

STEP7：必要に応じて確定申告を行う

不動産を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）について確定申告して納税する必要があります。
不動産売却時の譲渡所得については、以下の計算式で算出します。

取得費は売却した不動産を取得したときにかかった費用で、譲渡費用は不動産を売却したときにかかった費用です。また、取得費には取得時の不動産そのものの価格を計上できますが、所有していた期間に応じて減価償却費を計上する必要があります。
専門的な内容の為、必要に応じて税理士などの専門家に相談することをお勧めします。

確定申告時期は、売却した年の翌年2月16日～3月15日となります。
なお、2025年（2024年中に不動産を売却した場合の確定申告）は2月16日と3月15日が日曜日の為2月17日〜3月17日が申告期間ですので注意しましょう。期限内に確定申告しないと、無申告加算税などのペナルティが科せられる恐れもあります。

譲渡所得や売却後の確定申告については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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不動産の親子間売買にかかる費用や税金

親子間売買であっても売買では費用や税金がかかる為、事前に費用を把握しておくことが大切です。
ここでは、売主様・買主様に分けてかかる費用・税金を解説します。

売主様にかかる費用や税金

売主様が負担する費用や税金は以下の通りです。

不動産売却時にかかる費用や税金については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

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買主様にかかる費用

買主様が負担する費用・税金は以下の通りです。

不動産購入時にかかる費用や税金については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

不動産売買とは？購入・売却の流れや費用、必要書類をわかりやすく解説

不動産の親子間売買を成功させるポイント

親子間売買を成功させる為には、どのようなポイントを押さえておくと良いのでしょうか。ここでは、4つのポイントをご紹介します。

相続人の同意を得る

相続目的で親から子に不動産を譲渡すると、相続時に他の相続人から「不公平だ」と思われる可能性が高く、遺産分割を巡るトラブルに発展しやすくなります。

その為、親子間売買をする際には相続人となる方から同意を得ておくと、相続時のトラブルを避けやすくなります。
また、売買については後々トラブルにならないように契約書にまとめておくことも大切です。

相続・贈与と比較検討する

親から子へ不動産を譲渡する場合、売買以外にも相続・贈与（生前贈与）も検討できます。
それぞれのメリット・デメリットを比較したうえで、どの方法にするかを慎重に検討することが大切です。

相続した場合のメリットや注意点

売却ではなく、相続させる場合のメリットとしては「子は購入する為の費用を支払わなくて済む」、「税制上の優遇を受けやすい」といったことが挙げられるでしょう。

相続は意図せず発生するものであることから税制上の優遇措置も多いという特徴があります。例えば、相続税は「3,000万円＋（600万円✕法定相続人の数）」を基礎控除として差し引くことができます。基礎控除内であれば相続税も発生しません。

ただし、相続財産に家があることで遺産分割が複雑になり相続トラブルになるケースもある為注意しましょう。特に、相続財産の大部分が家というケースでは、誰が相続するかで揉めやすいので注意が必要です。

上記のようなトラブルを防ぐ方法にはいくつかの方法がありますが、特にお勧めなのが相続した不動産を売却して現金化する方法です。
相続人が複数人いる場合、不動産は簡単に分割しにくいことが理由で様々なトラブルに発展しやすいですが、現金化してしまえば簡単に配分できます。

相続税や不動産相続の流れについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

相続した不動産の売却にかかる税金は？税金の種類から税金負担を減らす方法まで徹底解説

家の相続手続きの流れは？費用や相続登記、注意点について解説

マンション相続の手続きとは？流れや相続税の計算、利用できる控除を解説

贈与した場合のメリットや注意点

売却ではなく、贈与するメリットとしては「子は購入する為の費用を支払わなくて済む」ということが挙げられるでしょう。

贈与であれば子は不動産の購入資金を用意する必要がなくなる為、スムーズに譲渡を進めやすくなります。いつでも贈与できるので、相続と異なり都合に合わせて不動産の譲渡が可能です。

ただし、贈与では贈与税の対象となる点に注意しなければなりません。
贈与税は、譲渡所得税や贈与税よりも控除が少なく・税率も高い為、税負担が大きくなる恐れがあります。贈与を検討する場合は、贈与税がいくらかかるのかシミュレーションしたうえで検討するようにしましょう。

分割払いによる決済も視野に入れる

親子間売買で買主様の購入資金に不安がある場合は、分割払いを視野に入れることでスムーズに売却しやすくなります。
一般的な不動産売買では売買時に一括で代金を支払いますが、買主様と売主様の同意があれば分割払いとすることも可能です。

この場合、金利の設定は売主様・買主様の合意で行います。
親子間なので無利息でも問題ないと考える方もいますが、無利息にすることで利息分を贈与とみなされてしまうケースもあります。利息負担分とその他の贈与の合計額が年間110万円であれば贈与税を支払う必要はありませんが、そもそも利息を設定しておけば贈与とみなされる心配はありません。

金利を設定する際には住宅ローンの金利などを参考にすると良いでしょう。

不動産会社に相談する

トラブルを避けスムーズに売却する為にも不動産会社に相談することをお勧めします。
不動産会社に相談することで、適切な価格を提案してくれる為、みなし贈与となるリスクの軽減にもなりますし、売買契約から引き渡しまで手厚くサポートしてくれます。

親子間売買を依頼する際は、親子間売買の実績が豊富な不動産会社を選ぶことが重要です。経験豊富な不動産会社であれば、自身のケースに合わせて適切なアドバイスを行ってくれるでしょう。

長谷工の仲介では、不動産売却に関する無料相談を受け付けています。
親子間売買を検討している方も、まずはお気軽にご相談ください。

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不動産の親子間売買に関するよくある質問

最後に、不動産の親子間売買に関するよくある質問を見ていきましょう。

親が高齢で認知症なのですが売買できますか？

売主様である親が認知症の場合、不動産を売買するうえでの判断能力が不十分であると判断される為、基本的には売買できません。

ただし、軽度の認知症であれば売買が認められる可能性があります。一方で、重度の認知症の場合は成年後見制度を利用して売却することになります。
成年後見制度とは、認知症などにより判断能力が不十分な方に成年後見人を選任し、選任された方が代わりに契約の締結などを行うことができる制度のことです。

認知症の親の不動産を売却する方法については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

認知症になった親の不動産を売却するには？成年後見制度や売却の流れを解説

競売中の家でも親子間売買できますか？

競売の入札が開始すると親子間売買はできません。
ただし、競売中でも親や子が入札することは可能ですが、確実に購入できるわけではない点に注意しましょう。

一方で、住宅ローンの返済を複数回滞納して競売手続きが迫る状況になった場合でも、競売入札が始まる前であれば任意売却による親子間売買が可能です。
任意売却とは、債権者（金融機関）の同意を得て一般的な方法で不動産を売却する手続きのことを指します。

この場合、競売開札日前日までに金融機関の合意を得て売却を成立させる必要があるので、早めに手続きを進める必要があります。

競売については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

競売とは？流れや注意点、回避する方法について詳しく解説

まとめ

親子間売買は、柔軟な売却ができ売却後も親族が家に住む為、安心感を得られるというメリットがあります。
しかし、税金控除や特例を利用しにくい・みなし贈与と判断されて贈与税を課せられるなどの注意点もあるので、慎重に検討することが大切です。

また、親子間だけで売買を進めると契約書の不備などでトラブルになる恐れもあります。
親子間売買であっても、不動産会社に介入してもらうことでトラブルを回避しつつ円滑な売却を実現しやすくなるでしょう。

長谷工の仲介では不動産売買に関するご相談を受け付けています。
親子間売買をご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

※本記事の内容は2025年2月14日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。