マンション売却において最初に行うのが査定です。マンション売却の査定はどこに、どのように依頼し、どの部分が査定価格に影響するのでしょうか？

査定時の注意点を理解しておけば、スムーズにマンション売却を進められる可能性が高まります。この記事では、マンション売却の査定について解説します。

マンション売却査定の流れ

まず、マンション売却の査定の流れについて解説します。

マンション売却査定には、マンションを見ずに一定の情報のみで査定する机上査定（簡易査定）と、実際に担当者がマンションの現地調査を行う訪問査定があります。

不動産会社が提示する査定価格は、3ヵ月以内に売れると想定される価格が目安です。また、マンション売却では、近隣の類似物件が実際に売れた価格をもとに算出される取引事例比較法により査定価格が提示されるケースが多く見られます。

査定を受ける流れとしては、簡易査定で大まかな価格を把握したうえで訪問査定を受ける流れが一般的です。

詳しい査定の流れは以下の通りです。

ここからは、机上査定と訪問査定についてそれぞれ詳しく解説していきます。

机上査定とは

机上査定は、まだ売却が本格的に決まっていない段階でおおよその相場価格を知りたい方にお勧めの査定方法です。
机上査定は不動産会社の営業担当者が物件を見ずに行う査定で、市場・相場を確認する検討段階での利用が適切です。

机上査定は、物件の中まで見る訪問査定に比べ正確性に劣るものの、周辺の取引事例や住宅地図、謄本などを用いてスピーディに算出できます。エリアに精通した営業担当者が査定を行うため一定の精度はありますが、近年ではAIを活用した中古マンション査定シミュレーションの精度も高まっています。

机上査定のメリット・デメリットについては、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

机上査定とは？訪問査定との違いや査定のポイント、メリット・デメリットを解説

中古マンション査定シミュレーション（自動査定）とは

不動産会社のなかには、机上査定に中古マンション査定シミュレーション（自動査定）を導入しているケースがあります。中古マンション査定シミュレーションとは、WEBサイトに物件情報を入力し、AIが自動で査定価格を算出するサービスです。匿名で利用できるうえ、不動産会社とのやりとりが発生しない為、気軽に相場を調べられるのが特徴です。

長谷工の仲介でも中古マンション査定シミュレーションが利用できます。検索窓にマンション名を入れるだけで簡単に売却価格の目安が表示されます。名前や電話番号などの個人情報を入力する必要はありません。

ただし、こちらはあくまで機械的な計算による概算値である為、詳しい売却査定をご希望の場合は長谷工の仲介の無料査定をご利用ください。

訪問査定とは

訪問査定は、本格的に売却を検討している方にお勧めの査定方法です。

訪問査定は、不動産会社の営業担当者が実際に物件を見て査定を行う為、机上査定よりも精度は高いです。現地を見ることで、管理の状況や損傷の程度、日当たり、風通し、眺望やリフォーム履歴などを踏まえた査定を受けることができます。

売り出し価格は適正な価格で設定する必要があり、売却するにあたっては精度の高い訪問査定を受けることが重要です。

長谷工の仲介では無料査定を受け付けております。ぜひ、下記のお問い合わせフォームよりご連絡ください。

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マンションの査定価格に影響する10のポイント

マンション売却査定ではマンションのどのようなポイントがチェックされるのでしょうか。ここでは、特に価格査定に影響する10のポイントをご紹介します。

立地条件

最寄り駅の規模やスーパー・商業施設へのアクセス、幼稚園や小学校までの距離などがチェックされます。交通や生活の利便性が高く住環境の良いマンションのほうが、より評価は高くなります。

公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が発表した「年報マーケットウォッチ2024年・年度」によると、最寄り駅から徒歩10分以内の中古マンションは全体の成約件数の68.3％を占めています。さらに、駅近マンションのほうが成約価格や平米単価が高い傾向にあり、高い査定価格が期待できるでしょう。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）「年報マーケットウォッチ2024年・年度」

このように、日々の暮らしやすさに直結する立地は、マンションの価値を決めるうえで欠かせない要素となります。
ただし、駅に近い物件でもなかなか売却が進まないケースもあります。駅近マンションが売れない原因については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

駅近マンションなのに売れない！その原因と対処法をプロが解説

築年数・耐震性

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2024年）」

一般的にマンションは年数とともに劣化する為、その分評価が下がります。上記の表・グラフからも分かる通り、築年数が新しいほど評価は高く、築26年を経過すると新築時の半額程度まで下がります。しかし評価がゼロになることはなく、築30年以降は底値が続きます。

ただし、築年数が経過していても、必ずしも価格が下がるとは限りません。周辺エリア全体の不動産相場が上昇していれば、古いマンションでも価値が維持されたり、購入時より高く評価されたりするケースもあります。

築年数と併せて評価される耐震性については、旧耐震基準（1981年5月31日以前に建築確認申請）と新耐震基準（1981年6月1日以降に建築確認申請）があり、一般的には新耐震基準のほうが旧耐震基準よりも評価が高くなります。また、旧耐震基準の場合は耐震補強などを実施しているか否かで評価が変わります。

その他、地震に備える構造となっているかどうかも査定価格に影響します。
例えば、地震の揺れに耐える耐震構造や、揺れを吸収して被害を抑える制震構造、地面と建物を切り離して揺れそのものを伝わりにくくする免震構造などが挙げられます。こうした構造で建てられているとプラス評価につながるでしょう。

階数・位置・方角など

階数やバルコニーの方角、日当たりや眺望などは、必ずチェックされるポイントです。なかでも、高層階や南向きの部屋、角部屋は人気があり、査定価格も高くなる傾向にあります。

方角については、日照時間が最も長い南向きの評価が一番高く、次いで東向き、西向き、北向きの順にプラス評価となります。

階数は一般的に3階が基準とされ、それより高い階層は眺望や日当たりが良くなる為プラスに、低い階層はマイナスに評価されます。ただし、目の前に公園が広がる、海が見えるなど、景観が良好な場合は低い階層でも高く評価されるケースがあります。

階数がマンション査定に及ぼす影響については以下の記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション査定で階数は影響する？各階の価格差や他に見られるポイントをご紹介

間取り・広さ

部屋数や専有面積も査定評価に影響します。

間取りや広さの評価は、そのマンションが位置するエリアの主な居住者層の需要によって決まるのが一般的です。都心エリアであれば単身者や二人暮らし向けの1LDKやコンパクトな2LDKが好まれ、郊外の閑静な住宅街では子育て世帯などファミリー層向けの3LDK以上の広い間取りの需要が高い傾向があります。

ウォークインクローゼットなど収納スペースの大きさや使いやすさも査定に影響するポイントです。ただし、面積が広くなるほど1平米あたりの単価は少しずつ下がる傾向にある為、専有面積が2倍だからといって査定価格も単純に2倍になるわけではないことを理解しておきましょう。

間取りごとの売却のコツや注意点については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

1LDKのマンションは売れない？その理由とスムーズに売るコツをご紹介

2LDKマンションが売れない理由は？ターゲット層や売却のコツについて解説

4LDKマンションが売れない理由は？売れやすい物件の特徴や売却のコツを解説

内装・設備

内装や設備の状態も評価に加味されます。特に、後から設置するのが難しいビルトインタイプの食洗機や、生ゴミを粉砕して処理するディスポーザー、床暖房などの設備は査定価格が高まる要素です。

また、室内の管理状況も重視されます。築年数に比べて管理状況が良く、綺麗に保たれていれば、高い査定価格が期待できます。一方、壁紙の汚れやフローリングの傷、エアコンや給湯器など生活に必要な設備に破損があるとマイナス評価につながります。

その他、ベランダ（バルコニー）が広い、1階住戸で手入れの行き届いた専用庭があるなどは、部屋の付加価値としてプラスに評価されるでしょう。

共用部分

エントランスや廊下など共用施設の充実度も評価に影響します。

豪華なエントランスや清掃の行き届いた廊下は、マンション全体の印象を良くする為プラス評価につながります。また、宅配ボックスや24時間利用可能なゴミステーションの有無も生活の利便性を高める重要なポイントであり、プラス要素となります。

さらに、キッズルームやゲストルーム、フィットネスジム、来客用駐車場などの共用施設が充実しているとマンションの付加価値として評価が高まります。

加えて、大規模修繕後で共用部がリニューアルされている場合も売却しやすい傾向にある為、売却を検討する際には大規模修繕のタイミングを把握しておきましょう。

駐車場

駐車場があるマンションはその便利さから高く評価されることがあります。
平面式や自走式、機械式など、駐車場のタイプによって評価は様々ですが、一般的に自走式の場合はスムーズに出し入れがしやすく、車種制限も機械式と比較して少ない為、評価が高くなる傾向にあります。

ただし、駅に近いマンションには自走式の駐車場がないこともあるなど、エリアによって傾向は異なります。

なお、駐車場は共用部分として扱われるケースが多く、契約方式によっては旧区分所有者（売主様）から新区分所有者（買主様）に駐車場の区画が引き継がれない恐れもある為、確認しておきましょう。

管理状況・セキュリティ

マンションは、「管理を買う」と表現されることもあるほど、管理状況やセキュリティが重視されます。管理体制については、管理人が日中だけ勤務する日勤よりも24時間常駐のほうが手厚いサポートが期待でき、評価が高まります。

セキュリティ面では、オートロックや防犯カメラの設置は基本です。それに加えて24時間セキュリティシステムが導入されていれば、さらにプラスに評価されるでしょう。コンシェルジュが常駐し、きめ細かなサービスが受けられるマンションも高く評価されます。

管理費・修繕費用

管理費や修繕積立金の金額と、その運用計画が適切であるかどうかは、マンションの健全性を示す大切な要素です。

管理費は日常の清掃や管理に使われるお金、修繕積立金は将来の大規模修繕の為に積み立てるお金です。管理費・修繕積立金の月々の支払額が近隣の類似マンションと比較して高すぎると、購入希望者にとって負担が大きい為、マイナス評価になります。

将来の修繕に備えた長期修繕計画がきちんと作成されているか、計画通りに修繕積立金が集められているかも重要なポイントです。積立金が不足していると、将来、一時金の徴収や管理費の値上げにつながるリスクがある為、査定価格が下がる要因となります。

なお、公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2024年度）」によると、首都圏の中古マンションの管理費は1戸当たり平均1万3,847円、修繕積立金は1万3,177円と発表されています。

出典：公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）「首都圏中古マンションの管理費・修繕積立金（2024年度）」

管理会社・施工会社

どの会社がマンションを施工し、管理しているのかも査定価格に影響します。管理会社については、実績豊富な大手管理会社や住民からの評判が良い会社が管理していると、質の高い管理が期待できる為、プラス評価になります。

逆に、管理が行き届いていない、トラブル対応が遅いなど、評判の悪い会社の場合は評価を下げる要因となるでしょう。

施工会社に関しては、大手ゼネコンが建設したマンションであれば建物の品質への信頼感から査定価格が高くなる傾向にあります。有名な不動産デベロッパーが分譲したブランドマンションも、品質やデザイン性が評価され、資産価値が維持されやすくなります。

一方、過去に施工不良問題があった会社が施工した場合は、評価に悪影響を及ぼすことも考えられます。

マンション査定で見られるポイントは、多岐にわたります。その為、「自分のマンションにプラス評価になるポイントがあるのだろうか」と不安に思われる方も少なくありません。
長谷工の仲介では、売主様の物件ならではの強みやアピールできるポイントも含めてご提案しております。

まずは、お気軽に以下の無料査定よりご相談ください。

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マンション売却査定の注意点

続いて、マンション売却査定の注意点について解説します。

査定価格＝売却価格ではない

冒頭でもご紹介した通り、査定価格は不動産会社が「この価格であれば3ヵ月程度で売れるだろう」と予測した金額です。査定価格がそのまま売却価格になるわけではなく、実際の売却価格は買主様との交渉や市場の動向によって変動します。

例えば、査定価格で売りに出してもなかなか購入希望者が現れないこともあるでしょう。逆に、購入希望者が複数人現れれば査定価格よりも高く売れる可能性があります。査定価格はあくまで売却活動をはじめる際の目安ととらえ、最終的な売却価格とは異なる点を理解しておきましょう。

査定は複数社に依頼する

マンションの査定は基本的に複数社に依頼しましょう。
査定価格は不動産会社によって異なります。理想の価格で売却できそうな会社を探すという意味でも、複数の不動産会社に依頼することが大切です。

なお、査定だけ依頼して、実際に売却を依頼しない場合でも費用を請求されることは基本的にありません。

複数社に査定を依頼する際は、テレビCMなどで知名度のある大手不動産会社だけでなく、地域情報に精通した地元の中小不動産会社にも依頼するのがお勧めです。大手不動産会社は広い販売網を持ち、地元の不動産会社は特定のエリアの顧客を抱えている場合が多いという特徴があります。
両方に依頼すればそれぞれの特徴を活かした査定結果を得ることができるでしょう。

ただし、査定価格が実態とかけ離れている場合もある為、周辺エリアの相場価格をあらかじめ調べておくことも大切です。

マンション売却での不動産会社の選び方については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却の不動産会社の選び方は？判断基準や失敗しない為のポイントを解説

査定の参考になる書類を準備しておく

マンションの査定で適切に評価してもらう為にも、依頼時に以下のような書類を準備しておきましょう。全て揃っていなくても査定を依頼することはできますが、書類があることでスムーズに進められます。

このように、マンションを売却する際には様々な書類が必要になります。売却時に必要な書類については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション売却に必要な書類は？段階ごとの必要書類と入手方法を解説

類似物件の相場を調べておく

査定を受ける際は、事前に類似するマンションの相場を調べておきましょう。
その際は同じ最寄り駅で、駅からの距離も近く、築年数や広さ、バルコニーの向きが類似した物件との「m²単価（平米単価）」を比較するのがベストです。単価は価格を専有面積で割って求めることができます。

また、同じマンション内で物件が売りに出ていたら、その売り出し金額を参考にするのも良いでしょう。不動産ポータルサイトなどで、同じマンションで物件が売りに出されていないか確認してみましょう。

他にも、類似物件の価格相場を調べる方法としては、以下の方法があります。

エリア別のマンションの売却相場については、こちらの記事でも詳しく解説していますのでご覧ください。

東京都のマンション売却価格相場は？各市区町別・築年数別・間取り別に解説

横浜市のマンション売却価格相場は？各市区町村別・築年数別・間取り別に解説

大阪府のマンション売却価格相場は？各市区町別・築年数別・間取り別に解説

名古屋市のマンション売却価格相場は？区別・築年数別・間取り別に解説

福岡県のマンション売却価格相場は？各市区町村別・築年数別・間取り別に解説

アピールポイントをまとめておく

マンションのアピールポイントを箇条書きにして、不動産会社の担当者とも共有しておきましょう。内覧の際に上手にアピールできるほか、担当者がマンションをご紹介するときにも役立ちます。

例えば以下のような事項は、買主様にとって物件を決めるうえで参考になる情報となります。

瑕疵がある箇所は申告する

瑕疵（かし）とは、キズや不具合のことです。
物件に瑕疵がある場合には、隠さず不動産会社に申告しましょう。

売主様は、売却時に契約不適合責任という責任を負います。契約不適合責任とは、契約内容とは異なるものを売った場合、売却後に買主様から修繕または契約解除、損害賠償などを追及される責任のことです。その為、瑕疵を含めて物件の条件としなければなりません。

契約不適合責任や瑕疵の一種である心理的瑕疵については、こちらの記事で解説していますのでご覧ください。

マンション売却における瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは？対策方法を解説

心理的瑕疵とは？該当する例や告知義務の有無について解説

マンション売却査定に関するよくある質問

マンション売却査定に関してよくある質問をご紹介します。

マンション査定だけを依頼しても良い？

不動産会社にマンションの査定を依頼した後、実際に売却を依頼しなかったとしても問題ありません。不動産会社にとってマンション査定は、将来の売却仲介につながる営業活動の一環である為です。まずは自分のマンションがいくらで売れそうか、気軽に問い合わせてみましょう。

ただし、実際に売却が成功した際には、成功報酬として不動産会社へ仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料の上限額は次の通りです。

例えば、4,000万円でマンションが売れた場合は以下の計算式で仲介手数料が発生します。

不動産仲介業の仕組みや仲介手数料については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

不動産仲介業とは？仕組みや依頼するメリット、仲介会社の選び方を解説

不動産売却の仲介手数料とは？計算方法や支払い時期についてご紹介

査定の評価を良くする為のリフォームやクリーニングは必要？

内覧時の見栄えを良くする為にリフォームを検討する方もいらっしゃるでしょう。しかし、売却する為にリフォームをする必要はありません。必ずしもリフォームにかけた費用を売却価格に上乗せできるわけではないからです。不動産会社によっては簡易的な修繕サービスを実施していることもあるので、まずは相談してみましょう。

長谷工の仲介では、仲介バリューアップサポートを行っています。壁・床のリペアや床クリーニングなど、いくつかのオプションから一つ選ぶことができます。詳しくはこちらをご覧ください。

仲介バリューアップサポートはこちら
※ご利用には諸条件がございます。

また、訪問査定の前にわざわざ業者にハウスクリーニングを依頼する必要もありません。
ただし、最低限の整理整頓や清掃をしておくことで担当者が査定しやすくなるのは事実です。不動産会社によってはサービスとしてハウスクリーニングを実施している場合があります。ハウスクリーニングを検討している場合も、まずは不動産会社に相談することをお勧めします。

長谷工の仲介では、通常価格よりもお得にハウスクリーニングのサービスを提供しています。詳しくはこちらをご覧ください。

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一括査定はどれくらい信頼できる？

一括査定サイトで提示される査定価格は、大まかな目安ととらえるのが良いでしょう。
一括査定は、物件情報や周辺の相場のみで査定価格を算出する机上査定が基本です。部屋の日当たりや内装の綺麗さ、眺望といった個別の要素は反映されない為、査定価格の精度には限界があります。

より正確な査定価格を知りたい場合は、不動産会社に直接査定を依頼し、担当者に現地を確認してもらいましょう。
長谷工の仲介では、無料査定を受け付けておりますので、ぜひご利用ください。

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住宅ローンが残っている状態でも査定はできる？

住宅ローンが残っている状態でも査定や売却は可能です。ただし、住宅ローンが残っている場合は、売却価格で返済できるかどうかを知る為にも、残債額を事前に把握することが必要です。

査定価格がローン残債を下回るオーバーローンの状態だと、不足分を自己資金で補わなければなりません。売却時にはローンを全額返済しなければならない為、自己資金が不足していると売却は難しくなります。
スムーズにマンション売却を進める為にも、査定を依頼する前にローン残債を確認しておきましょう。

マンション売却時にローン残債がある場合の対処法については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

ローン残債があってもマンション売却できる？ケース別に対処方法を解説

査定後はどうすれば良い？

査定後、実際に売却を依頼する場合は不動産会社と媒介契約を締結します。媒介契約は以下の3種類があり、希望や条件によって選ぶことができます。

媒介契約の種類については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

媒介契約とは？契約の種類と各契約のメリットや注意点をご紹介

一般媒介契約とは？契約のメリットや注意点を解説

専任媒介契約とは？他の媒介契約との違いやメリット・注意点を分かりやすく解説

媒介とは？不動産取引における仲介との違いや媒介契約の種類について解説

また、そもそもマンション売却の進め方が分からないという方は、こちらをご覧ください。

マンション売却の注意点は？流れや税金・費用、失敗事例についてもご紹介

マンション売却はどのような会社に依頼する？

マンション売却はどのような会社へ依頼したら良いのでしょうか。依頼先を決める際のポイントを4つご紹介します。

査定価格の根拠を説明できる

査定価格を提示するだけでなく査定価格の根拠も説明できるかどうかは、不動産会社を選ぶうえで重要なポイントになります。

査定価格は売却を保証する価格ではないことから、不動産会社によっては単に媒介契約を取りたいが為に意図的に高い査定価格を提示してくる会社もありますので、査定結果の根拠を確認するようにしましょう。

マンションの場合、例えば「同じマンションの○○号室が3ヵ月前にいくらで売れた」などの情報が適切な根拠になります。逆に、「今は売りどきなのでこれくらいで売りましょう」といった説明は根拠が明確でなく、注意が必要です。

また、「類似マンションの直近の成約事例と比較して、この物件は角部屋で日当たりが良い為プラス評価としました」「このエリアは再開発が進んでいる為、将来性も加味しています」など、客観的なデータや専門的な知見に基づいた説明があるかも確認しましょう。

査定価格とともに論理的な裏付けを示してくれれば、売主様にとっても納得のいく価格で売り出すことができます。

多彩な販売戦略を持っている

多彩な販売戦略を持っている不動産会社へ依頼しましょう。
例えば従来型の広告紙面だけでなく、WEBやSNSを使った広告手段を上手に活用している不動産会社へ依頼することで、集客するチャネルが増える為早期成約が望めます。

長谷工の仲介では様々な戦略を駆使して、早期売却をサポートしています。詳しくはこちらをご覧ください。

長谷工の販売力について詳しく見る

似た物件の販売実績が豊富にある

同じマンションや、似たマンションの取引実績が多い不動産会社であれば、類似物件の相場価格や販売戦略などの知見を多く持っている可能性があります。
不動産会社の販売実績はホームページなどに掲載されているケースも多い為、確認しておくと良いでしょう。

担当者が寄り添ってくれる

担当者との相性も重視しましょう。資金計画を相談する際に親身になってアドバイスしてくれる担当者や、売り出し価格について売り手の気持ちを尊重してくれる担当者なら、安心して依頼できます。

また、「できるだけ早く現金化したい」「周囲に知られずに売却を進めたい」など、それぞれの要望に耳を傾け、最適な売却プランを提案してくれる担当者も理想的です。さらに、相続が理由であれば税理士と連携したサポートを、急な転勤であればスピーディな売却戦略を提案してくれるなど、状況に応じた柔軟な対応力があると安心です。

売却活動は担当者と二人三脚で進めることになる為、信頼関係を築けるかどうかを慎重に見極めましょう。

相続や離婚など、ケースごとのマンション売却については、こちらの記事で詳しく解説していますのでご覧ください。

マンション相続の手続きとは？流れや相続税の計算、利用できる控除を解説

不動産の親子間売買は可能？相続・贈与との比較や流れ、注意点を解説

転勤時にマンションは売却する？賃貸？売却のタイミングやコツを解説

離婚時にマンションを売却すべき？財産分与やローンがある場合の注意点を解説

まとめ

マンション売却は、査定を受けて相場価格を知ることが成功への第一歩です。
査定価格はあくまで売却活動をはじめる際の目安ととらえ、信頼できる不動産会社に売却を依頼しましょう。また、査定で見られるポイントのなかには事前に確認や対策ができるものもある為、この記事を参考に確認してみてください。

長谷工の仲介では、マンションの売却をご検討されている方に向けて無料査定を行っています。マンション売却の豊富な実績のもと、様々なサポート、サービスをご用意していますので、ぜひご利用をご検討ください。

※本記事の内容は2025年10月16日現在のものであり、制度や法律については、今後改正・廃止となる場合がございます。